Huurrecht
   

Privacy van huurders

Eind 2016 oordeelde kantonrechter Amsterdam over een zaak waar de verhuurder een onderzoeksbureau in de arm had genomen voor camera opnames, om de woning in de gaten te houden.  De kantonrechter oordeelde dat de cameraobservatie onrechtmatig was, maar toch als bewijs kon dienen.

Casus

In veel huurrechtelijke procedures, in het bijzonder geschillen over overlast, onderhuur of hoofdverblijf, is de kracht van het bewijs uiteindelijk doorslaggevend. Logischerwijs krijgt dossieropbouw bij veel verhuurders veel aandacht. Bij het verzamelen van bewijs waaruit moet blijken dat de huurder zich niet aan de afspraken houdt, worden soms de grenzen van het toelaatbare opgezocht.
Het risico bestaat dat een verhuurder in zijn pogingen om bewijs voor zijn stellingen te vergaren inbreuk maakt op de persoonlijke levenssfeer van de huurder. Privacyrechten zijn grondrechten en kunnen niet zomaar terzijde worden geschoven bij een vermoeden van bijvoorbeeld onderhuur of een andere tekortkoming.

Eind vorig jaar had de kantonrechter te Amsterdam te oordelen over een kwestie waar de verhuurder de huurder verweet dat deze geen hoofdverblijf in het gehuurde had, maar dit ter beschikking stelde aan wisselende personen. De verhuurder had onderzoek gedaan naar deze kwestie en had daarbij een onderzoeksbureau in de arm genomen dat (onder meer) gedurende een periode van vijf maanden, verspreid over vier perioden, middels cameraobservatie het gehuurde in de gaten hield. Uit die cameraopnames bleek dat de huurder in die periode slechts 20 maal het gehuurde bezocht had, en daar niet overnacht had.

Kantonrechter

Deze cameraopnamen en het rapport dat het onderzoeksbureau daarover opgesteld had vormde een belangrijke pijler onder de ontbindingsprocedure die de verhuurder vervolgens opstartte. De huurder voerde in die procedure evenwel aan dat de opnamen een onrechtmatige inbreuk op zijn persoonlijke levenssfeer vormden en dat deze daarom buiten beschouwing gelaten moesten worden. De kantonrechter geeft de huurder daarin deels gelijk: de cameraobservatie was inderdaad onrechtmatig. Deze onrechtmatigheid was echter onvoldoende voor de rechter om het onderzoeksrapport als bewijs uit te sluiten.

De onrechtmatigheid van de cameraopnames was onder meer gelegen in het feit dat deze zodanig geplaatst waren dat niet alleen de voordeur van de gehuurde woning gefilmd werd, maar ook ín de woning. Dat vormt een voor het onderzoek onnodige inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van de huurder, waarmee de verhuurder in strijd heeft gehandeld met de eisen van de proportionaliteit en subsidiariteit. Verhuurders doen er goed aan om zich, waar het gaat om cameraopnames, te laten adviseren over wat wel en niet kan. Daarbij zijn de Beleidsregels cameratoezicht van 7 februari 2016 van de Autoriteit Persoonsgegevens een belangrijke leidraad.

Ondanks de onrechtmatigheid laat de kantonrechter het onderzoeksrapport zoals gezegd toe als bewijs. De kantonrechter overweegt daartoe dat gesteld noch gebleken is dat uitsluiting van het bewijs zwaarder moet wegen dan het algemene maatschappelijke belang dat de waarheid in rechte aan het licht komt en het belang van verhuurder om zijn stellingen te kunnen onderbouwen. De verhuurder is dus eigenlijk over de grens van het toelaatbare gegaan, maar komt daar mee weg omdat in de inbreuk, afgewogen tegen de andere belangen, niet ernstig genoeg is. De gevorderde ontbinding wordt toegewezen. Helemaal zonder kleerscheuren komt de verhuurder niet weg: hij kan de kosten voor het onderzoeksrapport niet op de huurder verhalen, en een vordering van de huurder tot verwijdering van de camera, op straffe van een dwangsom, wordt toegewezen.

Commentaar

Deze zaak vormt een voorbeeld voor de toenemende aandacht voor privacy in het huurrecht. Een ander voorbeeld is een uitspraak van de kantonrechter te Utrecht van vorig jaar, waar een huurder, zonder dat er al een procedure tot ontbinding aanhangig was, inzage in het overlastdossier vorderde dat de verhuurder aan het opbouwen was. De verhuurder weigerde dit, onder meer verwijzend naar de privacy van de klagers over deze huurder. De vordering van de huurder werd afgewezen, maar dit had wellicht (gedeeltelijk) anders gelegen als de huurder zich had beroepen op het recht op inzage van artikel 35 Wet bescherming persoonsgegevens (Wbp). Artikel 35 Wbp vergt in voorkomende gevallen een afweging van enerzijds de belangen van de huurder die recht op inzage vraagt en anderzijds de belangen van eventuele derden die daardoor geschaad kunnen worden. Aangezien de huurder artikel 35 Wbp niet (mede) ten grondslag had gelegd aan zijn vordering, heeft de kantonrechter hierover geen oordeelgegeven.

De aandacht voor privacy zal er niet minder op worden in de aanloop naar 28 mei 2018, wanneer de Wet bescherming persoonsgegevens vervangen wordt door de Algemene Verordening Gegevensbescherming.

Bron(nen)
Rechtbank Amsterdam, 4 oktober 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:9117
Rechtbank Midden-Nederland, 17 juni 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:3332

Uit: Huurrecht nr. 2 van 7 april 2017
Auteur: mr. R.M. Goeman