Huurrecht
   

Laagfrequent geluid: een gebrek?

In de media lees je met enige regelmaat over laagfrequent geluid. Sommige mensen zouden enorm veel last ondervinden van lage brom- of zoemtonen, veelal door apparaten of installaties veroorzaakt, terwijl andere mensen hier helemaal niets van merken. Wat betekent het voor een verhuurder indien zijn huurder klaagt over overlast door laagfrequent geluid in het gehuurde?

Casus

Een huurder woont al geruime tijd in haar woning. Zij klaagt bij haar verhuurder over geluidsoverlast door verschillende buren. Later veranderen haar klachten en gaat het met name om overlast ten gevolge van laagfrequent geluid. De huurder stelt een permanente bromtoon te horen, vergelijkbaar met een stationair draaiende motor, die zorgt voor een druk op haar oren en verhoging van haar hartslag. Zij wijt de overlast door laagfrequent geluid aan een aan een grootschalige vernieuwing van de installaties in haar woning.

Uit onderzoek, waarbij diverse geluidsmetingen uitgevoerd zijn, blijkt dat de gemeten geluidsniveaus in alle tertsbanden ruim onder de referentiecurve van de Nederlandse Stichting Geluidshinder (NSG) blijven, wat impliceert dat slechts een beperkt aantal personen dit kunnen horen. Wel is er een ‘piek’ rond de 40 en 50 Hz, al blijft ook die ‘piek’ ruim onder de referentiecurve. Een bron van het geluid werd niet gevonden; daarvoor zou kostbaar nader onderzoek nodig zijn, wat de deskundige niet aanraadt.

Huurder wil dat de verhuurder dit aanvullende onderzoek desondanks toch uitvoert, maar deze wil daar niet aan. Wel laat de verhuurder alle installaties in het gehuurde nazien op mogelijke problemen, maar dit onderzoek levert niets op.

De huurder vordert in deze procedure vermindering van de huurprijs in verband met de geluidsoverlast van met name laagfrequent geluid.

Kantonrechter Assen

De verhuurder verweert zich bij de rechter door er allereerst op te wijze dat het feit dat de huurder overlast ervaart, al dan niet ten gevolge van laagfrequent geluid, niet maakt dat er sprake is van een gebrek. Huurder is de enige die het laagfrequente geluid waarneemt en onderzoek geeft aan dat een bron van het geluid niet te vinden is. De deskundige wijst er voorts in zijn rapport op dat wettelijke normen voor laagfrequent geluid ontbreken, maar dat de gemeten waarden de referentiecurve van de NSG niet overschrijden.

De rechter wijst de vordering van de huurder af. De kantonrechter overweegt dat een beroep op huurprijsvermindering (art. 7:207 BW) vergt dat er sprake is van een gebrek. Daarvoor moet allereerst vast staan dat er van overlast sprake is, en vervolgens dat de verhuurder tekort geschoten is zijn eventuele verplichting deze overlast te verhelpen. De kantonrechter overweegt daarbij dat de huurder de bewijslast draagt, want – versimpeld gezegd – wie eist, bewijst.

Aan die bewijslast heeft de huurder niet voldaan. De gestelde overlast is niet objectief vastgesteld. Want uit het beschikbare onderzoek blijkt dat het geluidsniveau op alle tertsbanden ruim onder de referentiecurve van de NSG blijft. Dat maakt dat er volgens de kantonrechter ook geen aanleiding is voor nader onderzoek. De door de verhuurder ingeschakelde installateur heeft ook geen enkele aanwijzing gevonden dat er iets mis is met de installaties in het gehuurde. Aldus was is niet objectief vast te stellen dat er sprake is van overlast door laagfrequent geluid.

Commentaar

De vraag of door een huurder ervaren geluidsoverlast een gebrek oplevert, vergt vaak een genuanceerd antwoord en dat geldt te meer voor laagfrequent geluid.

Een gebrek is een staat of eigenschap van het gehuurde die maakt dat een huurder niet het genot ervaart dat hij van een goed onderhouden zaak mag verwachten (art. 7:204 lid 2 BW). Dat is een objectieve norm. Wat mag een gemiddelde huurder verwachten qua (laagfrequent) geluid?

Het Bouwbesluit bevat normen voor het geluid van installaties (bij nieuwbouw dient het karakteristiek installatie-geluidsniveau bijvoorbeeld de 30 dB niet te overschrijden), maar het Bouwbesluit bevat geen specifieke normen voor laagfrequent geluid; geluidsnormen worden simpelweg in decibel weergegeven. Wat een huurder op dat vlak mag verwachten is dus niet zonder meer uit wet- en regelgeving af te leiden. Wel kunnen er niet-wettelijke normen gebruikt worden, zoals de referentiecurve van de NSG, waaraan in deze uitspraak gerefereerd wordt.

Wat heel relevant is gezien de geobjectiveerde definitie van gebrek, is of een gemiddelde huurder last heeft van het laagfrequente geluid. Het is denkbaar dat iemand daar zeer gevoelig voor is en persoonlijk erg veel overlast ervaart, terwijl vrijwel niemand anders daar last van heeft. De subjectieve overlast kan dan wel vaststaan, maar objectief is er geen sprake van een gebrek.

Tenslotte is daarvoor is de bron van de geluidsoverlast van groot belang. Is die bron buiten het gehuurde zelf gelegen, of dat nu een buurman is met de volumenknop op elf of een op enige afstand staande windmolen, dan is er sprake van een feitelijke stoornis door een derde; dat is geen gebrek (art. 7:204 lid 3 BW). Dat is voor laagfrequent geluid een belangrijke constatering, want de lange golven van laagfrequent geluid dragen veel verder en worden minder goed tegengehouden door muren en isolatie dan hoogfrequent geluid. Een huurder die last heeft van laagfrequent geluid kan dus zomaar laat hebben van een fabriek een straat verder waar de verhuurder niets mee van doen heeft. Overigens: indien een verhuurder niet adequaat optreedt tegen overlast – en wat adequaat is verschilt van geval tot geval – kan dat niet-optreden op zich weer wel een gebrek zijn.

Deze uitspraak van de kantonrechter te Assen laat ook het belang van een goed onderzoek zien. Nu er een rapport lag waarin geluid op meerdere frequenties (alle tertsbanden) was gemeten, kon de rechter relatief eenvoudig tot het oordeel komen dat het in dit geval wel meeviel met dat laagfrequente geluid.

Bron(nen)
Rechtbank Noord-Nederland, 21 november 2017, ECLI:NL:RBNNE:2017:4324

Uit: Huurrecht nr. 6 van 15 december 2017
Auteur: Mr. R.M. Goeman