Huurrecht
   

Eén hennepplant op het balkon

Het hebben van één plant op het balkon is – ook bij een zero tolerance beleid van de verhuurder – onvoldoende ernstig voor ontbinding van de huurovereenkomst.

Casus

De politie ziet vanaf de openbare weg dat op het balkon van het gehuurde één hennepplant aanwezig is. De politie verwijdert deze plant. De verhuurder, een woningstichting, wil de huurovereenkomst om deze reden beëindigen. Daarbij wijst de verhuurder erop dat het kweken van hennep op grond van artikel 6.9 van de algemene huurvoorwaarden niet is toegestaan.

Artikel 6.9 van de algemene huurvoorwaarden bepaalt: “Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.”

Verder is van belang dat de verhuurder een ‘zero tolerance’ beleid voert. De verhuurder is bang dat het leefklimaat in de buurt zal verslechteren en treedt daarom streng op. Op website van de corporatie staat ook dat de verhuurder geen enkele hennepplant accepteert. Ook het houden van één hennepplantje is niet toegestaan. Ook staat daar dat de verhuurder per direct de huurovereenkomst zal beëindigen, ook bij één hennepplant. De kosten daarvan worden te allen tijde verhaald op de huurder.

Het oordeel van de rechter

De kantonrechter en het gerechtshof wijzen de vordering af. Het hof overweegt dat de kantonrechter op goede gronden heeft overwogen dat strikt genomen sprake is van een handeling in strijd met artikel 6.9 van de algemene huurvoorwaarden. Maar de tekortkoming in de nakoming van die bepaling is van geringe betekenis. Zodanig dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Wat de verhuurder ook zegt, het gaat hier om niet meer dan één plant in een bak op een balkon. Dat de verhuurder bang is dat het leefklimaat in de buurt daadwerkelijk zal veranderen, volgt niet uit de aangevoerde feiten.

Commentaar

Risico’s

Exploitatie van een hennepkwekerij in een woning brengt allerlei risico’s mee. Zo kan er sprake zijn van stankoverlast. Voor een afzuiginstallatie moeten openingen in de muren en/of het dak worden gemaakt, wat tot beschadiging van de woning kan leiden. Verder kan schade ontstaan doordat een hennepkwekerij een hoog vochtgehalte met zich meebrengt. Ook is er een risico voor wat betreft wateroverlast. Een slang van de installatie kan losschieten en daardoor kan water in de woning lekken. Het grootste risico vormt de kans op brand. Deze kan ontstaan door overbelasting van de elektrische installatie. Een hennepkwekerij heeft veel elektriciteit nodig. Aftappen van stroom vóór de meter gebeurt vaak op niet professionele -en risicovolle- wijze. Soms wordt gebruik gemaakt van de normale wandcontactdozen in de woning. De elektrische installatie is hierop niet berekend waardoor overbelasting en kortsluiting kan ontstaan. Ook kan brand ontstaan door het omvallen van een lamp, die gebruikt wordt om de planten snel te laten groeien.

Naast bovengenoemde risico’s is het exploiteren van een hennepkwekerij strafbaar op grond van de Opiumwet. Strafbaar is het vervaardigen en aanwezig hebben, alsmede het telen, bereiden, verwerken, verkopen van hennepproducten. Het Openbaar Ministerie (en politie) gaan slechts bij meer dan vijf planten tot strafrechtelijke vervolging over. Men gaat ervan uit dat een kwekerij met minder dan vijf planten bestemd is voor privégebruik.

Huurrecht

De huurder die in de gehuurde woonruimte een hennepkwekerij exploiteert, pleegt meestal wanprestatie. Deze wanprestatie kan voortvloeien uit het schenden van de verplichting van art. 7:213 en/of art. 7:214 BW.

De huurder handelt in strijd met art. 7:214 als hij door de hennepteelt de woning – deels – bedrijfsmatig gebruikt. Strijd met art. 7:213 ontstaat door een onzorgvuldig gebruik van de woning. Dit is het geval als de huurder de woning beschadigt of overlast veroorzaakt in de buurt. Bij de beoordeling door de rechter blijkt dat rechters groot belang hechten aan de kans op het ontstaan van gevaarlijke situaties. Niet van belang is of het gevaar zich daadwerkelijk (al) heeft gerealiseerd. Met name het aspect van gevaarzetting leidt tot de conclusie dat een bedrijfsmatige hennepkweek in strijd is met de woonbestemming.

Daarnaast verbieden vrijwel alle model huurovereenkomsten hennepteelt uitdrukkelijk met zoveel woorden. Strikt genomen is de wet niet nodig om dan vast te stellen dat sprake is van wanprestatie.

Beleid

Woningcorporaties hanteren al vele jaren een zero tolerance beleid. Ook de rechtspraak hanteert een strakke lijn bij hennepkwekerijen in huurwoningen. Zero tolerance houdt in dat consequent wordt opgetreden, wanneer hennep in een woning, tuin of balkon wordt aangetroffen. Een hennepplantage heeft dan altijd een juridische procedure tot gevolg. Tenzij de huurder ingaat op het verzoek van de verhuurder om zelf de huur vrijwillig op te zeggen. Er wordt geen tweede kans gegeven aan de huurder om zijn leven te beteren. En de kosten worden, waar mogelijk, op de huurder verhaald.

Wel wanprestatie, maar geen ontbinding van de huur

De eerste vraag die een rechter moet beantwoorden bij een vordering tot ontbinding van de huur wegens wanprestatie (hennep) is of er sprake is van een tekortkoming. Heeft de huurder een regel geschonden? Dit is vaak snel duidelijk. Zo ook in deze casus. Ja, de huurder heeft zich niet gehouden aan art. 6.9 van de huurvoorwaarden. Daar valt geen speld tussen te krijgen. Maar vervolgens moet de rechter nagaan of deze tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. De wet bepaalt in art. 6:265 BW dat de rechter deze tweede stap moet zetten, voordat de overeenkomst beëindigd kan worden. Vaak doen huurders hier een beroep op. Door te stellen dat de tekortkoming maar klein van aard is en dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. In deze zaak gaat de rechter hierin mee. De tekortkoming in de nakoming is hier van geringe betekenis. Zodanig dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Bron(nen)
www.rechtspraak.nl. Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 08-08-2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:3557

Uit: Huurrecht nr. 4 van 8 september 2017
Auteur: Mw. mr. A.M. Kloosterman