Huurrecht
   

Boete bij huurachterstand

De verhuurder vordert betaling van een huurachterstand, te vermeerderen met een contractueel overeengekomen boete. De verhuurder en de huurder verschillen van mening over de berekening van de boete. De kantonrechter legt uit hoe deze boete moet worden begrepen en matigt deze.

Casus

Deze zaak betreft een bedrijfsruimte in Nijmegen. Deze huurovereenkomst is inmiddels geëindigd maar de huurder heeft vier maanden niet betaald, te weten de maanden februari, november en december 2016 en januari 2017. De huurachterstand bedraagt daardoor bijna € 7.000. Verhuurder vordert betaling daarvan, alsmede van de in artikel 18.2 van de Algemene bepalingen overeengekomen boete. Deze boetebepaling luidt als volgt:

“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% per maand van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per kalendermaand.”

De verhuurder meent dat hij 21 keer recht heeft op de boete van € 300. Hij stelt zich daarbij op het standpunt dat deze verschuldigd is over iedere openstaande huurtermijn afzonderlijk en voor iedere maand dat deze te laat is betaald. Hoewel dus maar vier huurtermijnen openstaan, komt hij gelet op de duur waarop deze huurtermijn niet zijn betaald op een boete van 21 x € 300. De huurder erkent het bestaan van de huurachterstand en voert betalingsonmacht aan. Bovendien vindt hij de boete buitensporig hoog en doet hij impliciet een verzoek aan de rechter deze te matigen.

Kantonrechter

De kantonrechter legt de boetebepaling anders uit dan de verhuurder. Hij overweegt dat deze zodanig moet worden gelezen dat de boete van 2% per kalendermaand met een minimum van € 300,- moet worden berekend “over het totaal aan vervallen huurtermijnen dat in een kalendermaand openstaat”. Hij verwijst in dit verband naar de letterlijke tekst van artikel 18.2 waarin staat “het verschuldigde (…) per kalendermaand” waarover de boete wordt berekend. Op grond hiervan concludeert de kantonrechter dat de huurder de boete niet 21 keer maar dertien keer is verschuldigd, te weten één keer over iedere kalendermaand waarin sprake was van een huurachterstand. Ten tijde van het wijzen van het vonnis waren dat sinds 1 februari 2016 kennelijk dertien maanden.

Verder oordeelt de kantonrechter dat er grond bestaat de boete te matigen. Hij onderkent dat een dergelijk beroep alleen mag worden toegewezen indien toepassing van het beding onder de gegeven omstandigheden tot een buitensporige en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. Hij overweegt verder dat de boeterente weliswaar als prikkel bedoeld is en in die zin op zichzelf als redelijk moet worden aangemerkt maar stelt tegelijkertijd vast dat het overeengekomen minimumbedrag, alsmede het percentage van 2% vele malen hoger is dan de wettelijke schadevergoeding waarop verhuurder zonder het beding aanspraak zou kunnen maken, te weten de wettelijke handelsrente van (ongeveer) 8% per jaar. Omdat de verhuurder verder niet heeft aangevoerd dat hij overigens schade heeft geleden vanwege de niet-betaling en de beëindiging van de huurovereenkomst, matigt de kantonrechter daarom de boete tot de genoemde wettelijke handelsrente van 8%, dit vanaf 1 februari 2017.

Commentaar

In deze procedure stelde de verhuurder zich kennelijk op het standpunt dat voor iedere maand dat een huurprijs niet was betaald, de boete is verschuldigd. Deze boete bedraagt als gezegd 2% per maand van het verschuldigde met een minimum van € 300 per kalendermaand. De kantonrechter legt de bepaling anders uit en beperkt de boete tot het totaal aan vervallen huurtermijnen dat in een kalendermaand openstaat. Het is wat mij betreft de vraag of beide benaderingen voor de hand liggen. Het genoemde minimumbedrag van € 300 wordt weliswaar gekoppeld aan een (afzonderlijke?) kalendermaand, belangrijker is dat een concrete boeterente van 2% per maand is afgesproken. Het had wat mij betreft meer voor de hand gelegen indien de kantonrechter de bepaling zo had uitgelegd dat deze boeterente van 2% per maand (ongeveer 25%) als uitgangspunt was gehanteerd en daarop een berekening was uitgevoerd.

Zou dit uitgangspunt zijn gevolgd, was het wellicht ook niet nodig geweest de boete te matigen. Overigens valt daar nu de kantonrechter een andere benadering heeft gekozen wat mij betreft zeker iets voor te zeggen. Hij verwijst in dit verband naar het arrest van de Hoge Raad van 27 april 2007 ECLI:NL:HR:2007:AZ6638 waarin de Hoge Raad heeft uitgemaakt dat een rechter die moet oordelen over een beroep op matiging niet alleen moet letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Daarbij is vooral de prikkel die ervan uitgaat voor een huurder om de huur op tijd te betalen belangrijk. De huurovereenkomst was in deze zaak al beëindigd, zodat deze prikkel als minder relevant werd aangemerkt. Bovendien bleek uit niets dat de verhuurder vanwege de te late betaling meer schade zou hebben geleden dan alleen renteverlies.

De onderhavige huurovereenkomst was klaarblijkelijk tot stand gekomen op basis van een oud model van de Raad voor Onroerende Zaken en Raad ten Onroerende Zaken. Inmiddels is er een nieuw model waarin de boeterente is gelaagd tot 1%. Weliswaar is daar het minimumbedrag van € 300,- gehandhaafd, maar ik kan mij gelet hierop voorstellen dat in toekomstige procedures minder aanleiding zal bestaan de boete te matigen.

Bron(nen)
Rechtbank Gelderland (kantonrechter Nijmegen) van 17 november 2017, WR 2018, 114

Uit: Huurrecht nr. 4 van 24 augustus 2018
Auteur: mr. D.L. van Praag