Fiscoloog
   

Verhuurderheffing is bij mede-eigendom discriminerend

Verhuurders die meer dan 50 huurwoningen bezitten, betalen een heffing over de WOZ-waarde van de huurwoningen. Het gaat hierbij om huurwoningen waarvan de huur niet hoger is dan € 710,68 per maand (2018). In 2018 is de verhuurderheffing 0,591%. De heffing wordt berekend over de totale WOZ-waarde van de woningen, verminderd met 50 maal de gemiddelde WOZ-waarde van de woningen. De verhuurder kan de aangifte verhuurderheffing alleen elektronisch indienen. Rijksmonumenten zijn van verhuurderheffing vrijgesteld. Vóór 2018 was er al verhuurderheffing verschuldigd als een verhuurder meer dan 10 huurwoningen bezat. Belastingplichtig voor de verhuurderheffing is de persoon die de WOZ-waarde beschikking ontvangt. Bij mede-eigendom ontvangt maar één persoon de WOZ-waarde beschikking, doorgaans de oudste. Hierdoor wordt die persoon belastingplichtig voor de verhuurderheffing. De andere (mede-)eigenaren zijn dus niet belastingplichtig voor de heffing. De Hoge Raad heeft op 8 juni 2016 beslist dat de verhuurderheffing bij mede-eigendom discriminerend is.

De zaak

Een man bezat op 1 januari 2013 samen met zijn twee broers 13 huurwoningen in de zin van de Wet verhuurderheffing (Wvh). De WOZ-beschikkingen voor alle 13 woningen waren aan hem alleen bekendgemaakt, waardoor hij belastingplichtig was voor de verhuurderheffing. Hij voldeed voor 2013 € 77 aan verhuurderheffing en ging in beroep. Hij stelde dat door woningen in mede-eigendom alleen te belasten bij degene aan wie de gemeente de WOZ-beschikking bekendmaakt, er een willekeurige en onredelijke uitkomst of een buitensporige last ontstaat.

De Hoge Raad besliste dat door de toerekeningssystematiek bij mede-eigendom bij toepassing van de verhuurderheffing een verschil in behandeling ontstaat tussen rechtens en feitelijk vergelijkbare gevallen, te weten het geval van de medegenothebbende van huurwoningen die een WOZ-beschikking met betrekking tot die woning ontvangt, en het geval van de medegenothebbende bij wie dat niet het geval is, zoals de broers. De mate waarin deze ongelijke behandeling zich voordoet, is onder meer afhankelijk van het beleid wat een gemeente voert ten aanzien van de bekendmaking van WOZ-beschikkingen. Het effect van de ongelijke behandeling kan worden versterkt doordat de belastingplicht voor de verhuurderheffing aangrijpt bij het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van meer dan tien huurwoningen. Dat effect doet zich onder meer als meer personen gezamenlijk het genot hebben van meer dan tien huurwoningen en het door de betrokken gemeente(n) gevoerde beleid ter zake van de bekendmaking van WOZ-beschikkingen, in combinatie met het eventuele genot van andere huurwoningen dat zij hebben, tot gevolg heeft dat een deel van hen buiten de verhuurderheffing kan blijven.

Ook met de ruime beoordelingsmarge die de fiscale wetgever heeft, is er volgens de Hoge Raad geen rechtvaardiging voor de ongelijke behandeling. Het aansluiten bij de basisregistratie WOZ leidt tot uitkomsten die ten aanzien van overigens in dezelfde positie verkerende genothebbenden willekeurig is. Dat het hierdoor praktische uitvoerbaar is, is volgens de Hoge Raad onvoldoende. Het is daarom de vraag, of en zo ja hoe, de rechter rechtsbescherming kan bieden. In het algemeen moet de rechter zelf in het rechtstekort voorzien als voldoende duidelijk is hoe dit moet gebeuren. In dit geval zijn er echter verschillende mogelijkheden om het verbod van discriminatie op te heffen. De Hoge Raad formuleerde daarom niet zelf een rechtsregel om in het door de discriminerende regeling veroorzaakte rechtstekort te voorzien. Die keuze moest aan de wetgever worden overgelaten. Wel zag de Hoge Raad in de willekeurige aanwijzing als belastingplichtige aanleiding om de verhuurderheffing terug te geven.

Bron(nen)
Hoge Raad 8 juni 2018, nr. 16/04098 (Fida 20183391) en nr. 16/04100 (Fida 20183392)

Uit: Fiscoloog nr. 13 van 29 juni 2018
Auteur: Mw. drs. A.N.C. Ligtenberg, hoofdredacteur