Fiscaal Praktijkblad
   

Het begrip bouwterrein in de btw

Onlangs heeft het Gerechtshof Den Haag (hierna: het Hof) uitspraak gedaan in een zaak waarin discussie bestond over de levering van een al dan niet als bouwterrein kwalificerend stuk grond. Het belang in de onderhavige zaak is de behandeling van de levering voor de btw. Deze uitspraak vormt de aanleiding om de btw-behandeling van een levering van een bouwterrein opnieuw onder de aandacht te brengen. In dit artikel bespreek ik het betreffende arrest en zet ik het theoretisch kader omtrent de kwalificatie van de levering van een bouwterrein voor de btw uiteen. Vervolgens ga ik in op de mogelijkheid om bebouwde grond toch btw-belast te leveren door middel van een koop- en sloopovereenkomst.

1. Levering van een terrein met 96 meter-lange muur

In de zaak waarin het Hof arrest heeft gewezen gaat het om een perceel grond dat in 2002 is verkregen door belanghebbende. Belanghebbende is voornemens het perceel te bebouwen met een appartementencomplex en meerdere eengezinswoningen. Daartoe wordt het op de grond staande fabrieksgebouw gesloopt. Enkele funderingspalen blijven achter in de grond, evenals een 96 meter lange, 2,4 meter hoge en 0,25 meter brede muur. Deze muur staat op een twee meter diepe en één meter brede fundering en fungeerde als grondkering en afscheiding tussen tuinen en het onbebouwd gebleven deel van het perceel. Het appartementencomplex wordt daadwerkelijk gerealiseerd, in tegenstelling tot de woningen.

In 2014 sluit belanghebbende met een koper een koopovereenkomst voor de levering van de onbebouwde grond. De koper sluit daarop een overeenkomst met de gemeente waarin het perceel is gelegen. Uit laatstgenoemde overeenkomst blijkt dat de koper voornemens is de grond te gaan bebouwen met woningen. De levering vindt uiteindelijk plaats in 2016, evenals de bouw van de woningen. De op het terrein aanwezige muur wordt gebruikt als tuinafscheiding, buitenwand van de (bij de woningen behorende) garages en als grondkering voor de percelen aan de andere kant van de muur.

In geschil is of de levering van de grond kwalificeert als de levering van een bouwterrein. Kortgezegd komt het Hof uiteindelijk tot het oordeel dat sprake is van de levering van bebouwde grond. Aan dit oordeel ligt hoofdzakelijk ten grondslag dat de muur dienstbaar is aan het perceel, niet verwaarloosbaar is en bewust niet is verwijderd vanwege het beoogde gebruik daarvan. De levering vindt dus plaats zonder de heffing van btw.

De betreffende levering vindt plaats in 2016. Op dat moment werd het begrip bouwterrein anders ingevuld dan nu het geval is. Hierna ga ik in op het theoretisch kader van het begrip bouwterrein zoals dat op het moment van schrijven geldt. Daarbij bespreek ik voornamelijk de twee vereisten voor de kwalificatie als bouwterrein en schets ik de mogelijkheid waarbij op het moment van levering sprake kan zijn bebouwde grond, welke aangemerkt wordt als de levering van een bouwterrein.

2. Het begrip bouwterrein voor en na 1 januari 2017

Uitgangspunt is dat de levering van een onroerende zaak is vrijgesteld van btw. Een uitzondering hierop is de levering van een bouwterrein. De levering hiervan is wél belast met btw. Vóór 1 januari 2017 werd als bouwterrein beschouwd onbebouwde grond:

  • waaraan bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden;
  • ten aanzien waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond;
  • in de omgeving waarvan voorzieningen worden of zijn getroffen; of
  • ter zake waarvan een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is verleend;
  • met het oog op de bebouwing van de grond.

Naar aanleiding van het door het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJ) gewezen arrest Woningstichting Maasdriel, is de invulling van het begrip bouwterrein in de Nederlandse wetgeving verruimd. In dat arrest besliste het HvJ dat van een bouwterrein sprake is als uit een beoordeling van alle omstandigheden, met inbegrip van de intentie van de betrokken partijen, blijkt dat het terrein daadwerkelijk bestemd is om te worden bebouwd. De intentie van partijen moet daarbij worden ondersteund door objectieve gegevens.

Sinds 1 januari 2017 geldt derhalve dat onder een bouwterrein wordt verstaan; “onbebouwde grond die kennelijk is bestemd om te worden bebouwd met een of meer gebouwen”. Of hiervan sprake is dient te worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden op het moment dat de levering plaatsvindt. Belangrijk hierbij is dat het terrein dient te worden afgebakend.

Onbebouwde grond

Uit deze definitie volgt dus allereerst dat het van belang is dat op het moment van de levering sprake is van onbebouwde grond. Hieruit volgt mijns inziens dat er dus geen bebouwing aanwezig mag zijn op de grond. Zo mag er, in beginsel, geen gebouw op het te leveren perceel staan. Voor de definitie van gebouw dient te worden gekeken naar de wettelijke invulling daarvan. Daaruit volgt dat als gebouw wordt gezien “ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden”. Dit betekent niet dat het bouwwerk onlosmakelijk met de grond is verbonden, maar dat het niet gemakkelijk te demonteren en te verplaatsen is. De wetgever spreekt van “iedere door de mens ontworpen constructie”, waardoor bijvoorbeeld ook wegen, parkeergarages en leidingen een gebouw kunnen vormen. Bovendien is het feitelijke gebruik van een bouwwerk niet van belang bij de kwalificatie als gebouw. Het gaat erom dat een bouwwerk objectief, op zichzelf bezien een gebouw kan zijn en, in de zin van de Wet OB, als gebouw kan worden gebruikt.

Indien een gebouw aanwezig is, dient de levering te worden gezien als de levering van een gebouw en niet als dat van onbebouwde grond. Dit geldt ook indien een ten tijde van de vervaardiging nog niet voltooid gebouw op de grond aanwezig is. Indien de leverancier de bouw van een gebouw voor zijn rekening neemt, worden de levering van de grond en van het gebouw gezien als één levering, te weten de levering van een (nieuw) gebouw.

Bij de aanwezigheid van “verwaarloosbare” bebouwing, kan echter wél sprake zijn van onbebouwde grond. Voor de kwalificatie als verwaarloosbaar wordt gekeken naar de aard en de omvang van de bebouwing in verhouding tot de omvang van het gehele terrein. In de zaak waarin de Hoge Raad tot dat oordeel is gekomen waren de fundering van een muur en een oud transformatorhuisje aanwezig op de grond. Daarnaast kan sprake zijn van onbebouwde grond als zich daarin oude heipalen bevinden die geen functie meer vervullen in een nieuw te bouwen opstal. Datzelfde geldt als in de grond alleen reguliere leidingen liggen die niet enkel dienstbaar zijn aan het betreffende terrein en geen functie zullen vervullen in eventuele op de grond te bouwen opstallen.

Overigens is het mogelijk dat onbebouwde grond voor de btw kwalificeert als bouwterrein, maar ook als erbij behorend terrein. Deze laatste term wordt ingevuld als een terrein dat naar maatschappelijke opvattingen behoort bij dan wel dienstbaar is aan een gebouw. Uit die omschrijving kan worden afgeleid dat sprake moet zijn van een gebouw als bedoeld in de Wet OB. In gevallen waarin verwaarloosbare bebouwing op de grond aanwezig is, ontbreekt de aanwezigheid van een gebouw waardoor de grond niet kan kwalificeren als erbij behorend terrein.

Naast het vereiste van de aanwezigheid van een gebouw, moet de grond dienstbaar zijn aan dat gebouw. Indien daar geen sprake (meer) van is, kan de grond niet kwalificeren als erbij behorend terrein. Hierbij verwijs ik graag naar een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam, waarbij een aan het te leveren perceel grenzend gebouw haar functie als fabriek had verloren. In dat geval kon niet worden gesteld dat de grond dienstbaar was aan dat gebouw en kwalificeerde de grond als een bouwterrein.

De kwalificatie als bouwterrein of als erbij behorend terrein is van belang voor de vaststelling van de btw-behandeling van de levering van een terrein. Indien sprake is van erbij behorend terrein, volgt de levering van zulke grond namelijk de btw-behandeling van de levering van het gebouw waarbij het hoort. Welke kwalificatie domineert in het geval een terrein kan kwalificeren als bouwterrein én erbij behorend terrein, is echter niet eenduidig vast te stellen. Uit de in de vorige alinea besproken uitspraak kan echter worden afgeleid dat het van belang is of een gebouw haar functie al dan niet heeft verloren.

Kennelijk bestemd om te worden bebouwd

De tweede voorwaarde om te kunnen spreken van een bouwterrein, is dat de grond op het tijdstip van de levering van het terrein kennelijk bestemd moet zijn om te worden bebouwd met een of meer gebouwen. Het is niet duidelijk hoe concreet die bouwbestemming moet zijn. Bij verval van de bouwbestemming alvorens de levering kan echter geen sprake meer zijn van een bouwterrein. Dit geldt ook indien op het tijdstip van de levering blijkt dat de bouwbestemming niet meer realiseerbaar is.

Van belang is dat de beoogde bebouwing daadwerkelijk moet bestaan uit een of meer gebouwen, of een gedeelte van een gebouw. Hierbij moet het gaan om een gebouw dat voldoet aan de wettelijke definitie van een gebouw, zoals onder het kopje onbebouwde grond reeds is gegeven.

3. Mogelijkheid tot btw-belaste levering van bebouwde grond

Uit jurisprudentie volgt dat een gedeeltelijk gesloopt gebouw voor de btw een gebouw vormt. Dit betekent in beginsel dat in dat geval geen sprake kan zijn van de levering van een bouwterrein. Een uitzondering hierop is indien de leverancier van een bebouwd terrein de sloop van de daarop staande gebouwen voor zijn rekening neemt. Voorwaarde hierbij is dat de sloop moet zijn aangevangen álvorens de levering van het terrein plaatsvindt. Bovendien moet die grond kennelijk zijn bestemd om te worden bebouwd. In die situatie is sprake van één handeling en wel de (btw-belaste) levering van een bouwterrein. Daarbij maakt het niet uit hoever de sloop ten tijde van de verkrijging is gevorderd.

4. Conclusie

Of het Hof onder de huidige definitie van een bouwterrein tot dezelfde conclusie zou zijn gekomen als in het in dit artikel besproken arrest, zullen we niet te weten komen. Mijns inziens zal dat wel het geval zijn, maar ik ben tot de conclusie gekomen dat de kwalificatie van een terrein als bouwterrein een erg feitelijke aangelegenheid is. Voornamelijk de vraag of sprake is van onbebouwde grond is erg afhankelijk van de omstandigheden. Wanneer is bijvoorbeeld wel of geen sprake van verwaarloosbare bebouwing? Wat wel duidelijk is, is dat er een mogelijkheid bestaat om bebouwde grond alsnog btw-belast te leveren. Daarvoor zijn echter heldere afspraken tussen de verkoper en koper van de grond van belang.

Auteur: Mike Hagendoorn, btw-specialist bij HVK Stevens Belastingadvies
Uit: Fiscaal Praktijkblad, nummer 9, september 2021