Balans
   

Kaalslag in de winkelstraat: risico of kans?

“Faillissement V&D is pas het begin”, “En wéér vallen er klappen in de winkelstraat” en “Steeds grotere crisis in de Nederlandse winkelstraten”. Zomaar wat koppen van  artikelen die het afgelopen jaar in de media verschenen. Als oorzaken van de ‘kaalslag’ in de winkelstraat wordt onder andere genoemd: de toenemende concurrentie van het internet door het groeiende aantal webshops, de concurrentie van grote ketens voor de kleine speciaalzaak, alsmede gemeentelijk beleid (bijvoorbeeld het parkeerbeleid van bepaalde gemeenten). De meest gehoorde klacht is echter dat de huurprijs van winkelpanden onverminderd hoog blijft ondanks de verpaupering van sommige winkelstraten.

De genoemde oorzaken heb je als (kleine) detailhandelsonderneming niet altijd in de hand. Ten aanzien van de huurprijs zijn er echter wel mogelijkheden. De wet biedt de mogelijkheid wijziging van de huurprijs van bepaalde soorten bedrijfsruimten te vragen aan de rechter.

Artikel 7:290 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat onder bedrijfsruimte moet worden verstaan:

  • a) een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is;
  • b) een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf, en
  • c) een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.

In het algemeen wordt gesproken over “winkelruimte”. Uit de definitie blijkt echter dat het om meer bedrijfsruimten kan gaan. Hieronder zal ik alleen over winkelruimte spreken.

Winkelruimte of bedrijfsruimte

Er wordt veel geprocedeerd over de vraag of er sprake is van winkelruimte of overige bedrijfsruimten. De reden hiervan is dat huurders van winkelruimten door de wet veel beter beschermd worden dan huurders van overige bedrijfsruimten. Verhuurders van winkelruimten kunnen een huurovereenkomst slechts opzeggen op grond van een aantal limitatief in de wet opgesomde gronden. Het moet dan gaan om slecht huurderschap, dringend eigen gebruik van de winkelruimte door de verhuurder, een weigering van de huurder om met een redelijke nieuwe huurovereenkomst in te stemmen (waarbij de wijziging niet om een wijziging van de huurprijs mag gaan) en verwezenlijking door verhuurder van een bestemming volgens een bestemmingsplan.

Een huurder kan altijd opzeggen als een overeengekomen huurtermijn is verstreken. Uiteraard is het dan ook eenvoudig om te stellen dat een huurder, als hij niet (meer) kan instemmen met een te betalen huurprijs, de huurovereenkomst dan maar op moet zeggen en zijn winkel moet verplaatsen. Verhuizen is echter kostbaar. Een huurder heeft vaak veel geïnvesteerd in op maat gemaakte winkelinrichting. Bovendien willen huurders vaak helemaal niet weg van een goed bereikbare en bij het publiek bekende locatie.

Mogelijkheden

Als het voor een huurder alleen om de hoogte van de huurprijs gaat, biedt de wet mogelijkheden. Artikel 7:303 lid 1 BW bepaalt namelijk dat zowel de huurder als de verhuurder kan vorderen dat de rechter de huurprijs nader zal vaststellen als deze niet (meer) overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Dat kan na afloop van de looptijd bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Maar ook in alle andere gevallen, telkens wanneer ten minste vijf jaar is verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd. Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Het gaat dan om huurprijzen in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Iedere aldus in de vergelijking te betrekken huurprijs wordt herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. Als het niet mogelijk is de rechter de voor de toepassing van deze maatstaf benodigde gegevens te verschaffen, maakt de rechter een schatting aan de hand van de wel te zijner beschikking staande gegevens. De rechter wijst een vordering van de verhuurder tot verhoging van de huurprijs af voor zover deze is gegrond op verbeteringen van het gehuurde die op kosten van de huurder zijn aangebracht. Als de rechter de huurprijs nader vaststelt, geldt deze met ingang van de dag waarop deze is gevorderd. Hij kan echter op vordering van een der partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststellen. Hij kan daarbij tevens bepalen dat de huurprijs gedurende een door hem vast te stellen termijn van ten hoogste vijf jaren geleidelijk zal worden aangepast.

Tot 1 januari 2014 werd de “huur van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse” veelal vastgesteld door de zogenaamde Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel. Sinds 1 januari 2014 is er een aantal vergelijkbare commissies die advies over huurprijzen uitbrengen.

Uiteraard werkt het voorgaande twee kanten op. Het is immers mogelijk dat wordt bepaald dat een huurprijs zou moeten worden verhoogd. Fijn voor de verhuurder, maar uiteraard minder prettig voor een huurder. Weliswaar is het risico op een huurprijsverhoging momenteel niet zo groot vanwege de vele leegstand in winkelstraten, maar dit risico bestaat wel.

Toetsen

Het is daarom van groot belang voor een huurder om tijdig vooraf door een deskundige te laten bepalen of een te betalen huurprijs nog wel overeenkomt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Weliswaar bepaalt artikel 7:304 lid 1 BW dat een vordering tot nadere huurprijsvaststelling slechts ontvankelijk is, als deze vergezeld gaat van een advies over de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen, maar het kan uiteraard geen kwaad om eerst zelf een deskundige te benaderen om de huurprijs te bepalen. Zo kan worden gekeken of het zin heeft om met de andere partij een discussie over de huurprijs aan te gaan en (als dit tot niets zou leiden) de rechter te vragen de huurprijs nader vast te stellen.

Door het overeenkomen van een huurprijsverlaging, of als een verhuurder daaraan niet mee wil werken een procedure strekkende tot een huurprijsverlaging, kunnen de kosten structureel beperkt worden. Een faillissement kan daarmee worden voorkomen.

Uit: Balans nr. 4 van 3 maart 2017
Auteur: mr. S.M. van Luijk, advocaat bij DVAN Advocatuur & Notariaat


V&D