Sloopwoningen niet af te waarderen tot waarde grond

Datum: 23 september 2022

Woningcorporatie X liet in 2011 in het kader van herontwikkelingsprojecten tot verduurzaming van haar woningvoorraad 90 sociale huurwoningen slopen. Daarvoor in de plaats kwamen 66 nieuwe sociale huurwoningen, 27 vrije-sector huurwoningen en 20 koopwoningen. De inspecteur accepteerde in 2011 een afwaardering van de sloopwoningen naar de lagere bedrijfswaarde (opstallen inclusief ondergrond) voorafgaand aan de sloop, maar weigerde een verdere afwaardering naar de waarde van de ondergrond. Rechtbank Den Haag en Hof Den Haag waren het daarmee eens. X had niet aannemelijk gemaakt dat sprake was van een situatie waarin de sloopwoningen in de bedrijfsuitoefening van X waren “versleten” als bedoeld in het Warenhuisarrest van de Hoge Raad van 21 april 1993. X ging in cassatie. De Hoge Raad besliste dat in uitzonderlijke gevallen toerekening van de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde van de gesloopte opstal aan de kostprijs van het nieuwe gebouw achterwege kon blijven en goed koopmansgebruik toestond de boekwaarde of lagere bedrijfswaarde van de gesloopte opstal direct en volledig ten laste van de winst te brengen. Zoals de Hoge Raad in het Warenhuisarrest had beslist, deden die gevallen zich alleen voor als aan de volgende cumulatieve voorwaarden was voldaan: (1) het gesloopte gebouw werd als bedrijfsmiddel gebruikt in de onderneming van de belastingplichtige, (2) het gesloopte gebouw was in de bedrijfsuitoefening zodanig versleten dat daaraan voorafgaande aan de sloop alleen nog waarde kon worden toegekend in de vorm van een mogelijke opbrengst van het sloopmateriaal, en (3) het nieuwe gebouw was een bedrijfsmiddel dat binnen de onderneming van de belastingplichtige dezelfde functie vervult als het gesloopte gebouw. Als de kostprijs van het nieuwe gebouw overeenkomstig de hoofdregel was bepaald, en deze kostprijs overtrof de bedrijfswaarde van dat gebouw, dan liet goed koopmansgebruik volgens de Hoge Raad toe de boekwaarde van dat gebouw te verminderen. Wel merkte de Hoge Raad op dat die afwaardering kon worden beperkt of uitgesloten door artikel 3.29c Wet IB 2001. Het Hof had beslist dat uit wat X had aangevoerd, niet volgde dat de sloopwoningen in technische of economische zin zodanig waren versleten dat deze niet meer verhuurd konden worden. Hierin lag volgens de Hoge Raad de beslissing besloten dat de sloopwoningen niet zodanig waren versleten dat daaraan voorafgaande aan de sloop alleen nog waarde kon worden toegekend in de vorm van een mogelijke opbrengst van het sloopmateriaal. Het Hof had daarom terecht beslist dat X de boekwaarde van de gesloopte opstallen niet ineens ten laste van het resultaat van 2011 kon brengen. De Hoge Raad verklaarde het beroep in cassatie van X ongegrond.

Om dit artikel te kunnen delen op sociale media dien je marketing-cookies te accepteren.

Viditax 23-09-2022