Beheer omvangrijke vastgoedportefeuille geen onderneming

Datum: 17 september 2021

BV G hield zich bezig met de verhuur van vastgoed. Zij verhuurde ongeveer 1.100 garageboxen en 57 bedrijfsruimten in 11 plaatsen in Oost-Nederland. De geschatte waarde van het verhuurde vastgoed was € 10 mln. Alle aandelen BV G waren in handen van X en zijn echtgenote Y, die beiden op de loonlijst van BV G stonden, net als hun dochters (E en F). Dochter F werkte ook nog voor 20 uur per week bij BV H, waar zij zich bezighield met het beheren van de vastgoedportefeuille van BV G. Eind 2014 verzochten X, mevrouw Y en BV G om geruisloze terugkeer als bedoeld in artikel 14c Wet Vpb. In 2016 schonk X bij notariële akte aan ieder van zijn twee dochters aandelen BV G ter waarde van € 61.143. Met betrekking tot deze schenking claimden de dochters de BOF van artikel 35b SW. De inspecteur wees (1) het verzoek om geruisloze terugkeer en (2) de toepassing van de BOF af. BV G en de familie gingen in beroep. Hof Arnhem-Leeuwarden was het met Rechtbank Gelderland en de inspecteur eens dat de regeling van de geruisloze terugkeer niet kon worden toegepast omdat BV G geen materiële onderneming dreef als bedoeld in artikel 3.2 Wet IB 2001. Dat de BV een omvangrijke vastgoedportefeuille had waarvoor een professionele en deskundige organisatie was ingericht die nagenoeg alle property-werkzaamheden zelf verrichtte en dat ter plaatse toezichthouders waren aangesteld, bracht volgens het Hof op zichzelf nog niet mee dat er sprake was van een materiële onderneming. Een dergelijke organisatie en werkzaamheden, waaronder een actief huurdersbeleid, waren ook gebruikelijk voor beheerders van vastgoedbeleggingsportefeuilles met een vergelijkbare omvang. Volgens het Hof omvatten de aard en de omvang van de werkzaamheden van de BV niet meer dan bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk was, ook al namen de verrichte werkzaamheden heel veel tijd in beslag. Volgens het Hof was ook niet aannemelijk gemaakt dat was voldaan aan de zogenoemde “rendement-plus”-eis. Op grond van de beslissing dat BV G op 1 januari 2015 geen materiële onderneming dreef, kwam het Hof met dezelfde overwegingen tot de conclusie dat de dochters niet in aanmerking kwamen voor de BOF. BV G en de familieleden gingen in cassatie en stelden dat het Hof niet was ingegaan op hun stelling dat BV G regelmatig garageboxen kocht die zij, al dan niet na renovatie- en revitalisatiewerkzaamheden, voor een substantieel hogere prijs verhuurde dan de vorige eigenaar/verhuurder. De Hoge Raad besliste echter dat het Hof wél alle door BV G verrichtte werkzaamheden in aanmerking had genomen. Voor zover BV G, X en mevrouw Y bedoelden dat bij het regelmatig aankopen en vervolgens voor een hogere prijs verhuren van garageboxen, eventueel na het opknappen daarvan, geen sprake kon zijn van normaal vermogensbeheer, was dat volgens de Hoge Raad onjuist. Dergelijke activiteiten moesten in aanmerking worden genomen bij de beantwoording van de vraag of de werkzaamheden naar aard en omvang onmiskenbaar ten doel hadden het behalen van voordelen die het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gingen. De Hoge Raad wees hierbij op zijn arrest van 9 oktober 2009. Bij de beantwoording van die vraag moesten volgens de Hoge Raad alle werkzaamheden worden beoordeeld en het ging dus niet om een afzonderlijke beoordeling van specifieke activiteiten. De beslissing van het Hof dat de door BV G verrichte werkzaamheden gebruikelijk waren bij normaal vermogensbeheer berustte verder op een aan het Hof voorbehouden feitelijke waardering en kon daarom niet in cassatie worden getoetst. De beslissing van het Hof was niet onjuist en voldoende gemotiveerd.

 

Om dit artikel te kunnen delen op sociale media dien je marketing-cookies te accepteren.