ODB-waarde van gezamenlijk geleverd OG individueel bepalen

Datum: 24 februari 2021

BV X verkreeg samen met een aantal tot haar groep behorende vennootschappen twee vastgoedportefeuilles: vastgoedportefeuille A en vastgoedportefeuille B. De verkopers waren twee dochtervennootschappen van een beursgenoteerd fonds. Op 16 april 2008 werden de beide vastgoedportefeuilles aan BV X geleverd. Met betrekking tot vastgoedportefeuille A ging het om 147 onroerende zaken. Van de koopsom van € 274.170.075 werd € 213.657.950 toegerekend aan de zaken voor de dochtervennootschappen van BV X en € 60.512.125 aan de zaken voor BV X zelf. De 47 onroerende zaken voor BV X zelf werden geleverd in één notariële akte en het bedrag van € 60.512.125 stond als koopsom in de notariële akte. BV X berekende de overdrachtsbelasting (ODB) op € 3.604.449 en voldeed dit bedrag op aangifte. Met betrekking tot vastgoedportefeuille B ging het om 151 onroerende zaken. Van de koopsom van € 383.538.697 werd € 133.058.622 toegerekend aan de zaken voor de dochtervennootschappen van BV X en € 250.480.075 aan de zaken voor BV X zelf. De 71 onroerende zaken voor BV X zelf werden geleverd in één notariële akte en het bedrag van € 250.480.075 stond als koopsom in de notariële akte. BV X berekende de ODB op € 15.028.800 en voldeed dit bedrag op aangifte. Na een controle stelde de inspecteur dat de koopsom van vastgoedportefeuille A ten minste een waarde in het economische verkeer (WEV) had van € 88.396.467 en van vastgoedportefeuille B € 302.841.843. Volgens de inspecteur moest de WEV van de onroerende zaken per object worden beoordeeld omdat ODB per verkrijging werd geheven. De factoren "package deal" en snelheid moesten volgens hem in het kader van de ODB buiten beschouwing worden gelaten. De inspecteur legde naheffingsaanslagen ODB op van € 1.673.061 voor vastgoedportefeuille A en van € 3.141.705 voor vastgoedportefeuille B. BV X ging in beroep. Rechtbank Noord-Holland verminderde de naheffingsaanslag ODB. BV X ging in hoger beroep tegen de ODB over de 47 onroerende zaken. Tijdens de zitting bij Hof Amsterdam bereikten BV X en de inspecteur een compromis waarbij de WEV van de verkregen onroerende zaken € 16,5 mln hoger was dan de waarde die BV X had aangegeven. Omdat BV X en de inspecteur behoefte hadden aan een beslissing van het Hof over de vraag hoe het belastbare feit en de maatstaf van heffing moesten worden vastgesteld in gevallen als hier aan de orde, waarin de contractpartijen een hoofdkoopovereenkomst hadden gesloten die betrekking had op de volledige portefeuille onroerende zaken waarin de desbetreffende onroerende zaken vervolgens door verschillende (tot hetzelfde concern behorende) vennootschappen werden verkregen op basis van de met de hoofdovereenkomst samenhangende (deel) overeenkomsten, besliste het Hof hierop (ten overvloede). Het Hof besliste dat voor elke onroerende zaak afzonderlijk de maatstaf van heffing moest worden bepaald (en worden beoordeeld of een verlaagd tarief of een vrijstelling van toepassing was). De inspecteur – die de bewijslast had – kon voor elke onroerende zaak afzonderlijk de WEV van die zaak hoger stellen dan de op grond van een hoofdovereenkomst eraan toegerekende koopprijs. Daarbij mocht de inspecteur niet alleen de in zijn ogen "te laag gewaardeerde panden" uit die portefeuille betrekken zonder daarbij rekening te houden met de te hoog gewaardeerde panden. Het Hof verminderde de naheffingsaanslag naar € 990.000 (6% van € 16,5 mln) en verklaarde het beroep van BV X gegrond.

Om dit artikel te kunnen delen op sociale media dien je marketing-cookies te accepteren.