Bij einde tbs zat woonbestemming al in het vat: lager boekverlies woningen

Datum: 11 januari 2021

X kocht in november 2008 twee appartementen voor € 500.000. Hij verhuurde de appartementen tot 13 november 2013 aan C Ltd waarvan hij indirect alle aandelen hield en die daarin een kinderdagverblijf exploiteerde. Vervolgens liet hij de appartementen verbouwen tot twee zelfstandige woningen en verhuurde deze vanaf het najaar van 2014 waardoor de terbeschikkingstellingsregeling (tbs) eindigde. In zijn aangifte IB 2014 trok X met betrekking tot zijn resultaat uit tbs een boekverlies op de appartementen af van € 285.763, maar de inspecteur accepteerde slechts een boekverlies van € 155.845 omdat volgens hem de waarde in het economische verkeer (WEV) hoger was dan waarvan X was uitgegaan. X ging in beroep. Rechtbank Noord-Holland besliste dat noch X noch de inspecteur hun bepleite waarden aannemelijk had gemaakt en stelde de waarde van de appartementen in goede justitie vast op € 270.000. De inspecteur en X stelden hoger beroep in. De inspecteur vond dat de WEV € 320.000 was, maar volgens X bedroeg die € 220.000. Beiden verwezen naar een taxatierapport. Hof Amsterdam stelde voorop dat de WEV van de appartementen gelijk was aan de prijs die op de datum van beëindiging van de tbs bij aanbieding van het object voor verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed. In dit geval ging het erom hoe “op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” moest worden ingevuld. Het Hof vond het aannemelijk dat op 13 november 2013 de gerede kans aanwezig was dat in het object een woning zou kunnen worden gerealiseerd, ook al werd die bestemmingswijziging pas in 2014 waarheid. Dit volgde volgens het Hof uit (1) de publiekrechtelijke mogelijkheid tot omzetting van de bestemming van het object van bedrijfs- naar woonbestemming en (2) de privaatrechtelijke mogelijkheid. Beide mogelijkheden moesten op 13 november 2013 al geacht worden aanwezig te zijn. Met betrekking tot de publiekrechtelijke mogelijkheid wees het Hof op (a) het bestemmingsplan van 3 april 2012 waaruit bleek dat de gemeente een bestemmingswijziging naar wonen per 13 november 2013 niet zou hebben tegengehouden en (b) het besluit van de gemeente van 14 september 2010 waarin het erfpacht-beleid inzake een bestemmingswijziging was vastgesteld. Ook hieruit volgde dat de gemeente medio november 2013 waarschijnlijk geen belemmeringen zou hebben opgeworpen. Ook ter zake van de privaatrechtelijke mogelijkheden wees het Hof op twee factoren: (1) er waren geen redenen voor het niet-verlenen van goedkeuring voor de bestemmingswijziging van het object door de VvE van de straat waarin de appartementen lagen en (2) de erfpachtcanon van de appartementen was nog niet gewijzigd en dit kon ook niet met terugwerkende kracht gebeuren. Het Hof was het niet met X eens dat in november 2013 (nog) geen rekening hoefde te worden gehouden met de mogelijkheid van een bestemmingswijziging en verwierp ook de door hem bepleite WEV. Daarbij was immers ten onrechte geen rekening gehouden met een woonbestemming. Het Hof vond dat de inspecteur de bepleite WEV van € 320.000 wel aannemelijk had gemaakt omdat hiermee op de juiste wijze rekening was gehouden met de marktontwikkelingen. Het Hof verklaarde het hoger beroep van de inspecteur gegrond en dat van X ongegrond.

Om dit artikel te kunnen delen op sociale media dien je marketing-cookies te accepteren.

Viditax 22-01-2021