2%-woningentarief voor kluskavels in voormalig bedrijfspand

Datum: 29 november 2019

In opdracht van de gemeente Den Haag werd een voormalig bedrijfs- en kantoorpand getransformeerd in een gebouw met zogenoemde kluskavels die een woonfunctie of een bedrijfsfunctie konden krijgen. Mevrouw X en de heer Y kochten beiden in oktober 2016 van de gemeente zo’n kluskavel. Ten tijde van de verkrijging was het pand gestript tot casco en had de gemeente diverse voorzieningen aangebracht. Mevrouw Z verkreeg op haar beurt in oktober 2016 het appartementsrecht op de begane grond van een zogenoemd transformatiepand dat in 1991 was gebouwd als kantoorgebouw. Het pand was ten tijde van de verkrijging intern geheel gesloopt en er was een begin gemaakt met de opbouwwerkzaamheden. Hof Den Haag besliste dat de verkrijging van de kluskavels onder het 2%-tarief viel. De staatssecretaris ging in cassatie. De Hoge Raad besliste dat aansluiting moest worden gezocht bij het doel waarvoor het bouwwerk oorspronkelijk was ontworpen en gebouwd. Als verbouwingswerkzaamheden hadden plaatsgevonden die (ook als zij nog niet waren voltooid) de conclusie rechtvaardigden dat die werkzaamheden onmiskenbaar strekten tot (op)levering van een woning, kon het bouwwerk volgens de Hoge Raad alleen worden geacht de oorspronkelijke aard te hebben behouden als de inspecteur aannemelijk maakte dat niet meer dan beperkte aanpassingen nodig waren om het weer voor het oorspronkelijke doel geschikt te maken. Om de strekking van de verbouwingswerkzaamheden vast te stellen, waren naast de aard en inhoud van de verrichte werkzaamheden ook de inhoud van de koop-/aannemingsovereenkomst(en) van belang, evenals de voor kopers van een woning en hun geldverstrekkers in het algemeen relevante omstandigheid dat het verkregen object zelfstandig overdraagbaar was, bijvoorbeeld door splitsing van een oorspronkelijk als bedrijfs- of kantoorpand gebouwde onroerende zaak in appartementsrechten. De Hoge Raad verwierp het standpunt van de staatssecretaris dat woningen die op de woningmarkt beschikbaar kwamen doordat een bedrijfs- of kantoorpand tot woningen werd verbouwd buiten het 2%-tarief vielen. Gelet op de tekst en strekking lag het niet in de rede een beperking in artikel 14, lid 2, WBR, te lezen die erop neerkwam dat op de woningmarkt in geval van een in aanbouw zijnde woning in een voormalig kantoor-/bedrijfspand niet voorzienbaar was of te koop aangeboden woonruimte viel onder het 2%-tarief of het 6%-tarief, afhankelijk van de mate waarin de verbouwingswerkzaamheden ten tijde van de overdracht waren voltooid. Ten tijde van de overdracht aan de drie belanghebbenden deed zich niet meer de situatie voor waarin het overgedragen deel van het bouwwerk met niet meer dan beperkte aanpassingen geschikt kon worden gemaakt voor zijn oorspronkelijke (kantoor)functie. De beslissing van het Hof dat de drie voor de toepassing van artikel 14 WBR een woning hadden verkregen, was niet onjuist. De Hoge Raad verklaarde de cassatieberoepen van de staatssecretaris ongegrond.

Om dit artikel te kunnen delen op sociale media dien je marketing-cookies te accepteren.