Niet-gerealiseerde meerwaarde verbouwd postkantoor vanaf bouwvergunning belast

Datum: 5 november 2019

Via BV Y was X enig bestuurder van BV Z die zich bezighield met de (her)ontwikkeling van vastgoed. X had ook vastgoed in privé, waaronder sinds maart 2004 een voormalig postkantoor dat op dat moment werd verhuurd. Vanaf mei 2005 voerde A (werknemer van BV Z) gesprekken met een architectenbureau voor de verbouwing van het postkantoor en in juni 2008 werd een bouwvergunning aangevraagd, die in het najaar van 2009 werd verleend. Eind 2009 werd gestart met bouwwerkzaamheden nadat de laatste huurder was vertrokken. Bij de door A begeleide verbouwing werd de gevel vervangen, de achterzijde van het pand uitgebreid en de kelderruimte verruimd voor een fietsenstalling. De begane grond en eerste verdieping werden geschikt gemaakt voor detailhandel en de tweede en derde verdieping voor hotel- en sportschoolruimte. De vloeroppervlakte werd in totaal met ongeveer 1.800 m² vergroot. De inspecteur stelde dat sprake was van herontwikkeling van het pand naar een fietskelder met luxe winkel en designhotel annex sportschool die moest worden aangemerkt als een werkzaamheid in de zin van artikel 3.90 Wet IB 2001. Hij corrigeerde het inkomen uit werk en woning in de aangifte IB 2011 met € 6.301.632. X ging in beroep en stelde dat geen sprake was van een bron van inkomen omdat hij geen realisatievoornemen had. Rechtbank Zeeland-West-Brabant besliste dat sprake was van een voordeel uit een werkzaamheid dat als resultaat uit overige werkzaamheden kon worden belast, omdat er sprake was van het verrichten van arbeid in het economische verkeer, waarbij voordeel werd beoogd en dat voordeel redelijkerwijs kon worden verwacht. Aan het arbeidsvereiste was volgens de Rechtbank voldaan. De arbeid van X zelf was weliswaar beperkt gebleven tot het deelnemen aan een aantal vergaderingen en besprekingen, maar er was veelvuldig contact geweest met A en zijn werkzaamheden moesten volgens de Rechtbank worden toegerekend aan X in verband met zijn kennis, ervaring en contacten/netwerk op het terrein van vastgoed en projectontwikkeling. Door de transitie was het pand in een betere marktpositie gebracht en de werkzaamheden van X en A waren volgens de Rechtbank ook gericht geweest op het creëren van meerwaarde in de vorm van jaarlijkse hogere huuropbrengsten. Er was volgens de Rechtbank ook voldaan aan het criterium dat voordeel werd beoogd en redelijkerwijs kon worden verwacht. Bij een belanghebbende zoals X die een omvangrijke vastgoedportefeuille had en via vennootschappen ook aan projectontwikkeling deed, kon bij een ingrijpende transitie als uitgangspunt worden genomen dat met de transitiewerkzaamheden voordeel werd beoogd bestaande uit het creëren van meerwaarde in de vorm van een waardestijging van het pand. Daaraan deed niet af dat X geen voornemen had om het pand te verkopen. De Rechtbank sloot aan bij het gezamenlijke standpunt van X en de inspecteur dat het heffingsmoment in 2011 lag en dat de waarde van het pand bij het einde van de ROW-werkzaamheid € 15.600.000 bedroeg, maar volgens de Rechtbank was het lastig om met precisie te bepalen wanneer de ROW-werkzaamheid was aangevangen. Dat moment bepaalde de Rechtbank rond 11 juli 2008 toen de bouwvergunning werd aangevraagd. Aangezien geen van de partijen de waarde van het pand op dat moment aannemelijk had gemaakt, stelde de Rechtbank die waarde in goede justitie vast op € 10 mln en berekende het resultaat uit de werkzaamheid na aftrek van de bouw- en financieringskosten en de fee van A op € 2.138.274. De Rechtbank verklaarde het beroep van X gegrond.

Om dit artikel te kunnen delen op sociale media dien je marketing-cookies te accepteren.