3.6 op de schaal van rechter

23 januari 2018

Toen de huizenprijzen tijdens de economische crisis daalden en gemeenten de WOZ-waarden noodgedwongen moesten verlagen, verhoogden zij tegelijkertijd de tarieven voor de OZB. Met deze truc werden de opbrengsten veiliggesteld. Nu de huizenprijzen in de lift zitten en er op sommige plekken zelfs sprake is van een gekte, zitten de gemeenten klaar om de WOZ-waarden op te schroeven en veel hogere OZB-aanslagen op te leggen. De woningeigenaar is de klos, maar het zal de lokale heffer een zorg zijn welke kleur de kat heeft – als hij maar muizen vangt.

Belastingrechters zien de bui al hangen. Hun kasten puilen nu al uit met WOZ-dossiers. Het gaat daarbij zelden over fiscaaltechnische vragen, maar eigenlijk alleen over de waarde. Voor de WOZ is dat de “prijs die de meest biedende gegadigde na de beste voorbereiding wil betalen bij verkoop van de onroerende zaak op de meest geschikte wijze”. Die waardebepaling valt voor makelaars en taxateurs al niet mee, laat staan dat niet-deskundigen kunnen bepalen wat de gek ervoor zou geven. Huiseigenaren slagen er toch vaak in rechters te overtuigen van zaken die de waarde in de WOZ-beschikking drukken. Met de vuistregel hoe kleiner de afstand tot de ellende hoe groter de waardedruk, verlaagde de rechter al eerder de WOZ-waarde van woningen vanwege uitzicht op hoogspanningsmasten, slagschaduw- en geluidshinder van windmolens, decibellen van een landingsbaan, snelweg of spoorlijn, maar ook door overlast van een motorclub, een uitlaatplaats voor honden, een hangplek voor jongeren en zelfs een papegaaienverblijf of toiletraampje van de buren met ongewenste inkijk.

Hoe ingrijpend – of onbenullig – de aangevoerde omstandigheid ook is of lijkt, de WOZ-waarde kan op grond van de wet in elk geval niet worden verlaagd wanneer die omstandigheid na de waardepeildatum is opgetreden. De WOZ-waarde per peildatum 1 januari 2017 kan dus niet omlaag voor hinder, herrie, schade of stank die zich daarna heeft voorgedaan. Deze regel komt duidelijk naar voren in een zaak die nu bij de Hoge Raad ligt. Aan de orde is de vraag of de aardbeving van 12 augustus 2012 met een kracht van 3.6 op de schaal van Richter in het aardgaswinningsgebied van de NAM in Groningen reden is voor een verlaging van de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2013, die uitging van de peildatum van 1 januari 2012. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft hierop positief beslist voor woningen die fysieke schade hadden opgelopen, maar voor huizen zonder daadwerkelijke schade niet. Het laatste woord is nog aan de hoogste rechter.

Inmiddels is hetzelfde gebied op 8 januari 2018 opnieuw getroffen door een aardbeving met bijna dezelfde kracht. Er zijn goede argumenten om bij de WOZ-beschikkingen nu al rekening te houden met de risico’s van fysieke en imagoschade bij huizen die liggen in het aardbevingsgebied, ook al is er geen sprake van daadwerkelijke schade. Op grond van de wetsgeschiedenis kan in bijzondere omstandigheden worden uitgegaan van een later toestandsmoment. Er zijn ook rechterlijke uitspraken waarin bij de WOZ-waardering rekening werd gehouden met een enkele wijziging van een bestemmingsplan of de afgifte van een bouwvergunning voor het plaatsen van bijvoorbeeld een UMTS-zendmast. Ook als er nog niets is gebouwd, kan de algemene bekendheid van de komst ervan een waardedrukkend effect hebben op de WOZ-waarde. Maar er zijn ook morele redenen. Als tegemoetkomende belastingmaatregelen kunnen worden getroffen voor aardbevingsslachtoffers elders in de wereld, dan is fiscale solidariteit toch ook op zijn plaats voor door dezelfde rampen getroffen landgenoten. Als voor houtworm, asbest, schimmel, burenruzies, coffeeshops en toeristen al vrij gemakkelijk een forse waarddruk wordt aangenomen, dan mag toch zeker coulance worden betracht voor inwoners van dorpen en streken waarvan algemeen bekend is dat het risico op aardbevingen zeer groot is en dat die bevingen in aantal en kracht toenemen. Deze gedupeerden hoeven toch niet ieder voor zich een gang naar de rechter te maken om de negatieve gevolgen van het risico op een beving op de WOZ-waarde te bevechten. We moeten bovendien ons rechterlijk apparaat niet overbelasten met vele duizenden WOZ-procedures waarin het enkel gaat om het bepalen van de waardedruk. Deze zaken moeten niet bij de rechter komen. De overheid moet ingrijpen, want nood breekt wet, zeker bij epische kwesties.

Mr. Monique Ligtenberg
Hoofdredacteur Fiscaal up to Date (www.futd.nl)

Door het oog van
Monique Ligtenberg
Monique Ligtenberg
Hoofdredacteur Fiscaal up to Date

In 'Door het oog van' geeft mr. Monique Ligtenberg haar kijk op actueel fiscaal nieuws, wetgeving of rechtspraak. De columns die zij schreef voor RTL Z en de Telegraaf zijn ook in deze rubriek terug te vinden.

Bekijk alle columns

Twitter
Facebook
LinkedIn

Overzicht columns