Gerechtshof te 's-Gravenhage
eerste meervoudige belastingkamer
7 juli 2009
Nr. BK-07/00627

UITSPRAAK

op het hoger beroep van X te Z (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de recht-bank 's-Gravenhage van 26 oktober 2007, nr. AWB 06/5609 WOZ betreffende na te noemen beschikking.

Beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. Bij beschikking op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Leiden, de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als a-straat 1, b-straat 1 en b-straat 7 te Leiden per de waardepeildatum 1 januari 2003, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op respectievelijk € 211.680, € 215.236 en € 309.651. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 voor deze onroerende zaken bekendgemaakt.

1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur de waarde van a-straat 1 gehandhaafd en de waarde van b-straat 1 en b-straat 7 verminderd tot respectievelijk € 100.000 en € 198.400 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank inge-steld. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaken a-straat 1, b-straat 1 en b-straat 7 verminderd tot respec-tievelijk € 140.000, € 100.000 en € 180.000, de aanslagen dienovereenkomstig verminderd en bepaald dat de uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit met vergoeding door de gemeente aan belanghebbende van € 644 aan proceskosten en het in beroep betaalde griffierecht van € 38.

Loop van het geding

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is van belanghebbende een griffierecht geheven van € 106. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft het Hof op 7 mei 2009 nadere stukken ontvangen van de Inspecteur en op 8 mei 2009 van belanghebbende. Een afschrift daarvan heeft het Hof toegezonden aan de Inspecteur. Naar aanleiding van de nadere stukken van belanghebbende is door de voorzitter bij brief van 12 mei 2009 aan belanghebbendes gemachtigde bericht dat het Hof ter zitting van 26 mei 2009 nader in zal gaan op zijn be-zwaar dat A namens de gemeente Leiden optreedt.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 26 mei 2009, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat, als tussen partij-en niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvol-doende weersproken, het volgende vast:

3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak b-straat 7 te Leiden. De onroerende zaak betreft een voor het jaar 1900 gebouwde tussenwo-ning met een vloeroppervlakte van 153 m2 verdeeld over parterre (55 m2), 1e en 2e verdieping (55 m2 en 43 m2) op een perceel grond van 62 m2. De woning verkeert op de peildatum in slechte staat van onderhoud en wordt verhuurd aan studenten.

3.2. Het gedeelte van de b-straat waar de onroerende zaak van belanghebbende is gelegen betreft een smalle straat in de binnenstad van Leiden gelegen tussen de [...] en de c-straat. In dit gedeelte van de b-straat bevinden zich naast woonpanden ook winkelpanden, horecagele-genheden, een Chinees restaurant, een kapperszaak en antiek- en snuisterijwinkeltjes. Op de hoek van de b-straat/c-straat is, schuin tegenover de onroerende zaak, een coffeeshop voor de verkoop van softdrugs gevestigd op c-straat1.

3.3. In het gedeelte van de b-straat dat is gelegen tussen de [...] en [...] is ook een derge-lijke coffeeshop gevestigd.

3.4. Rond de peildatum zijn de volgende woningen verkocht:

Woning Verkoopdatum Verkoopprijs Oppervlakte
G-straat 1 25 februari 2003 € 249.850 137 m2
[...] 27 oktober 2003 € 283.500 127 m2
[...] 4 april 2002 € 267.730 122 m2
[...] 1 februari 2002 € 294.957 150 m2
[...] 3 december 2003 € 347.000 154 m2

[...] 2 april 2003 € 325.000 131 m2.

Omschrijving geschil en standpunten van partijen

4.1. In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak b-straat 7 te Lei-den per de peildatum te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt de vraag bevesti-gend en staat een waarde voor van € 125.000. De Inspecteur beantwoordt de vraag ontken-nend en verdedigt een waarde van € 180.000.

4.2. Voor hetgeen partijen ter ondersteuning van hun standpunt aanvoeren verwijst het Hof naar de stukken van het geding.

Conclusies van partijen

5.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van B-straat 7 wordt vastgesteld op € 125.000.

5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient de waarde van de onroeren-de zaak te worden bepaald op de aan die onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

6.2. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, dient de door hem vastgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken. De Inspecteur beroept zich in dit geval op de verkoopprijzen van de in 3.4 genoemde woningen waarvan hij de prijs heeft teruggerekend naar de peildatum en de ligging, kwaliteit en staat van onderhoud heeft gecodeerd volgens een schaal van een tot en met drie. Vervolgens heeft hij de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak bepaald door een gemiddelde prijs per vierkante meter te berekenen en daarop een correctie in mindering te brengen voor de staat van onderhoud en kwaliteit van de onderhavige onroerende zaak ten opzichte van de in 3.4 genoemde woningen ten bedrage van € 700 en komt aldus uit op een waarde van € 906 per m2 woonoppervlakte, in totaal € 136.618, en een waarde van € 43.400 voor de grond, afgerond € 180.000.

6.3. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur de door hem in hoger beroep verdedigde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De door hem ter ondersteuning in hoger beroep aan-gevoerde objecten missen voldoende referentie. Enerzijds is sprake van panden, gelegen in een geheel andere buurt die, behalve g-straat 1, niet zijn gelegen in een smalle straat met horeca, en anderzijds zijn onvoldoende feiten en/of omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat deze objecten wat betreft staat van onderhoud en kwaliteit met de onroerende zaak te vergelijken zijn. Bovendien geldt dat geen van alle genoemde panden een coffeeshop voor de verkoop van softdrugs in de directe nabijheid heeft in tegenstelling tot de onroerende zaak. Het Hof acht, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, de stelling van de Inspecteur niet aannemelijk dat de overlast van een coffeeshop te vergelijken is met de overlast van een gemiddeld extra café in de straat. Het toepassen van een correctiefactor zoals de Inspecteur bij de berekening heeft gedaan maakt de woningen niet beter vergelijk-baar.

6.4. Partijen zijn het in de loop van de procedure over eens geworden dat de waarde van b-straat 1, de iets verderop, aan dezelfde zijde van de straat gelegen bovenwoning bestaande uit een 1e en 2e verdieping, een waarde van € 100.000 per de peildatum heeft. Deze woning, eveneens in eigendom bij belanghebbende, heeft een oppervlakte van 97m2. Het Hof zal deze waarde, nu niet is gesteld of gebleken dat die niet de in 6.1 genoemde waarde vertegenwoor-digt, als referentie aanhouden ter bepaling van de waarde van de onroerende zaak. Belang-hebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat van de in 3.3 genoemde coffeeshop welke niet in de directe nabijheid van de onroerende zaak is gelegen, een negatieve invloed uitgaat op de waarde en evenmin dat bij de door hem verdedigde waarde rekening is gehouden met de waarde van de grond. Het Hof stelt, er rekening mee houdend dat de onroerende zaak een tussenwoning betreft, in slechte staat van onderhoud verkeert en de overige omstandigheden omtrent de ligging in aanmerking nemend, de waarde van de onroerende zaak in goede justi-tie vast op € 150.000.

6.5. Het bepaalde in artikel 8:25 van de Algemene wet bestuursrecht omtrent het weige-ren van een gemachtigde ziet niet op degene die op grond van artikel 231 van de Gemeentewet is aangewezen als gemeenteambtenaar belast met de heffing van gemeentelijke belastin-gen. A treedt in dit geval niet op als gemachtigde maar als de heffingsambtenaar zelf. Het vorenstaande laat onverlet dat van het bestuursorgaan mag worden verwacht dat het zorgvuldig optreedt in de beroepsprocedure. Het Hof is van oordeel dat in dit geval waarin belang-hebbende herhaaldelijk de door de Inspecteur gestelde ligging van de onroerende zaak ten opzichte van een of meerdere coffeeshops heeft bestreden, deze ligging eenvoudig zelf in een eerder stadium in de procedure had kunnen ontdekken.

6.6. Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep van belanghebbende gegrond.

Proceskosten en griffierecht

7.1. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belangheb-bende in hoger beroep gemaakte proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 966, wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand (2 punten à € 322 x 1,5 (gewicht van de zaak)).

7.2. Voorts dient aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht te worden vergoed.

Beslissing

Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank voor zover deze betrekking heeft op de wijziging van de waardebeschikking en de vermindering van de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen 2005 van de onroerende zaak b-straat 7;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op die onroerende zaak;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak b-straat 7 wordt vastgesteld op € 150.000 en vermindert de aanslag dienovereenkomstig;
- veroordeelt de Inspecteur in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van be-langhebbende gevallen en vastgesteld op € 966, onder aanwijzing van de gemeente Leiden als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden;
- gelast de gemeente Leiden aan belanghebbende te vergoeden het voor deze zaak gestorte griffierecht van € 106.

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.W. Savelbergh, J.J.J. Engel en J.V. van Noorle Janssen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 7 juli 2009 in het openbaar uitgesproken.