Rechtbank Arnhem
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
15 april 2009
Nr. AWB 08/3274

uitspraak ingevolge artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)

inzake

[X], wonende te [Z], eiser,

tegen

de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.

1. Ontstaan en loop van het geding

Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a straat 1] te [Z] (hierna: het object), per waardepeildatum 1 januari 2007 vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 op € 71.000.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 17 juni 2008 de waarde gehandhaafd.

Eiser heeft daartegen bij brief van 6 juli 2008, ontvangen bij de rechtbank op 15 juli 2008, beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 maart 2009 te Arnhem.

Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door zijn echtgenote. Namens verweerder is verschenen [A], taxateur.

2. Feiten

Eiser is eigenaar van het object dat geschakeld is met de woning [a straat 2]. Het bouwjaar is omstreeks 1900. De inhoud bedraagt ongeveer 471 m³. De oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 200 m². Het object wordt bewoond door de dochter van eiser en haar gezin. Het beschikt over een wc, een douchegelegenheid en een keuken.

3. Geschil

In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum. Eiser bepleit dat de WOZ-waarde op nihil zou moeten worden gesteld, aangezien het een monument is dat niet mag worden bewoond en dus moet worden aangemerkt als een bijgebouw bij [a straat 2].
Ter onderbouwing heeft eiser ter zitting een brief overgelegd, afkomstig van verweerder en gedateerd 19 februari 2008, waarbij de gevraagde woonvergunning voor het object is geweigerd, omdat het een bijgebouw is. Bovendien is volgens eiser de grond niets waard omdat het object niet mag worden gesloopt.

Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 19 september 2008 door [A], WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van het object waarbij hij het object als woning heeft aangemerkt getaxeerd op € 71.000. Naast gegevens van het object, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

4. Beoordeling van het geschil

Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij verweerder.

De rechtbank is van oordeel dat verweerder het object terecht als zelfstandig object en als woning in de WOZ-waardering heeft betrokken. Het object wordt immers door een ander dan eiser gebruikt. Verweerder heeft het object terecht als woning aangemerkt, nu het wordt bewoond en het ook alle daartoe benodigde voorzieningen heeft.

Wat de hoogte van de getaxeerde waarde betreft, overweegt de rechtbank het volgende.

Verweerder heeft met het hiervoor vermelde taxatierapport niet aannemelijk gemaakt dat het object op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 71.000.
De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn weliswaar rond de waardepeildatum verkocht, maar ze zijn wat type en onderhoudstoestand betreft niet vergelijkbaar met het object. Het betreft hier immers een veel kleiner object met minimale voorzieningen. Dit terwijl de referentiepanden bestaan uit veel grotere vrijstaande of twee-onder-een kap woningen. Nu verweerder bij het vaststellen van de waarde is uitgegaan van de bij de (niet vergelijkbare) referentiepanden gehanteerde kubieke meter prijzen, is de rechtbank van oordeel dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Weliswaar heeft verweerder een correctie op de waarde toegepast van € 75.000, maar blijkens het taxatierapport heeft verweerder deze vermindering toegepast vanwege het achterstallig onderhoud van het object en niet vanwege de (te hoge) kubieke meter prijzen. Bovendien heeft verweerder geen rekening gehouden met de waardedruk die naar het oordeel van de rechtbank aanwezig is als gevolg van de monumentenstatus van het object. Ook de omstandigheid dat geen woonvergunning kon worden verkregen, acht de rechtbank waardedrukkend.

Gezien het vorenstaande heeft verweerder met het door hem ingebrachte taxatierapport niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van het object per waardepeildatum € 71.000 bedraagt.

Eiser heeft de door hem bepleitte waarde van nihil echter ook onvoldoende onderbouwd.

Nu eisers dochter met haar gezin in de woning woont, moet worden aangenomen dat het object wel enige waarde heeft.

De rechtbank ziet zich derhalve genoodzaakt aan de hand van de gedingstukken de waarde van de onroerende zaak zelf en in goede justitie te bepalen. Alles afwegende stelt de rechtbank de waarde vast op € 50.000.

Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.

5. Proceskosten

De rechtbank ziet aanleiding verweerder op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht te veroordelen in de door eiser gemaakte reiskosten, zijnde € 11 op basis van het openbaar vervoer, tweede klasse.

6. Beslissing

De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 11 en wijst de gemeente [P] aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
- gelast de gemeente [P] aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 39 te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan op 15 april 2009 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. F.M. Smit, rechter, in tegenwoordigheid van M.J. Eggink, griffier.

De griffier, De rechter,