Rechtbank Arnhem
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
15 april 2009
Nr. AWB 08/3339

uitspraak ingevolge artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)

inzake

[X] wonende te [Z], eiser,

tegen

de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.

1. Ontstaan en loop van het geding

Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a straat 1] te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2007 vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 op € 430.000.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 20 juni 2008 de waarde verminderd tot een bedrag van € 410.000.

Eiser heeft daartegen bij brief van 17 juli 2008, ontvangen bij de rechtbank op 18 juli 2008, beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 maart 2009 te Arnhem.

Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen [A], bijgestaan door [B], taxateur.

2. Feiten

Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met dakkapel, garage, berging en een dierenverblijf. De woning, met bouwjaar 1930 en gerenoveerd in 1986, heeft een inhoud van ongeveer 410 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 8177 m², waarvan 797 m2 de bestemming tuin heeft en de rest een agrarische bestemming.

3. Geschil

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

Eiser bepleit een waarde van € 350.000.

Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 12 augustus 2008 door [B], taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 385.000.

Naar aanleiding van dit taxatierapport heeft verweerder in beroep een WOZ-waarde van € 385.000 bepleit.

4. Beoordeling van het geschil

Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.

Verweerder stelt zich op het standpunt dat met het hiervoor vermelde taxatierapport aannemelijk is gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 385.000. Eiser betoogt in beroep dat verweerder de WOZ-waarde, ondanks de verlagingen in bezwaar en beroep, te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft volgens eiser ten onrechte geen rekening gehouden met het gewijzigde bestemmingsplan waardoor de woning van eiser, nu nog gelegen in het buitengebied, in de toekomst naast een woonwijk komt te liggen. De rechtbank overweegt in dit verband dat verweerder ten aanzien van het gewijzigde bestemmingplan geen waardedrukkende invloed in aanmerking heeft hoeven nemen nu, zoals ter zitting gebleken is, het een voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan betreft welke zich nog in de voorbereidende fase bevindt. Naar het oordeel van de rechtbank valt uit deze voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan niet af te leiden dat deze omstandigheid de WOZ-waarde van de woning, per waardepeildatum, negatief heeft beïnvloed. Eiser heeft zijn beroep op dit punt ook niet nader onderbouwd.
Daarnaast heeft eiser zich op het standpunt gesteld dat verweerder bij het vaststellen van de WOZ-waarde te weinig rekening heeft gehouden met de overlast die hij van de buren ondervindt. Verweerder heeft ter zitting verklaard in voldoende mate met voornoemde overlast rekening te hebben gehouden nu de oorspronkelijk beschikte waarde (€ 430.000) om deze reden met 10% is verlaagd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder door de beschikte waarde als uitgangspunt te nemen bij het vaststellen van de gecorrigeerde waarde echter een verkeerd uitgangspunt gehanteerd. Immers, uit de motivering van de uitspraak op bezwaar blijkt dat verweerder de waarde heeft verlaagd naar € 410.000 vanwege de achterstallige staat van onderhoud van de woning en niet vanwege de overlast van de buren. Hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat verweerder bij het opnieuw vaststellen van de WOZ-waarde vanwege de overlast van de buren uit had moeten gaan van de waarde zoals vastgesteld in de uitspraak op bezwaar.

De stelling van verweerder ter zitting dat eigenlijk geen rekening gehouden behoeft te worden met deze persoonlijke omstandigheden van eiser, onderschrijft de rechtbank in algemene zin. Echter nu eiser ter zitting heeft gesteld, hetgeen door verweerder onbetwist is gebleven, dat er zich ook reeds vóórdat hij de woning in 1986 kocht problemen met de buren hebben voorgedaan én dat de buren ook met vele andere buren onenigheid hebben, is de rechtbank van oordeel dat de burenoverlast in dit geval aan de woning kleeft en niet alleen een persoonlijke omstandigheid van eiser is. Dit brengt mee dat er wel een waardedruk in acht moet worden genomen.

Gezien het vorenstaande heeft verweerder met het door hem ingebrachte taxatierapport niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum € 385.000 bedraagt. Indien 10% waardedruk wordt berekend over de waarde volgens de uitspraak op bezwaar, komt de waarde immers uit op (€ 410.000 - € 41.000 =) € 369.000.

Op grond van hetgeen voorts door verweerder is aangevoerd is wel aannemelijk dat de waarde € 369.000 bedraagt. Eiser heeft onvoldoende aangevoerd om een lagere waarde aannemelijk te achten.

De rechtbank merkt nog op dat eiser terecht klaagt over een onvoldoende motivering van de uitspraak op bezwaar. In de motivering is namelijk niets opgemerkt over het bestemmingsplan en ook niet over de overlast van de buren, terwijl eiser hier in bezwaar wel over had geklaagd. Nu het beroep al om inhoudelijke redenen gegrond is en eiser ook een proceskostenvergoeding krijgt, heeft dit gebrek in de motivering echter verder geen gevolgen.

Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard.

5. Proceskosten

De rechtbank ziet aanleiding verweerder op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht te veroordelen in de door eiser gemaakte proceskosten, zijnde € 138 (6 x € 23) aan verletkosten en € 18,60 aan reiskosten op basis van het openbaar vervoer, tweede klasse.

6. Beslissing

De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 369.000 en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 156,60 en wijst de gemeente [P] aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
- gelast de gemeente [P] aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 39 te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan op 15 april 2009 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. F.M. Smit, rechter, in tegenwoordigheid van M.J. Eggink, griffier.

De griffier, De rechter,