Gerechtshof te 's-Gravenhage
Sector belasting eerste meervoudige belastingkamer
2 juni 2009
Nr. BK-07/00556

UITSPRAAK

op het hoger beroep van [X] te [Z] tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 24 augustus 2007, nummer AWB 06/501, betreffende na te noemen beschikking en aanslagen.

Beschikking, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1 Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Albrandswaard (hierna: de Inspecteur) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Q] (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2003 en voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 384.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 bekend gemaakt.

1.2 Bij brief van 6 april 2005 heeft belanghebbende tegen de vorenvermelde beschikking bezwaar gemaakt, welke bezwaar door de Inspecteur op de voet van artikel 30 lid 2, van de Wet WOZ is aangemerkt als mede te zijn gericht tegen de aanslagen. De Inspecteur heeft de bezwaren bij drie in een geschrift, gedagtekend 21 februari 2006, verenigde uitspraken gegrond verklaard, de waarde van de woning nader vastgesteld op € 353.000 en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.

1.3 Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar betreffende de aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1 Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof.
In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 106. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2 De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 22 april 2009, gehouden te Den Haag. Aldaar is de Inspecteur wel, doch belanghebbende niet verschenen. Belanghebbende heeft bij brieven van 12 november en 7 december 2008 meegedeeld op medisch advies niet ter zitting te zullen verschijnen. Hij heeft daarbij niet om uitstel van de zitting verzocht. Verder heeft belanghebbende bij zijn vermelde brief van 7 december 2008 een als een pleitnotitie aangeduid stuk met zeventien bijlagen gevoegd. Het hof rekent deze stukken tot de gedingstukken. De Inspecteur is ter zitting in de gelegenheid gesteld op deze stukken te reageren. Van het ter zitting verhandelde is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en op zichzelf aannemelijk, het volgende komen vast te staan:

Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een aangebouwde garage. De inhoud van de woning is 751 m³, welke is berekend vanaf de onderkant van de vloerconstructie, het bruto vloeroppervlak is 240 m² en het perceel heeft een oppervlakte van 429 m². De woning is in 1981 gebouwd en is van matige kwaliteit. De open haard is door een constructiefout niet te gebruiken en er zijn vochtproblemen in en rond de woning. De achtertuin is in 1992 in gezamenlijke opdracht met de achterbuurvrouw opnieuw aangelegd. Daarbij zijn een vijver, een zitkuil en een zitje in het midden van de tuin en over de kadastrale grens aangelegd.

Omschrijving geschil en standpunten van partijen

4.1 Tussen partijen is in geschil op welk bedrag de waarde van de woning moet worden vastgesteld. Belanghebbende stelt zich uiteindelijk op het standpunt dat die waarde € 311.150 bedraagt en de Inspecteur handhaaft het standpunt dat die waarde met € 353.000 niet te hoog is vastgesteld, zoals hij bij de uitspraak op bezwaar betreffende de waardebeschikking heeft beslist.

4.2 Belanghebbende heeft zijn standpunt gemotiveerd met de stelling dat de vastgestelde waarde van zijn woning ten opzichte van de eerder vastgestelde waarde op de waardepeildatum 1 januari 1999 buitenproportioneel is. Voorts wijst hij op de slechte kwaliteit van de woning en op "waardeverminderende factoren, te weten de opheffing van de gemeenschappelijke tuin en de problematiek met de open haard". Ook signaleert hij "ernstige fouten" in het door de Inspecteur ingebrachte taxatierapport en twijfelt hij aan de onafhankelijkheid van de opsteller van dat rapport.

4.3 De Inspecteur heeft zijn standpunt geschraagd met een taxatierapport van [A], WOZ-taxateur, volgens welk rapport aan de onroerende zaak een waarde is toe te kennen van € 385.000.

4.4 Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.

Overwegingen omtrent het geschil

5.1 De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende kennelijk aldus opgevat dat het mede is gericht tegen de uitspraak op bezwaar betreffende de in 1.1 vermelde beschikking. Gelet op de inhoud van het beroepschrift gaat ook het Hof hiervan uit.

5.2 De omstandigheid dat de Inspecteur een besluit heeft genomen op het bezwaarschrift terwijl belanghebbende in zijn bezwaarschrift de Inspecteur had verzocht de waarde te mogen vernemen, welke de Inspecteur mogelijk ten aanzien van de ligging heeft meegewogen in de uiteindelijke bepaling van de waarde van de woning, brengt niet mee dat de uitspraak op die grond zal moeten worden vernietigd. De Wet WOZ noch enig ander wettelijk voorschrift legt de Inspecteur de verplichting op deze informatie, indien al beschikbaar, te verstrekken.

5.3 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

5.4 De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning per de waardepeildatum met € 353.000 niet te hoog is vastgesteld.

5.5 Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur met het taxatierapport, de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten, de gerealiseerde verkoopprijzen van deze onroerende zaken en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2003 € 353.000 bedroeg. De Inspecteur heeft bij de vaststelling van de waarde een aanzienlijk bedrag wegens vochtproblemen in en rond de woning, een gebrekkige kapconstructie en andere voor de waardebepaling van belang zijnde factoren in mindering gebracht. Door belanghebbende is er evenwel op gewezen dat de open haard wegens een constructiefout niet te gebruiken is. De Inspecteur heeft hierop gereageerd door te stellen dat de gebrekkige openhaard is meegewogen bij het aanduiden van de kwaliteit van de woning. Deze stelling acht het Hof niet geloofwaardig, aangezien de ernst van de constructiefout op dat moment nog niet bekend was. Indien - zoals in dit geval - eerst na de waardepeildatum een constructiefout aan het licht komt, zal met het waardedrukkende effect daarvan rekening moeten worden gehouden. In zoverre slaagt het hoger beroep van belanghebbende.

5.6 Belanghebbende heeft van zijn kant evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning € 311.150 bedraagt. Belanghebbendes benadering van de waarde op de waardepeildatum uitgaande van de waarde op de vorige waardepeildatum met toepassing van een indexatie stemt niet overeen met het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet. Behoudens de problematiek van de open haard is het Hof van oordeel dat in voldoende mate rekening met waardeverminderende omstandigheden is gehouden, waaronder de vochtproblemen in en rond de woning. Mogelijke kosten, welke zijn gemoeid met het opheffen van de gezamenlijke tuin, berusten op een persoonlijke verplichting van belanghebbende en zijn derhalve niet van invloed op de waarde in het economische verkeer van de woning.

5.7 Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd inzake het door de Inspecteur ingebrachte taxatierapport kan hem niet baten. Het staat de gemeente vrij eentaxateur in te schakelen.

Het is aan het Hof om de bewijsmiddelen te waarderen. Voorts is de inhoud van de woning niet op een onjuiste wijze bepaald en gewaardeerd, nu de inhoud van de vergelijkingsobjecten op eenzelfde wijze is bepaald en bij de waardering met onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden.

5.8 Met al hetgeen belanghebbende verder heeft aangevoerd heeft hij, gelet op de gemotiveerde betwisting door de Inspecteur, de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt.

5.9 Nu partijen hun onderscheidene standpunten niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof de waarde van de woning in goede justitie vast op een bedrag van € 345.000.

Proceskosten en griffierecht

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht, aangezien gesteld noch gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt.

Wel dienen de voor de behandeling van de zaak in beroep en hoger beroep gestorte griffierechten van € 38 respectievelijk € 106, in totaal € 144, aan belanghebbende te worden vergoed.

Beslissing
Het gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank,
- vernietigt de uitspraken van de Inspecteur,
- wijzigt de beschikking aldus, dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 345.000,
- vermindert de aanslagen tot aanslagen, berekend naar een heffingsmaatstaf van € 345.000
- gelast de gemeente Albrandswaard de voor het beroep en het hoger beroep betaalde griffierechten, in totaal € 144, aan belanghebbende te vergoeden.

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.W. Savelbergh, J.W. baron van Knobelsdorff en H. Pijl, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 2 juni 2009 in het openbaar uitgesproken.