Gerechtshof te 's-Gravenhage
eerste meervoudige belastingkamer
13 januari 2009
Nr. BK-08/00066

UITSPRAAK

op het hoger beroep van X te Z (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Middelburg van 28 december 2007, nummer AWB 07/940, betreffende de hierna vermelde beschikking.

Beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1. De heffingsambtenaar van de gemeente Borsele (hierna: de Inspecteur) heeft bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z voor het jaar 2007 en naar de waardepeildatum 1 januari 2005 vastgesteld op € 320.000. In het desbetreffende geschrift is ook een aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2007 bekend gemaakt.

1.2. Bij uitspraak op het door belanghebbende tegen de beschikking gemaakte bezwaar heeft de Inspecteur de beschikking gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding

2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. De griffier heeft in verband daarmee van belanghebbende een griffierecht geheven van € 106.

2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.3. Belanghebbende heeft vervolgens op 10 juli 2008 een nader stuk ingediend, waarop door de Inspecteur bij brief van 27 oktober 2008 schriftelijk is gereageerd.

2.4. Een onderzoek ter zitting van de zaak heeft niet plaatsgehad. Partijen hebben het Hof schriftelijk toestemming verleend een dergelijk onderzoek achterwege te laten.

Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en op zichzelf aannemelijk, het volgende komen vast te staan:

3.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht en gebruiker van de aan de a-straat 1 te Borssele gelegen onroerende zaak (hierna: de onroerende zaak).

3.2. De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning van het bouwjaar 1967, met een inhoud van ongeveer 442 m³ en met aanbouw, kantoor en garage. Het perceel kent een oppervlakte van ongeveer 643 m².

3.3. De garage vertoont tekenen van ernstig achterstallig onderhoud. In en rondom de tuin zijn op diverse plaatsen scheidingsmuurtjes aangebracht die in meer of mindere mate zijn vervallen.

Omschrijving geschil en standpunten van partijen

4.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum (hierna: de waarde).

4.2. Belanghebbende staat een waarde voor van maximaal € 243.000.

4.3. De Inspecteur houdt staande dat de waarde € 320.000 is.

4.4. Voor de standpunten van partijen en voor de gronden waarop zij hun standpunten doen steunen, wordt verder verwezen naar de stukken van het geding.

Conclusies van partijen

5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vaststelling van de waarde op een bedrag van maximaal € 243.000.

5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Overwegingen omtrent het geschil

6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

6.2. Op de Inspecteur rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de Inspecteur als bijlage bij het verweerschrift voor de rechtbank een taxatierapport in het geding gebracht, in welk taxatierapport de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 320.000. In het rapport wordt een viertal referentieobjecten vermeld en worden de verschillende componenten van de vastgestelde waarde afzonderlijk weergegeven. Verder is in het rapport een "matrix prijs m3" opgenomen alsmede een zogenoemde grondstaffel. Tot slot zijn in het rapport nog enkele aanvullende verkopen vermeld van onroerende zaken in de gemeente Borsele.

6.3. Het Hof acht de Inspecteur niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast van de door hem vastgestelde waarde. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat de door de Inspecteur aangedragen verkoopprijzen van de referentieobjecten de vastgestelde waarde onvoldoende onderbouwen. Onvoldoende inzichtelijk is hoe tot de vastgestelde waarden is gekomen. De aan de onderdelen garage, aanbouw woonruimte en kantoor toegekende waarden kunnen niet uit de aangedragen verkoopprijzen worden herleid. Tevens is onvoldoende inzicht verschaft in de wijze waarop, gelet op de aard, de ligging en het bouwjaar van de panden, een verband kan worden gelegd tussen de in het rapport vermelde verkoopcijfers uit 2004 van de referentieobjecten en de in geding zijnde waarde van de onroerende zaak. Het Hof merkt daarbij op dat bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak - afgezien van de hiervoor vermelde onderdelen daarvan - de "matrix prijs m3"en de grondstaffel aan de basis zijn gelegd, maar niet inzichtelijk is gemaakt waarop de prijzen, zoals vermeld in de matrix en de grondstaffel, zijn gebaseerd. Anders dan de Inspecteur kennelijk meent, kunnen de aanvullende verkoopcijfers daartoe niet dienen nu deze zonder uitzondering zijn gerealiseerd in 2006 en mitsdien op tijdstippen die te ver verwijderd zijn gelegen van de waardepeildatum. Eén en ander klemt te meer nu bij de uitsplitsing van de verkoopcijfers van de referentieobjecten prijzen tot uitdrukking worden gebracht die - in meer of mindere mate maar steeds in neerwaartse zin - afwijken van de prijzen zoals opgenomen in de matrix en grondstaffel.
Tevens is geen, althans niet voldoende, rekening gehouden met de uit het door belanghebbende aangedragen fotomateriaal blijkende onderhoudsgebreken van de garage en de deplorabele toestand van de (af)scheidingsmuurtjes.
Al met al is het Hof van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat, de verschillen tussen de referentieobjecten en de waarde van de onroerende zaak in aanmerking nemend, alsmede gelet op de verschillen tussen en de overeenkomsten met de onroerende zaak en de referentieobjecten, de waarde van de onroerende zaak in een juiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten. De door de Inspecteur vastgestelde waarde kan niet als juist worden aanvaard.

6.4. Ter ondersteuning van de door hem bepleite waarde heeft belanghebbende geen taxatierapport overgelegd. Hij heeft de door hem voorgestane waarde onderbouwd met een verwijzing naar de voor het vorige waarderingstijdvak vastgestelde waarde op 1 januari 2003 van de onroerende zaak, zijnde € 230.000 en deze aangepast aan de door hem schattenderwijs op 10 procent bepaalde stijging van de gemiddelde verkoopprijs in Borssele. Afgezien van een rekenfout die belanghebbende daarbij maakt (110 procent van € 230.000 = € 253.000, en niet € 243.000) is het Hof dienaangaande van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak van het vorige tijdvak met als waardepeildatum 1 januari 2003 niet als uitgangspunt kan dienen voor de thans vast te stellen waarde. Voor elk tijdvak dient de waarde van een onroerende zaak aan de hand van marktgegevens rond de waardepeildatum te worden bepaald. De door belanghebbende bepleite waarde sluit naar het oordeel van het Hof evenmin aan bij de transactiecijfers van de referentieobjecten. Derhalve is ook de door belanghebbende voorgestane waarde niet aannemelijk geworden.

6.5. Aangezien de door de Inspecteur noch de door belanghebbende voorgestane waarde als juist kan worden aanvaard, bepaalt het Hof die nwaarde, met inachtneming van al hetgeen partijen hebben aangevoerd, in goede justitie op € 280.000.

Proceskosten en griffierecht

5.1. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten aangezien gesteld noch gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt.

5.2. Wel dient aan belanghebbende het voor van de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 39, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 106 te worden vergoed.

Beslissing

Het Gerechtshof:
- verklaart het hoger beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank,
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 280.000;
- gelast de gemeente Borsele de ter zake van het beroep en het hoger beroep betaalde griffierechten, in totaal € 145, aan belanghebbende te vergoeden.

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.J.J. Engel, J.W. Savelbergh en P.J.J. Vonk, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema.