Hoge Raad der Nederlanden
derde kamer
8 augustus 2008
Nr. 43.879

ARREST

gewezen op het beroep in cassatie van X te Z (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van het Gerechtshof te Arnhem van 5 maart 2007, nr. 06/00085, betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken.

1. Het geding in feitelijke instanties

Ten aanzien van belanghebbende is bij beschikking de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld.
Na door belanghebbende daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Heumen (hierna: de heffingsambtenaar) bij uitspraak de beschikking gehandhaafd.
De Rechtbank te Arnhem heeft het tegen die uitspraak ingestelde beroep gegrond verklaard en de vastgestelde waarde verminderd.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof.
Het Hof heeft de uitspraak van de Rechtbank vernietigd en het beroep tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ongegrond verklaard. De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.

2. Geding in cassatie

Belanghebbende heeft tegen 's Hofs uitspraak beroep in cassatie ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

3. Beoordeling van de klachten

3.1.     In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

3.1.1.     Belanghebbende is zakelijk gerechtigde tot en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een geschakelde woning met erf en tuin, die omstreeks 1999 is aangebouwd bij een andere woning (een boerderij) en daarmee een zogenoemde meergeneratiewoning vormt. De onroerende zaak en de boerderij vormen afzonderlijke objecten voor de toepassing van de Wet waardering onroerende zaken.

3.1.2.     Voor de aanbouw is een bouwvergunning verleend waaromtrent in het in opdracht van de gemeente opgestelde taxatierapport is vermeld:

"Onder bouwvergunning nummer 001 is vergunning verleend tot verbouw van een woning tot meergeneratiewoning. Daarvoor is er gecorrespondeerd over de realisatie van een tweede bedrijfswoning hetwelk gelet op de grootte van het bedrijf niet was toegestaan. Volgens het bestemmingsplan is er op het agrarische bouwperceel slechts één dienstwoning toegestaan. De gemeente heeft meegewerkt om hier via de bouwvergunningaanvraag van een meergeneratiewoning de mogelijkheid te bieden om toch een inwoning te creëren."

3.1.3.     Blijkens de bouwvergunning en een bijbehorende verklaring heeft de gemeente aan de bewoning en verkoop van de onroerende zaak de volgende (beperkende) voorwaarden gesteld:

-  zodra één van de generaties het pand verlaat moet dit weer voor bewoning door één generatie worden gebruikt;
- er mag geen eigendomsafsplitsing plaatsvinden;

-  er mag geen dubbele woning worden gecreëerd;
-  aan het tijdelijk gebruik kan nimmer recht worden ontleend voor een definitief gebruik als twee woningen;
-  aan het tijdelijk gebruik kan nimmer recht worden ontleend op woningsplitsing.

3.2.     In onderdeel 4.4 van zijn uitspraak heeft het Hof geoordeeld dat de onderwerpelijke bouwvergunning en bijbehorende verklaring geen andere gevolgtrekking toelaten dan dat de door belanghebbende bedoelde beperkingen in het gebruik en in de overdraagbaarheid alleen hem persoonlijk betreffen. Gesteld noch gebleken is dat de 'voorwaarden meergeneratiewoning' tevens zouden voortvloeien uit de gebruiksvoorschriften van het bedoelde bestemmingsplan, aldus het Hof. Het heeft hieruit afgeleid dat aan die voorwaarden geen waardedrukkende invloed toekomt, zoals die wél zou kunnen worden toegekend aan planologische bestemmingsvoorschriften. Belanghebbende komt in cassatie tegen deze oordelen op.

3.3. 's Hofs oordeel dat niet zou zijn gesteld of gebleken dat de onder 3.1.3 vermelde voorwaarden tevens zouden voortvloeien uit de gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan, verdraagt zich niet met de inhoud van het onder 3.1.2 vermelde taxatierapport, waarop de gemeente zich heeft beroepen. Zoals volgt uit dat rapport zijn de onder 3.1.3 vermelde voorwaarden erop gericht dat de bewoning van de onroerende zaak niet in strijd komt met het vigerende bestemmingsplan, dat slechts één dienstwoning op het agrarische bouwperceel toestaat.
Het persoonsgebonden karakter van die voorwaarden neemt niet weg dat zelfstandige bewoning van de onroerende zaak door een verkrijger in strijd zou komen met het bestemmingsplan. Iedere potentiële koper heeft ermee te rekenen dat de gemeente dat plan jegens hem zal willen handhaven; een waardedrukkende invloed van het bestemmingsplan doet zich daarom reeds thans ten volle gelden (vgl. Hoge Raad 20 december 2002, nr. 37558, BNB 2003/94).
Belanghebbenden klacht dat te dezen, anders dan het Hof heeft geoordeeld, wel sprake is van voorschriften van planologische aard waarmede bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden, slaagt derhalve.

3.4. 's Hofs uitspraak kan niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen.

4. Proceskosten

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heumen zal worden veroordeeld in de kosten van het geding in cassatie. Door het verwijzingshof zal worden beoordeeld of aan belanghebbende voor de kosten van het geding voor het Hof en van het geding voor de Rechtbank een vergoeding dient te worden toegekend.

5. Beslissing

De Hoge Raad:
verklaart het beroep in cassatie gegrond,
vernietigt de uitspraak van het Hof,
verwijst het geding naar het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van dit arrest,
gelast dat de gemeente Heumen aan belanghebbende vergoedt het door deze ter zake van de behandeling van het beroep in cassatie verschuldigd geworden griffierecht ten bedrage van € 105, en
veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heumen in de kosten van het geding in cassatie aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 644 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand, en wijst de gemeente Heumen aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.

Dit arrest is gewezen door de raadsheer C. Schaap als voorzitter, en de raadsheren J.W.M. Tijnagel en A.H.T. Heisterkamp, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier F. Treuren, en in het openbaar uitgesproken op 8 augustus 2008.

Beroepschrift in cassatie (gedeeltelijk opgenomen)

Edelachtbaren,

Als gemachtigde (zie bijlage) van belanghebbende stel ik hierbij cassatie in tegen voornoemde uitspraak van het Gerechtshof te Arnhem, van welke uitspraak u bijgaand een kopie ontvangt.

Dit hoger beroep in cassatie wordt ingesteld met inachtneming van het volgende.

1
Blijkens bijgaande kopie van de door de Gemeente Hemen verstrekte bouwvergunning is door belanghebbende in 1998 een aan de bestaande boerderij aan de A-straat 2 te Z een aanleunwoning gebouwd, echter blijkens de vergunning onder stringente voorwaarden.
2
Uit de door de Gemeente Heumen verstrekte beschikking is de waarde voor de W0Z 2005/2006 van bovengenoemde meergeneratiewoning bij beschikking vastgesteld op € 320.400; waarbij volgens belanghebbende geen rekening werd gehouden met door de gemeente ingestelde voorwaarden. Blijkens een door belanghebbende (bij de Rechtbank ingesteld beroep) overlegd taxatierapport dient de waarde van de aanleunwoning vastgesteld te worden op € 60000: in haar uitspraak van 17 januari 2006 heelt de Rechtbank te Arnhem belanghebbende in deze volledig in het geli _j k gesteld, tegen welke uitspraak vervolgens Gemeente Heumen beroep heeft aangetekend.
Blijkens bijgaande kopie van het proces verbaal van het Gerechtshof te Arnhem d,d. 18 januari 2007 heeft het Hof tenslotte de door de gemeente vastgestelde waarde als juist aanvaard, met welke uitspraak belanghebbende om de navolgende redenen niet akkoord gaat.
3
In de uitspraak van het Hof komt het blijkens punt 2 tot de conclusie, dat (niettegenstaande het bepaalde van artikel l7, lid 2 van de Wet Waardering Onroerende Zaken) wel degelijk rekening moet worden gehouden met de waardedrukkende invloed van een publiekrechtelijke regeling In tegenstelling met de zienswijze van de Rechtbank betreffen volgens het Hof de bij de bouwvergunning verleende beperkingen echter alleen de eigenaar (belanghebbende) persoonlijk en zouden niet voortvloeien uit de gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan, zodat de laatste niet op één lijn zijn te stellen met planologische bestemmingsvoorschriften.
Belanghebbende is echter, evenals voornoemde Rechtbank van mening, dat in deze casus wel terdege sprake is van voorschriften van planologische aard, welke een dergelijke ingrijpende omvang bevatten, dat hier in feite sprake is van een verkoopverbod van de woning aan derden.
In ieder geval is hier geen sprake van een vergelijkbare procedure, zoals door het [lof aangehaalde casus van het arrest vuo28mci2D04 _' nr]8.665,BNB2004/223,waarbij slechts sprake is van niet toegestane splitsing van appartementsrechten.
4
In zijn betoog voor het Gerechtshof heeft de ambtenaar van de Gemeente Heumen toegegeven, dat gezien de gestelde bouwvoorwaarden slechts 60% van de waarde in acht kan worden genomen, welke afwaardering echter geheel niet uit de waardevaststelling van E 320.400 blijkt.
De gemeente heeft geconcludeerd, dat een tweede bedrijfswoning weliswaar niet valt binnen de mogelijkheden van het bestemmingsplan, doch dat hier in feite sprake is van gedogen; van enig gedogen blijkt echter nog steeds niets uit de attitude van de gemeenteambtenaren op dit moment.

Belanghebbende verzoekt u hem in het gelijk te stellen en de Gemeente Heumen te veroordelen in de tot nu toe gemaakte proceskosten.