Rechtbank 's-Gravenhage
sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
21 juli 2006
Nr. AWB 05/8732

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

[X.], wonende te [Y.] (Verenigd Koninkrijk), eiser,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [P.], verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 11 november 2005 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelasting 2005.

Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 juli 2006. Eiser is daar, met kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Namens verweerder is [persoon 1] verschenen, bijgestaan door [persoon 2].

1. Beslissing

De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 320.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslag tot een, naar een waarde van € 320.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast de gemeente [gemeente] aan eiser het voor deze zaak gestorte griffierecht van € 37 te vergoeden.

2. Gronden

2.1 Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 360.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting 2005 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde en de aanslag gehandhaafd.

2.2 Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met twee bergingen. De woning heeft een bruto vloeroppervlak van ongeveer 154 m² en de opper-vlakte van het perceel is ongeveer 249 m².

2.3 In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van minder dan € 300.000, subsidiair van € 300.000. Daartoe heeft eiser aangevoerd dat de woning sinds november 2002 te koop staat doch dat tot op heden geen enkel bod is uitgebracht en dat de makelaar, aan wie de verkoop was opgedragen, de verkoopopdracht heeft teruggegeven omdat er geen verkoopperspectief is.

2.4 Verweerder heeft ter staving van zijn uitspraak een taxatieverslag overgelegd. Naast gegevens van de woning bevat dit taxatieverslag gegevens van een aantal vergelijkings-objecten. Voorts heeft verweerder onder meer aangevoerd dat de woning in november 2002 te koop stond voor € 419.000 en in mei 2003 voor € 409.000 en dat deze vraagprijzen toentertijd reëel werden geacht.

2.5 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.6 De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Met het hiervoor vermelde taxatieverslag rapport heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 360.000. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat het door verweerder als vergelijkingsobject gehanteerde object [adres] , dat op een kleinere kavel staat dan de woning, maar qua type, grootte en bouwjaar goed met de woning vergelijkbaar is, op 12 augustus 2002 is verkocht voor € 306.500. Naar het oordeel van de rechtbank staat de door verweerder vastgestelde waarde van € 360.000 niet in een juiste verhouding tot dit gerealiseerde verkoopcijfer. De rechtbank neemt hierbij tevens in aanmerking dat de woning van eiser eind 2002 weliswaar te koop stond voor € 419.000, doch dat deze vraagprijs niet is gerealiseerd en dat ook na verlaging van de vraagprijs tot € 409.000 en vervolgens tot € 349.999, naar eiser onweersproken heeft gesteld, nimmer een bod op de woning is uitgebracht. Onder deze omstandigheden kan de door verweerder gehanteerde waarde bezwaarlijk als een realistische worden bestempeld.

2.7 Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser, met hetgeen hij daartoe heeft aangevoerd, de door hem voorgestane waarde evenmin aannemelijk gemaakt. De rechtbank overweegt daarbij dat eiser onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan kan worden aangenomen dat de woning op de waardepeildatum moeilijk of niet verkoopbaar was. Veeleer valt aan te nemen dat sprake was van een (veel) te hoge vraagprijs. Ook de hierboven vermelde verkoopprijs van het object [adres] biedt duidelijke aanwijzingen in die richting. De rechtbank tekent hierbij aan dat het alleszins denkbaar is dat ook aan de experimentele bouwwijze en kille uitstraling van de voorgevel van eisers pand een prijsdrukkend effect niet kan worden ontzegd. Onweersproken is bovendien dat de trambaan zich op slechts een paar meter afstand van de gevel van eisers woning bevindt en dat scooters en bromfietsen op minder dan twee meter van die gevel langsrazen. Door een andere situering ten opzichte van de weg is wat dit betreft bij de gehanteerde vergelijkingsobjecten geen sprake van een vergelijkbare situatie.

2.8 Nu geen van de door partijen gehanteerde waarden aannemelijk is bevonden, zal de rechtbank met inachtneming van het bovengestelde in goede justitie te dier zake een beslissing dienen te nemen. De rechtbank stelt de waarde van de woning vast op € 320.000.

2.9 Het beroep is derhalve gegrond.

2.10 De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling omdat gesteld noch gebleken is dat eiser kosten heeft gemaakt die ingevolge het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.

Deze uitspraak is gedaan op 21 juli 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. H. Ollermann, in tegenwoordigheid van H. van Lingen, griffier.