Rechtbank Leeuwarden
Sector bestuursrecht, belastingkamer
19 juni 2006
Nr. 05/2392

Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

[X], wonende te [Z], eiser,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Vlieland, verweerder.

Ontstaan en loop van het geding

1.1 Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Woz) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Q] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 406.000,--.
1.2 Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 11 november 2005 de waarde verminderd tot een waarde van € 386.000,--.
1.3 Eiser heeft daartegen bij brief van 20 december 2005, ontvangen bij de rechtbank op 23 december 2005, beroep ingesteld.
1.4 Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
1.5 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 22 mei 2006 te Leeuwarden. Eiser is daar in persoon
1.6 Eiser heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan de rechtbank en aan verweerder. Verweerder heeft verklaard geen bezwaar te hebben tegen overlegging van de bij deze pleitnota behorende bijlagen. Verweerder heeft ter zitting - zonder bezwaar van de zijde van eiser - eveneens nadere stukken overgelegd aan de rechtbank en aan eiser.

Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1 Bij beschikking van 31 maart 2005 is door verweerder ten aanzien van eiser als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. De onroerende zaak betreft een in 1980 gebouwde houten recreatiewoning en heeft een grondoppervlakte van 1.250 m² en een inhoud van 225 m³.
2.2 De door verweerder aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 2003 € 406.000,--. Bij de bestreden uitspraak is deze vastgestelde waarde verminderd tot een waarde van € 386.000,--.
2.3 In het jaar 2004 is op een afstand van circa 30 meter van eisers onroerende zaak aan het adres [a-straat 2] de woning "[C]" gebouwd. Deze woning telt zeven slaapkamers en biedt een royale verblijfsruimte voor (tenminste) 14 personen. De "[C]", die bovenop een duintop is geplaatst wijkt - met name qua (veel) grotere afmetingen - af van de bebouwingsstructuur van de woningen in de directe omgeving. Eisers woning ziet vanuit de keuken en de woonkamer uit op de "[C]".

Geschil

3.1 Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2003.
3.2 Eiser is van mening dat verweerder de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Er is volgens hem bij de waardevaststelling niet, althans in onvoldoende mate, rekening gehouden met de in het jaar 2004 gebouwde woning "[C]", waardoor de omgeving is aangetast.
3.3 Verweerder houdt vast aan de bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde.
3.4 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

Beoordeling van het geschil

4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Woz wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 Indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, wordt, ingevolge artikel 19, eerste lid, onderdeel c, van de Woz, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van dat tijdvak.
4.3 Op verweerder rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de Woz - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst verweerder onder meer naar het in februari 2006 door [D], WOZ-gecertificeerde registertaxateur in onroerende zaken, verbonden aan [B] B.V. te [R], opgemaakte taxatierapport. In dit rapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op een bedrag van € 386.000,--.
4.4 De onroerende zaak is blijkens het taxatierapport getaxeerd aan de hand van een methode van vergelijking met referentieobjecten, zoals genoemd in artikel 4 eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. De daarbij opgevoerde vergelijkingspercelen vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 2003. Uit hetgeen eiser omtrent de in het jaar 2004 gebouwde woning "[C]" te berde heeft gebracht, leidt de rechtbank af dat de komst van deze woning, die met name een beperking van het uitzicht en de privacy van eisers onroerende zaak tot gevolg heeft gehad, een waardedrukkende invloed heeft op de waarde van eisers onroerende zaak. Dit brengt, gelet op hetgeen onder punt 4.2 is overwogen, naar het oordeel van de rechtbank mee dat hiermee bij de onderhavige waardevaststelling rekening dient te worden gehouden. Verweerder heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd, die tot een andersluidend oordeel nopen. Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder verklaard dat de bouw van de woning "[C]" reeds is verdisconteerd in de vastgestelde waarde, omdat de in het taxatierapport opgevoerde vergelijkingspercelen in hetzelfde bestemmingsplan zijn gelegen. Bij de transacties van deze vergelijkingspercelen moeten de kopers volgens verweerder rekening hebben gehouden met de omstandigheid dat in de nabije omgeving een dergelijke woning als de "[C]" gebouwd zou kunnen worden. De rechtbank kan deze verklaring van verweerder niet volgen. De rechtbank ziet namelijk niet in dat van de mogelijke bouw van een soortgelijke woning als de "[C]" in de naaste omgeving - waarbij kopers niet alleen rekening moeten hebben gehouden met de kans dat deze bouw daadwerkelijk plaats zal vinden, maar ook met de mogelijkheid dat er nimmer gebouwd zal worden - een (nagenoeg) gelijke waardedruk uitgaat als van de reeds (definitief) gebouwde woning "[C]" - waarbij potentiële kopers de onomkeerbare aanwezigheid van deze woning bij de koop in beschouwing zouden nemen. De gemachtigde van verweerder heeft verder gewezen op het matige onderhouden vergelijkingsperceel gelegen aan [a-straat 3] te [Q], waarbij in de directe omgeving [E] is gelegen en waarvoor desondanks op 19 maart 2003 een bedrag van € 321.000,-- is betaald. Aan deze verwijzing gaat de rechtbank voorbij, nu eiser ter zitting - onweersproken - heeft gesteld dat het uitzicht vanuit dit vergelijkingsperceel niet is gericht op [E], zodat de rechtbank de waardedruk van de aanwezigheid van dit hotel niet, althans onvoldoende, vergelijkbaar acht met die van de vanuit (de keuken en de woonkamer van) eisers woning zichtbare woning "[C]". Overigens heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank niets aangevoerd, waaruit zou kunnen worden afgeleid dat bij de waardevaststelling van de onroerende zaak de waardedrukkende invloed van de in het jaar 2004 gebouwde woning "[C]" in voldoende mate in aanmerking is genomen. In zoverre acht de rechtbank verweerder derhalve niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast als bedoeld onder hetgeen onder punt 4.3 is overwogen.
4.5 Eiser heeft in zijn pleitnota gesteld dat de waarde in verband met de aanwezigheid van de "[C]" met ruim € 95.000,--, zijnde de door hem aan de jurisprudentie ontleende uitzichtschade, zou moeten worden verminderd. De rechtbank kan deze benaderingswijze niet volgen, nu het in deze procedure niet gaat om het bepalen van de (plan)schade ten gevolge van de bouw van de "[C]". In zijn beroepschrift heeft eiser verder gerefereerd aan de landelijke gemiddelde waardestijging van onroerende zaken ten opzichte van de vorige waardevaststelling. Hieraan kent de rechtbank evenmin gewicht toe, omdat deze gemiddelde waardestijging geen inzicht geeft in de individuele waardeontwikkeling van de onroerende zaak en de rechtbank de vorige waardevaststelling niet relevant acht; elke waardevaststelling staat op zichzelf.
4.6 Nu verweerder er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening is gehouden met de waardedrukkende invloed van de bouw van de "[C]" en eiser de door hem gestelde grootte van die waardedrukkende invloed niet aannemelijk heeft gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. Gelet op de door verweerder aangedragen vergelijkingspercelen en rekening houdend met de waardedrukkende invloed van de aanwezigheid van de "[C]" nabij eisers onroerende zaak, alsmede gezien de omstandigheid dat - naar verweerder onweersproken heeft gesteld - er een zeer grote vraag is naar recreatiewoningen op [Q], is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak in goede justitie dient te worden vastgesteld op een bedrag van € 345.000,--.
4.7 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het beroep van eiser doel treft.

Proceskosten

De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 22,-- ter zake van de reiskosten voor het bijwonen van de zitting.

Beslissing

De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 345.000,-- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 22,--, en wijst de gemeente Vlieland aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
- gelast dat de gemeente Vlieland het door eiser betaalde griffierecht van € 37,-- vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan op 19 juni 2006 door mr. H.H.A. Fransen, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M. Hiemstra, griffier.