Rechtbank Leeuwarden
Sector bestuursrecht, belastingkamer
12 april 2006
Nr. AWB 05/1863

Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

[X], wonende te [Z], eiser,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Sneek, verweerder.

Ontstaan en loop van het geding

1.1 Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 198.000,--.

1.2 Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 27 september 2005 de waarde gehandhaafd.

1.3 Eiser heeft daartegen bij brief van 28 oktober 2005, ontvangen bij de rechtbank op 31 oktober 2005, beroep ingesteld.

1.4 Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

1.5 Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 maart 2006 te Leeuwarden.
Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door W.J. Attema. Namens verweerder is verschenen A.B.R. van der Meulen.

Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:

2.1 Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een geschakelde(hoek)woning met inpandige garage. De inhoud van de woning is ongeveer 526 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 290 m².

2.2 De woning heeft een tuin op het westen en is gelegen onder, althans in de directe nabijheid van, hoogspanningskabels. Voorts staan de hoogspanningsmasten dicht op de achterzijde van de woning.

Geschil

3.1 Tussen partijen is enkel in geschil de waarde van de onderhavige onroerende zaak per 1 januari 2003. Tussen partijen is niet in geschil dat de mede op grond van die waarde opgelegde aanslagen gemeentelijke belastingen overeenkomstig worden verminderd door de heffingsambtenaar, indien de waarde mocht worden verlaagd.

3.2 Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en tot nadere vaststelling van de bij beschikking vastgestelde waarde op € 180.000,--.

3.3 Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en tot handhaving van de bij beschikking vastgestelde waarde van € 198.000,--.

3.4 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.

Beoordeling van het geschil

4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak - gelegen aan de [a-straat 1] te [Z]- worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.

4.2 Van eiser zijn zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.

4.3 Verweerder heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de onder 4.1 bedoelde waarde van eiser zijn onroerende zaak op de waardepeildatum € 198.000,-- bedraagt. Bij de bestreden uitspraak heeft verweerder zijn standpunt gehandhaafd.

4.4 Ter staving van deze (nader) door hem verdedigde waarde heeft verweerder bij het verweerschrift als bijlage 5 een rapport vergelijkingen overgelegd, opgemaakt op basis van een toetsing door A.B.R. van der Meulen, WOZ-coördinator van de Gemeente Sneek, in samenwerking met [A], WOZ-taxateur van taxatiebureau [B], in welk rapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van eiser zijn onroerende zaak op de peildatum van € 198.000,--.

4.5 In het rapport vergelijkingen is bij de waardebepaling rekening gehouden met verkoopprijzen die in 2002 voor drie andere objecten zijn gerealiseerd. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde.

4.6 Gelet op de in het door verweerder overgelegde rapport vergelijkingen vermelde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, bouwjaar, acht de rechtbank in dezen aannemelijk dat objecten waarnaar in dat rapport wordt verwezen in dezen als referentiepanden kunnen dienen. Voorts acht de rechtbank niet aannemelijk dat bij de waardebepaling van de woning van eiser voldoende rekening is gehouden met de specifieke ligging van de woning ten opzichte van de hoogspanningsmasten, hoogspanningskabel en hoogspanningspeilers. Dat deze waardedrukkende omstandigheden evenredig en in dezelfde mate bij de vergelijkingspanden spelen, is niet aannemelijk gemaakt. Integendeel, uit de door de heffingsambtenaar en eiser overgelegde foto's komt eenduidig naar voren dat het waardedrukkende effect door de bijzondere ligging van de woning van eiser ten opzichte van met name de achter zijn woning gelegen mast en peilers groter is.

4.7 Het door eiser aangevoerde, inhoudende dat de waarde van zijn woning rekening houdende met de specifieke ligging van zijn woning (in vergelijking met de ligging van de referentiepanden) ten opzichte van de hoogspanningsmasten, hoogspanningskabels en hoogspanningspeilers, dient te worden vastgesteld op € 180.000,--, acht de rechtbank aannemelijk en een goede afspiegeling van de voor de woning geldende waarde in het economische verkeer. De in artikel 26a van de Wet WOZ vermelde drempel wordt daarmee overschreden, zodat vermindering dient te volgen.

4.8 De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren en de waarde van de woning nader vaststellen op € 180.000,--.

Proceskosten

Eiser zijn proceskosten zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op € 10,-- aan reiskosten.

Beslissing

De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 180.000,-- en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 10,--, en wijst de Staat der Nederlanden (Ministerie van Financiën) aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
- gelast dat de gemeente Sneek het door eiser betaalde griffierecht van € 37,-- vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan op 12 april 2006 door mr. H.H.A. Fransen, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. K. van der Leij, griffier.