Rechtbank Leeuwarden
Sector bestuursrecht, belastingkamer
7 april 2006
Nr. AWB 05/2086

Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

[X], wonende te [Z], eiser,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Kollumerland en Nieuwkruisland, verweerder.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 Verweerder heeft bij beschikkingen met dagtekening 31 maart 2005 krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [a-straat 1] (hierna: de winkel) en [a-straat 1A] (hierna: de bovenwoning), te [Q], per waardepeildatum 1 januari 2003 naar de toestand op 1 januari 2005, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 222.000 respectievelijk € 116.000. Na ontvangst op 29 maart 2005 van eisers bezwaarschrift heeft verweerder bij zijn uitspraak op bezwaar van 16 november 2005 de waarde van de winkel nader vastgesteld op € 167.000.

1.2 Eiser heeft daartegen bij brief van 21 november 2005, ontvangen bij de rechtbank op 24 november 2005, beroep ingesteld.

1.3 Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

1.4 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 maart 2006 te Leeuwarden.
Eiser is daar in persoon verschenen. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door de heren A. de Jager, L.E. Feitsma en [E].

Ter zitting heeft eiser, zonder bezwaar van verweerder, foto's overgelegd van de winkel met bovenwoning en de omgeving daarvan.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:

2.1 Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de winkel en de bovenwoning. De winkel is gelegen in de hoofdwinkelstraat van [Q] nabij publiekstrekkers als [C] en [D]. Deze winkelstraat heeft een regionale functie. De winkel bestaat uit verkoopruimte met kantoor, werkruimte, kantine en opslagruimte. De winkel heeft een vrije hoogte van ongeveer 2,8 meter en een frontbreedte van ongeveer 7,5 meter. De oppervlakte van de winkel bedraagt ongeveer 409m². De boven een gedeelte van de winkel gelegen bovenwoning is via een eigen opgang bereikbaar. De bovenwoning heeft een inhoud van ongeveer 390m³ en beschikt over een dakterras van 50m².

2.2 De bodem onder de winkel met bovenwoning is ernstig verontreinigd. Deze verontreiniging is veroorzaakt door een chemische stomerij, die is gevestigd in een buurpand, gelegen aan de [a-straat 2] te [Q].

2.3 Eiser heeft de winkel met bovenwoning op 4 november 2004 in het kader van een voorgenomen bedrijfsbeëindiging laten taxeren door [A], [B] Makelaar. De gezamenlijke waarde van de winkel en de bovenwoning is per opnamedatum door deze makelaar getaxeerd op € 280.000 met de aantekening dat het pand door de te maken bodemsaneringskosten, in totaal voor drie getroffen percelen door de makelaar geschat op € 600.000, bijkans onverkoopbaar is.

2.4 In bezwaar heeft verweerder op de voor de winkel vastgestelde waarde van € 222.000 een waardevermindering toegepast van 25% voor overlast, rompslomp, een negatief imago en onzekerheid. Met het risico dat (een deel van) de voor eisers perceel te maken saneringskosten voor eisers eigen rekening komen, heeft verweerder in bezwaar geen rekening gehouden, omdat verweerder veronderstelde dat die saneringskosten ten laste van de veroorzaker zouden komen.

2.5 Partijen hebben ter zitting eenparig verklaard dat de veroorzaker van de bodemverontreiniging waarschijnlijk geen verhaal zal bieden voor de saneringskosten van eisers perceel, terwijl het in dat geval onzeker is of de overheid de saneringskosten (volledig) voor haar rekening zal nemen. Gedeputeerde Staten van Friesland hebben de urgentie van de sanering nog niet vastgesteld.

3. Geschil

3.1 Ten aanzien van de winkel is de vastgestelde waarde in geschil. Ten aanzien van de bovenwoning is primair de ontvankelijkheid van het beroep tegen de waardevaststelling in geschil en subsidiair de vastgestelde waarde.

3.2 Eiser is van mening dat het beroep tegen de waardevaststelling van de bovenwoning ontvankelijk moet worden verklaard, omdat hij bezwaar heeft gemaakt tegen de waardevaststelling van zijn woonwinkelpand onder verwijzing naar het onder 2.3 vermelde taxatierapport. Aldus stelt eiser zich op het standpunt dat zijn bezwaarschrift betrekking heeft op de waardevaststelling van zowel de winkel als de bovenwoning. Eiser is voorts van mening dat de waarde van de winkel en de bovenwoning tezamen ten hoogste € 80.000 bedraagt. Hij stelt dat verweerder niet in voldoende mate rekening heeft gehouden met het risico dat de saneringskosten geheel of gedeeltelijk voor rekening van eiser komen.

3.3 Verweerder is van opvatting dat eiser zich in zijn bezwaarschrift beperkt heeft tot de waardevaststelling van het object [a-straat 1]: de winkel, zodat het beroep tegen de waardevaststelling van de bovenwoning niet-ontvankelijk is. Ingeval de rechtbank van oordeel is dat het bezwaarschrift mede is gericht tegen de waardevaststelling van het object [a-straat 1A]: de bovenwoning, heeft verweerder ter zitting ingestemd met het aldaar door eiser, nadat hij daartoe door de rechtbank was uitgenodigd, aan hem gedane verzoek in te stemmen met rechtstreeks beroep als bedoeld in artikel 7:1a, eerste lid, Awb, tegen de waardevaststelling van de bovenwoning, in welk geval het eisers bezwaarschrift in zoverre als beroepschrift heeft te gelden.
Ten aanzien van de waardevaststelling verwijst verweerder onder meer naar de taxatiematrix van de bovenwoning en het taxatierapport van de winkel, beide opgemaakt door [E], gecertificeerd WOZ-taxateur. In de taxatiematrix is de waarde van de bovenwoning getaxeerd op € 116.000. Naast gegevens van de bovenwoning, bevat deze taxatiematrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. In het taxatierapport is de waarde van de winkel getaxeerd op € 167.000. Naast gegevens van de winkel, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, bij welke geen bodemverontreiniging is geconstateerd.

3.4 Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 De rechtbank is van oordeel dat het bezwaarschrift, gelet op de daarin gebezigde bewoordingen en de verwijzing naar het taxatierapport van makelaar [A], redelijkerwijs niet anders kan worden begrepen als te zijn gericht tegen de waardevaststelling van zowel de winkel ([a-straat 1]) als de bovenwoning ([a-straat 1A]). Op grond van dit oordeel en gelet op de door verweerder desgevraagd verleende toestemming heeft eisers bezwaarschrift in zoverre te gelden als beroepschrift. Dit beroepschrift is ontvankelijk aangezien het voldoet aan de gestelde eisen.

4.2 Krachtens artikel 16, onder c, van de Wet WOZ, wordt voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak aangemerkt een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt.

4.3 Op grond van de vastgestelde feiten is zowel de winkel als de bovenwoning bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt, zodat de winkel en de bovenwoning voor de toepassing van de Wet WOZ ieder als een (zelfstandige) onroerende zaak moeten worden aangemerkt. De heffingsambtenaar heeft derhalve terecht voor beide objecten afzonderlijk een waarde vastgesteld. Op grond hiervan gaat de rechtbank voorbij aan het door eiser overgelegde taxatierapport.

4.4 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.5 De bewijslast inzake de juistheid van de aan de winkel en de bovenwoning toegekende waarde ligt bij verweerder.

4.6 Met de onder 3.3 vermelde taxatieverslagen heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de winkel respectievelijk de bovenwoning op de waardepeildatum tenminste een waarde in het economische verkeer hadden als door hem bij (uitspraak op bezwaar nader) is vastgesteld. Ten aanzien van de bovenwoning neemt de rechtbank hierbij in aanmerking dat de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de bovenwoning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de bovenwoning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. Daarom kan, behoudens hetgeen de rechtbank onder 4.7 overweegt, niet worden gezegd dat de aan de bovenwoning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
Ten aanzien van de winkel neemt de rechtbank hierbij in aanmerking dat verweerder de waarde heeft vastgesteld door gebruik te maken van de huurwaardekapitalisatiemethode. Daarbij heeft verweerder de huurwaarde per vierkante meter en de kapitalisatiefactor afgeleid van de voor een aantal vergelijkingsobjecten, eveneens gelegen in de Voorstraat te [Q], geanalyseerde huurwaardes en kapitalisatiefactoren. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de winkel, maar verweerder heeft met de tot het taxatierapport behorende uitgewerkte analyse aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte en de indeling, voldoende rekening is gehouden. Daarom kan, behoudens hetgeen de rechtbank onder 4.7 overweegt, niet worden gezegd dat de aan de winkel toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde huuropbrengsten en kapitalisatiefactoren.

4.7 Verweerder heeft evenwel niet in voldoende mate rekening gehouden met de waardedrukkende invloed van de bodemverontreiniging. Evenmin heeft eiser, tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder, de door hem voorgestane waardevermindering aannemelijk gemaakt. De rechtbank zal deze waardevermindering daarom in goede justitie vaststellen. Naast een correctie van 25% voor overlast, rompslomp, een negatief imago en onzekerheid acht de rechtbank gelet op de omstandigheden van het geval een correctie noodzakelijk ter verdiscontering van het risico dat een veronderstelde koper loopt dat (een deel van) de voor het object te maken saneringskosten voor zijn rekening komen, omdat de vervuiler waarschijnlijk geen verhaal biedt en het niet zeker is of de overheid, bij gebreke van verhaal op de vervuiler, (een deel van) de saneringskosten voor haar rekening zal nemen. De rechtbank stelt deze (aanvullende) correctie in goede justitie vast op 15%. Beide correcties gelden in gelijke mate voor de winkel en de bovenwoning, nu niet valt in te zien dat de positie waarin de veronderstelde koper van de bovenwoning verkeert wezenlijk afwijkt van die waarin de veronderstelde koper van de winkel verkeert.

4.8 Het beroep is gegrond. De rechtbank zal op grond van het voorgaande de waarde van de winkel respectievelijk de bovenwoning vaststellen op (afgerond) € 133.000 respectievelijk € 70.000.

5. Proceskosten

De rechtbank ziet, nu kosten zijn gesteld noch gebleken, geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

6. Beslissing

De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van de winkel gelegen aan de [a-straat 1] te [Q] tot € 133.000;
- vermindert de vastgestelde waarde van de bovenwoning gelegen aan de [a-straat 1A] te [Q] tot € 70.000;
- gelast dat de gemeente Kollumerland en Nieuwkruisland het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.

Deze uitspraak is vastgesteld door mr. J.W. Keuning, voorzitter, mr. dr. P. van der Wal en mr. F.J.H.L. Makkinga, rechters. De beslissing is op 7 april 2006 in het openbaar uitgesproken door de voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. J. de Jong, griffier.