Gerechtshof te Leeuwarden
vijfde enkelvoudige belastingkamer
11 februari 2005
Nr. BK 485/04


UITSPRAAK

op het beroep van X te Z (: de belanghebbende) tegen de
uitspraak van de directeur Algemene Zaken van de gemeente
Leeuwarden (: de directeur), gedaan op het bezwaarschrift van
de belanghebbende tegen een ten aanzien van hem ingevolge de
Wet waardering onroerende zaken (: Wet WOZ) genomen
beschikking.


1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Op grond van de Wet WOZ heeft de directeur aan het object
a-straat 6 te Z bij beschikking onder nummer 000000 van 10
september 2003 een waarde toegekend van EUR 226.300,-.
1.2. Op 20 oktober 2003 heeft de belanghebbende zijn
(gemotiveerde) bezwaarschrift ingediend.
1.3. Bij uitspraak van 26 april 2004 heeft de directeur het
bezwaar ongegrond verklaard.
1.4. Tegen deze uitspraak heeft de belanghebbende beroep
ingesteld bij een door het Hof op 7 juni 2004 ontvangen
beroepschrift (met bijlagen).
1.5. Het verweerschrift van de directeur (met bijlagen) is op
22 juli 2004 door het Hof ontvangen.
1.6. Op 12 oktober 2004 zijn partijen uigenodigd voor de
mondelinge behandeling van het beroep op 23 november 2004.
1.7. Op 10 november 2004 heeft de belanghebbende een
taxatierapport ingezonden vergezeld van een medische
verklaring en een opgave van zijn voor het beroep gemaakte
kosten. In zijn begeleidend schrijven heeft de belanghebbende
aangegeven dat hij niet ter zitting zal verschijnen en zich
ook niet zal laten vertegenwoordigen.
1.8. Bij brief van 11 november 2004 zijn de onder 1.7 vermelde
stukken aan de directeur gezonden met de mededeling dat ter
zitting een inhoudelijke reactie kan worden gegeven.
1.9. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op de
zitting van het Hof op 23 november 2004 te Leeuwarden alwaar
namens de directeur is verschenen de heer A, als juridisch
medewerker verbonden aan het team Belastingen van de gemeente
Leeuwarden.
1.10. Bij brief van 26 november 2004 zijn partijen
geïnformeerd over de heropening van het onderzoek. Voorts is
daarbij aan de belanghebbende verzocht een aantal vragen te
beantwoorden.
1.11. Op 10 december 2004 heeft de belanghebbende gereageerd
op de gestelde vragen.
1.12. Bij brief van 27 januari 2005 zijn partijen in de
gelegenheid gesteld om een nadere mondelinge behandeling te
verzoeken.
1.13. Op 1 respectievelijk 2 februari hebben partijen
toestemming gegeven zonder nadere mondelinge behandeling op
het beroep te beslissen, waarop het Hof het onderzoek heeft
gesloten.
1.14. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet
de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.


2.   De feiten

Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde
staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende
weersproken het volgende vast.
2.1 Bij beschikking van 10 september 2003 heeft de directeur
in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ de in 2002
opgeleverde nieuwbouwwoning van de belanghebbende gelegen aan
de a-straat 6 te Z gewaardeerd op EUR 226.300,-. De waarde is
vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 1999 en naar de
toestand waarop de onroerende zaak verkeerde op 1 januari
2003. De waarde geldt voor het tijdvak van 1 januari 2003 tot
en met 31 december 2004.
2.2 Op 26 april 2004 heeft de directeur het op 20 oktober 2004
door de belanghebbende ingediende bezwaarschrift ongegrond
verklaard.
2.1 Op 21 juli 2004 heeft B, beëdigd makelaar-taxateur en
WOZ-gecertificeerd taxateur in onroerende zaken, in opdracht
van de directeur een taxatierapport uitgebracht over de waarde
in het economisch verkeer van de woning van de belanghebbende
naar de toestand op 1 januari 2003. Op basis van
marktinformatie -vraag- en verkoopprijzen- van vergelijkbare
onroerende zaken die op of rondom de waardepeildatum van 1
januari 1999 zijn gerealiseerd concludeert deze taxateur tot
een waarde van EUR 226.300,-.
2.1 Op 10 november 2004 heeft het Hof van de belanghebbende
een taxatierapport ontvangen. Het taxatierapport is opgemaakt
door de heer C Klzn, makelaar-taxateur in huizen en
bouwterreinen. In het taxatierapport concludeert
belanghebbendes taxateur dat onvoldoende rekening is gehouden
met als desinvestering aan te merken aanpassingen voor het
toegankelijk maken van de woning en de tuin met een rolstoel.
In het taxatierapport zijn de aanpassingen in de woning in 26
punten verbijzonderd. Daarbij heeft belanghebbendes taxateur
aangegeven dat veel aanpassingen voor mensen zonder
lichamelijke beperkingen geen logische aanpassingen zijn. De
hiermee gemoeide waardevermindering wordt getaxeerd op EUR
34.729,99, zijnde het totale bedrag van een op 9 maart 2004
gedateerde factuur van een tuinierbedrijf ten bedrage van EUR
4.979,99 en een op 26 maart 2004 gedateerde factuur van een
bouwbedrijf ten bedrage van EUR 29.750,-.
2.5 Op 20 oktober 2004 heeft de behandelend reumatoloog, Dr.
D, verbonden aan het ziekenhuis E te Z, per brief aangegeven
dat de aanpassingen van de woning en de tuin medisch
noodzakelijk zijn en dienen om de mobiliteit en de
zelfstandigheid van de echtgenote van de belanghebbende te
behouden.


3.  Het geschil en de standpunten van partijen

3.1. Mede gelet op het ontbreken van een bespreking van
vergelijkingsobjecten in het door de belanghebbende in het
geding gebrachte taxatierapport en het in dat rapport enkel
verminderen van de door de directeur vastgestelde waarde met
het investeringsbedrag van de gepleegde rolstoelaanpassingen,
begrijpt het Hof dat belanghebbende thans het geschil heeft
willen beperken tot de vaststelling van de omvang van de
waardevermindering van de woning wegens rolstoelaanpassingen.
3.1. De belanghebbende bepleit een vermindering van de
vastgestelde waarde tot op EUR 191.570,01. De directeur stelt
zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde moet worden
gehandhaafd.
3.3. Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van
partijen verwijst het gerechtshof naar de gedingstukken.


4.  De overwegingen omtrent het geschil

4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18,
eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de
waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke
onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en
onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en
de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt,
onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.2 Op de directeur rust - bij betwisting - de last
aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 - met
inachtneming van de Wet WOZ- niet hoger is vastgesteld dan de
waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter
onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de
directeur onder meer verwezen naar het onder 2.3 vermelde
taxatierapport.
4.3 De directeur heeft de onroerende zaak getaxeerd aan de
hand van de in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering
onroerende zaken bedoelde methode van vergelijking met
referentiewoningen. De daarbij opgevoerde
vergelijkingsobjecten vormen een redelijke afspiegeling van de
markt ten tijde van de peildatum 1 januari 1999. De relevante
verschillen tussen deze vergelijkingsobjecten en
belanghebbendes onroerende zaak in onder meer bruto-inhoud, de
perceelsgrootte en bouwjaar zijn in dit taxatierapport
voldoende tot uitdrukking gebracht. Deze verschillen zijn niet
van een dusdanige omvang dat de opgevoerde
vergelijkingsobjecten in dezen niet goed bruikbaar zijn. Bij
het hanteren van vergelijkingsobjecten dient bedacht te worden
dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel)
identiek zijn aan de onroerende zaak, maar dat het gebruik
vergelijkingsobjecten bedoeld is om transactiewaarden te
vergelijken en dat de verkopen van zodanige
vergelijkingsobjecten ter bepaling en bevestiging van de
(vastgestelde) waarde kunnen dienen.
4.4 Het Hof is van oordeel dat de directeur met dit
taxatierapport op basis van de vergelijkingsmethode de waarde
van de onroerende zaak in voldoende mate heeft onderbouwd, met
dien verstande dat op de door hem vastgestelde waarde in
mindering moet worden gebracht de naar het oordeel van het Hof
door de directeur niet voldoende weersproken gedocumenteerde
grief van belanghebbende dat ten onrechte geen rekening is
gehouden met de negatieve invloed van de rolstoelaanpassingen
op de waarde van de woning. Gelet daarop en rekening houdend
met het door de belanghebbende ingebrachte taxatierapport acht
het Hof in redelijkheid en billijkheid een correctie van EUR
25.000,- op de door de directeur vastgestelde waarde passend
en daarom zal het Hof de waarde van de onderhavige onroerende
zaak in goede justitie vaststellen op EUR 201.300,--. Daarbij
valt naar het oordeel van het Hof, gelet op de tot de
gedingstukken behorende foto's van de tuin, niet in te zien
welk waardedrukkend effect uitgaat van de tuinaanpassingen.
Tevens is het Hof van oordeel dat van een deel van de
aanpassingen in de woning eveneens geen waardedrukkend effect
uitgaat. Hierbij valt te denken aan een slaap- en badkamer op
de begane grond. Deze omstandigheden zijn voor het Hof
aanleiding een lagere waardecorrectie vast te stellen dan door
de belanghebbende bepleit.
4.5 Op grond van het bovenstaande is het Hof van oordeel dat
het beroep gegrond is en dat de bestreden uitspraak dient te
worden vernietigd.


5.  De conclusie

Het gelijk is derhalve aan de zijde van de belanghebbende. Het
Hof zal het beroep gegrond verklaren en de uitspraak op
bezwaar wegens schending van de artikelen 17 Wet WOZ en 7:12
van de Algemene wet bestuursrecht (: Awb) vernietigen en de
waarde van het onderhavige object verminderen als hierboven
aangegeven.


6.  De proceskosten

Het gerechtshof acht termen aanwezig voor een veroordeling in
de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb. Het
gerechtshof bepaalt op grond van het Besluit proceskosten
bestuursrecht deze kosten op EUR 565,25 ter zake door een
deskundige uitgebracht verslag. Deze kosten dienen te worden
gedragen door de gemeente Leeuwarden.


7.  De beslissing

Het gerechtshof
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
- stelt de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de
a-straat 6 te Z, vast op een bedrag van EUR 201.300,-;
- gelast dat de gemeente Leeuwarden het door de belanghebbende
betaalde griffierecht ad EUR 37,- aan hem vergoedt;
- veroordeelt de directeur de kosten aan de belanghebbende te
vergoeden, die deze heeft moeten maken in verband met de
behandeling van het beroep, te bepalen op EUR 565,25 en wijst
de gemeente Leeuwarden aan als de rechtspersoon die deze
kosten dient te dragen.

Aldus vastgesteld op 11 februari 2005 door mr. J.W. Keuning,
raadsheer-plaatsvervanger en plaatsvervangend lid, en op die
dag in het openbaar uitgesproken te Leeuwarden door mr.
Keuning in tegenwoordigheid van de griffier mr. M. Hiemstra en
ondertekend door voornoemde raadsheer-plaatsvervanger en
voornoemde griffier.

Afschriften verzonden aan beide partijen op 16 februari  2005