Hoge Raad der Nederlanden
derde kamer
17 september 2004
Nr. 39938

Gewijzigde werkwijze Hoge Raad met betrekking tot artikel
81 RO zaken

Met ingang van 1 september 2002 geeft de Hoge Raad arresten
die onder toepassing van artikel 81 van de Wet op de
Rechterlijke Organisatie (RO) worden gewezen, niet
meer vrij voor publicatie. De Hoge Raad geeft in deze
gevallen slechts een opgave van de arresten die onder
verwijzing naar artikel 81 van de Wet zijn gewezen. Uit de
bijgevoegde opgave blijkt dat de Hoge Raad de bijgevoegde
uitspraak van het Hof zonder nadere motivering (art. 81 RO)
heeft bevestigd.
Redactie Fiscaal up to Date 17-9-2004


Gerechtshof te Amsterdam
achtste enkelvoudige belastingkamer
10 april 2003
Nr. 02/01559


UITSPRAAK


op het beroep van X te Zaanstad, belanghebbende,

tegen

een uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente
Zaanstad, verweerder.


1. Loop van het geding

Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen
op 28 februari 2002, aangevuld bij schrijven van 3 april 2002.
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder,
gedagtekend 25 januari 2002, betreffende de ten name van
belanghebbende genomen beschikking waarbij de waarde van de
onroerende zaak a-laan 1 te Zaandam voor het tijdvak 1 januari
2001 tot en met 31 december 2004 is vastgesteld op | 352.000
(EUR 159.730).
Na bezwaar tegen de beschikking is de vastgestelde waarde bij
de bestreden uitspraak gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van
verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarde met
EUR 10.000.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert
tot bevestiging van de bestreden uitspraak.

Het beroep is behandeld ter zitting van 27 februari 2003. Van
het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt
dat aan deze uitspraak is gehecht.


2. Tussen partijen vaststaande feiten

2.1. Belanghebbende is eigenares en gebruikster van de
onroerende zaak a-laan 1 te Zaandam (hierna: de woning),
gebouwd in of omstreeks 1970 in de wijk Hoornseveld. Bij een
begin 2001 genomen beschikking heeft verweerder de waarde van
de woning voor het tijdvak 1 januari 2001 t/m 31 december 2004
vastgesteld op f 352.000 (EUR 159.730), berekend naar de
waardepeildatum 1 januari 1999.

2.2. In de loop van het jaar 2000 is bekend geworden dat bij
de bouw van woningen in de wijk Hoornseveld rond 1970 betonnen
systeemvloeren van de fabrikant Kwaaitaal zijn toegepast. Om
het verhardingsproces te versnellen en daarmee de
productiesnelheid te vergroten heeft deze fabrikant tijdens
het productieproces in een aantal gevallen teveel
calciumchloride (verharder) aan het betonmengsel toegevoegd.
Als gevolg daarvan kan de wapening van de dragende delen van
de vloer op de begane grond wegroesten en kan het beton
afbrokkelen (zogenoemd betonrot). De mate van aantasting en
daarmee de omvang van de schade kan per woning zeer
verschillend zijn.

2.3. Bij een visuele inspectie van de woningen in de wijk
Hoornseveld omstreeks medio 2000 is gebleken dat
vloerelementen op de begane grond van belanghebbendes woning
zijn aangetast door betonrot.

2.4. De kosten van herstel van belanghebbendes woning zijn
blijkens een offerte van een betonreparatiebedrijf begroot op
f 30.612,75 (= EUR 13.891,46).

2.5. De gedupeerde bewoners van de wijk Hoornseveld hebben de
Vereniging huiseigenaren met betonschadevloeren Zaandam (VhbZ)
opgericht. Deze vereniging heeft in de periode augustus tot
oktober 2001 onderhandeld met vijf verschillende bedrijven
over een collectieve aanpak van de betonreparaties en heeft
daarbij korting bedongen.

2.6. De reparatiekosten van belanghebbendes woning hebben
uiteindelijk EUR 8.195,77 bedragen.


3. Geschil

Tussen partijen is in geschil of de vastgestelde WOZ-waarde
voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004
moet worden verminderd in verband met de geconstateerde
betonrot. Belanghebbende stelt uiteindelijk dat de waardedruk
op EUR 10.000 moet worden gesteld.


4. Standpunten van partijen

Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de
gedingstukken en het proces-verbaal van de zitting van 27
februari 2003.


5. Beoordeling van het geschil

5.1. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om
aannemelijk te maken dat hij de waarde van belanghebbendes
woning niet te hoog heeft vastgesteld.
Zoals verweerder heeft uiteengezet in de reactie op de
pleitnota van belanghebbende en nader is toegelicht ter
zitting, is verweerder bij het vaststellen van de WOZ-waarden
naar de waardepeildatum 1 januari 1999 uitgegaan van een
modelmatige vergelijking, gebaseerd op verkoopprijzen van
woningen in de wijk Hoornseveld van drie maanden voor en drie
maanden na 1 januari 1999.
Verweerder betoogt dat de mogelijke aanwezigheid van betonrot
toen reeds bekend was, althans bij de makelaars die bij
verkopen bemiddelden, en dat een waardedrukkende invloed
daarvan reeds in de gehanteerde verkoopprijzen en daarmee in
de vastgestelde WOZ-waarden is verwerkt.
Belanghebbende heeft daartegenover gemotiveerd gesteld dat de
mogelijke aanwezigheid van betonrot pas in de loop van 2000
bekend is geworden en geen rol heeft gespeeld bij de
totstandkoming van transacties rond 1 januari 1999. Het Hof
acht zulks voldoende aannemelijk gemaakt.
Ook verweerder stelt dat betonrot in mei 2000 algemeen bekend
is geworden. Voor zijn stelling dat betonrot in de wijk
Hoornseveld reeds rond 1 januari 1999 bekend was bij de kopers
van de woningen waarvan de verkoopprijzen ten grondslag zijn
gelegd aan de modelmatige vergelijking, heeft verweerder
onvoldoende bewijs geleverd.
Het Hof neemt dan ook als vaststaand aan dat de waarde van
belanghebbendes woning naar de waardepeildatum 1 januari 1999
is vastgesteld op basis van verkoopprijzen die niet zijn
beïnvloed door de in 2000 ontdekte betonrot.

5.2. Het Hof acht aannemelijk dat het voortschrijdende
betonrotproces van invloed is op de waarde van woningen en dat
gegadigden bij een veronderstelde verkoop van belanghebbendes
woning op 1 januari 1999 bij hun bod rekening zouden hebben
gehouden met de aanwezigheid van door betonrot aangetaste
vloerelementen, zo dit toen bekend was, en met de door de
herstelwerkzaamheden opgeroepen overlast. Waar verweerder het
tegendeel heeft betoogd, verwerpt het Hof die stellingen.
Ingevolge artikel 19, eerste lid, aanhef en letter c, van de
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) dient ook de
waardeverandering tussen 1 januari 1999 en 1 januari 2001, het
begin van het WOZ-tijdvak, bij de vaststelling van de
WOZ-waarde in aanmerking te worden genomen en dient de waarde
van belanghebbendes woning te worden bepaald naar de staat van
die woning op 1 januari 2001, berekend naar de waardepeildatum
1 januari 1999.

5.3. In casu was op 1 januari 2001 de omvang van de aanwezige
betonrot bekend. Voorts was toen uit een uitgebrachte offerte
bekend dat de herstelkosten f 30.612,75 (= EUR 13.891,46)
zouden bedragen, indien die offerte zou worden aanvaard. Dat
door een gezamenlijke actie van gedupeerden de herstelkosten
van belanghebbendes woning uiteindelijk EUR 8.195,77 hebben
bedragen, is pas ver in 2001 bekend geworden. Een gegadigde
voor belanghebbendes woning zou bij het uitbrengen van een bod
mogelijk wel hebben gehoopt op een zodanige gezamenlijke
kostenbesparende actie, maar zou daar naar de toestand per 1
januari 2001 niet als zeker vanuit zijn gegaan, laat staan dat
hij de precieze financiële consequenties van zo'n actie reeds
zou hebben kunnen bevroeden.
Ook zou die gegadigde enigermate rekening houden met de
overlast door de herstelwerkzaamheden, de onzekerheid of alle
schade daarna definitief zal zijn hersteld en de mogelijke
gevolgen bij latere verkoop van de woning.

5.4. Het Hof tekent hierbij aan dat het bij de vaststelling
van de WOZ-waarde niet gaat om de omvang van de herstelkosten,
maar om de invloed die de aanwezigheid van betonrot heeft op
het bod dat de meestbiedende gegadigde voor belanghebbendes
woning bereid is uit te brengen.
Daar komt nog bij dat de definitieve herstelkosten bij het
begin van het tijdvak (en berekend naar de waardepeildatum 1
januari 1999) nog niet bekend waren; er was immers nog slechts
een offerte van één bedrijf.
Berekend naar de waardepeildatum 1 januari 1999 dient er
voorts rekening mee te worden gehouden dat de herstelkosten
pas op enige termijn gemaakt zullen worden.

5.5. Het vorenstaande voert het Hof tot de conclusie dat de
waardedrukkende invloed van de in belanghebbendes woning
aanwezige betonrot op 1 januari 2001, berekend naar de
waardepeildatum 1 januari 1999, slechts schattenderwijs kan
worden vastgesteld. De onder 5.3. en 5.4. vermelde factoren
spelen bij deze schatting een rol.
Alle omstandigheden in aanmerking genomen acht het Hof een
waardedruk van EUR 10.000, als door belanghebbende gesteld,
niet te hoog.

5.6. De slotsom luidt dat de vastgestelde waarde ad EUR
159.730 met EUR 10.000 moet worden verminderd tot EUR 149.730.


6. Proceskosten

Van ingevolge het Besluit proceskosten bestuursrecht voor
vergoeding in aanmerking komende proceskosten is niet
gebleken.
Wel dient het betaalde griffierecht ad EUR 29 aan
belanghebbende te worden vergoed.


7. Beslissing

Het Hof
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van verweerder;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot EUR
149.730;
- gelast de gemeente Zaanstad het betaalde griffierecht ad EUR
29 aan belanghebbende te vergoeden.


De uitspraak is vastgesteld op 10 april 2003 door mr. Schaap
in tegenwoordigheid van Wessel als griffier. De beslissing is
op die datum in het openbaar uitgesproken.



Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door degriffier van
een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.