Gerechtshof te 's-Gravenhage
eerste enkelvoudige belastingkamer
3 augustus 2004
Nr. BK-03/03484


PROCES-VERBAAL


van de mondelinge uitspraak op het beroep van X te Z tegen de
uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente P (hierna:
de Inspecteur) op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen
de beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet
waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) betreffende de
onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-laan 1 te P.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter
zitting van het Gerechtshof van 20 juli 2004, gehouden te Den
Haag. Aldaar zijn verschenen A namens belanghebbende, alsmede
B namens de Inspecteur.


Beslissing

Het Gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep,
- wijzigt de beschikking in dier voege dat de waarde van de
onroerende zaak nader wordt vastgesteld op f 942.998 (EUR
427.914),en
- gelast de gemeente P aan belanghebbende het voor deze zaak
gestorte griffierecht ad EUR 31 te vergoeden.


Gronden

1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens
eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak a-laan
1 te P (hierna: de woning). De woning is een
eengezinskopwoning. Het netto vloeroppervlak van de woning is
ongeveer 291 m2 en de oppervlakte van het perceel bedraagt
ongeveer 454 m2.

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum). De Inspecteur
heeft deze waarde uiteindelijk op f 993.000 (EUR 450.603)
vastgesteld, terwijl belanghebbende een waarde van f 832.998
(EUR 377.998) bepleit.

3. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van
de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17,
lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen
waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding
ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte
wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende
gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden
uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en
onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de
verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt
onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

4. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft
ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de
woning op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van
taxateur C, die de woning in opdracht van de Inspecteur op 24
mei 2004 heeft getaxeerd. Die taxateur heeft de woning op de
waardepeildatum getaxeerd op f 993.000.
4.2. Ter zitting heeft de Inspecteur zijn standpunt nader
toegelicht en aangevoerd dat de aanwezigheid van de
niet-ontplofte bom uit de Tweede Wereldoorlog geen
waardedrukkend effect met zich meebrengt, daar de
ontruimingskosten voor het gehele bedrag op de gemeente kunnen
worden verhaald.

5. Ter zitting heeft belanghebbendes gemachtigde het standpunt
van belanghebbende als volgt nader toegelicht en aangevoerd:
- Het inslagpunt van de niet-ontplofte bom is bekend en is
gelegen op de erfafscheiding van de tuinen van de woning en de
woning a-laan 3, op 8 meter van de achtergevel.
- Een makelaar heeft verklaard dat de aanwezigheid van de bom
een waardedrukkend effect van f 250.000 met zich meebrengt.
- De tuin kan alleen als tuingrond gebruikt worden. Er heeft
in 1999/2000 een verbouwing plaatsgevonden aan de woning
a-laan 3. De verbouwingswerkzaamheden zijn trillingsvrij
gebeurd. Nu mag er zelfs trillingsvrij niet meer worden
gebouwd.

6.1. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het
geding hebben aangedragen is het Hof van oordeel dat de
Inspecteur met het in het geding gebrachte taxatierapport niet
aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1
januari 1999 f 993.000 bedroeg. Hierbij heeft het Hof het
volgende in aanmerking genomen.

6.2. Vaststaat dat een niet-ontplofte bom uit de Tweede
Wereldoorlog op de erfafscheiding van de tuinen van de woning
en de woning a-laan 3 in de grond aanwezig is.
6.3. Uit de stukken blijkt dat er geen noodzaak tot ruiming
van de bom aanwezig is, zolang er op de locatie waar de bom
zich bevindt geen bouw- en grondwerkzaamheden plaatsvinden. De
omstandigheid dat belanghebbende of een rechtsopvolger van
belanghebbende ter zake van de kosten van de werkzaamheden om
de bom te verwijderen aanspraak jegens de gemeente kan doen
gelden, is zonder betekenis voor de waardering van de
onroerende zaak, die ingevolge artikel 18, eerste lid, van de
Wet moet geschieden naar de staat waarin de zaak op de
waardepeildatum verkeert, derhalve met inachtneming van op die
datum aanwezige gebreken (H.R. 7 juni 2002, nr. 33 868, BNB
2002/285).
6.4. Het Hof acht voldoende aannemelijk dat de wetenschap
omtrent de aanwezigheid van een niet-ontplofte bom op de
erfafscheiding, als hiervoor onder 6.2 vermeld, potentiële
kopers zal afschrikken en derhalve een waardedrukkende factor
is waarmee bij het vaststellen van de waarde rekening dient te
worden gehouden. Met de op de waardepeildatum reeds aanwezige
maar op dat moment nog niet bekend zijnde waardedrukkende
factor moet worden rekening gehouden bij het vaststellen van
de waarde, ook indien de aanwezigheid van een dergelijke
factor in een later stadium van de procedure aan het licht
komt.
6.5. Gelet op het overwogenene onder 6.2 tot en met 6.4 acht
het Hof reëel dat in goede justitie een bedrag van f 50.000
(EUR 22.689) in aanmerking wordt genomen als omvang van de
hiervoor onder 6.4 bedoelde waardedrukkende factor.

7. Gelet op het overwogene onder 6 stelt het Hof de waarde van
de woning op de waardepeildatum vast op EUR 427.914 (f
942.998).

8. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep
(gedeeltelijk) gegrond.

9. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in
de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene
wet bestuursrecht, aangezien gesteld noch gebleken is dat
belanghebbende dergelijke kosten heeft gemaakt.
Wel dient aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte
griffierecht te worden vergoed.


Deze uitspraak is vastgesteld door mr. Van Walderveen. De
beslissing is op 3 augustus 2004 in het openbaar uitgesproken,
in tegenwoordigheid van de griffier.


(Van Duijvendijk) (Van  Walderveen)