Hoge Raad der Nederlanden
derde kamer
2 april 2004
Nr. 38821

Gewijzigde werkwijze Hoge Raad met betrekking tot artikel
81 RO zaken

Met ingang van 1 september 2002 geeft de Hoge Raad arresten
die onder toepassing van artikel 81 van de Wet op de
Rechterlijke Organisatie (RO) worden gewezen, niet
meer vrij voor publicatie. De Hoge Raad geeft in deze
gevallen slechts een opgave van de arresten die onder
verwijzing naar artikel 81 van de Wet zijn gewezen. Uit de
bijgevoegde opgave blijkt dat de Hoge Raad de bijgevoegde
uitspraak van het Hof zonder nadere motivering (art. 81 RO)
heeft bevestigd.
Redactie Fiscaal up to Date 02-04-2004



Gerechtshof te Amsterdam
vijftiende enkelvoudige belastingkamer
23 augustus 2002
Nr. 00/2643


UITSPRAAK


ter vervanging van de mondelinge uitspraak in het beroep van X
te Z, belanghebbende,

tegen

een uitspraak van de Directeur Dienst Burgerzaken en
Gemeentebelastingen van de gemeente Utrecht, verweerder.


1. Loop van het geding

Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen
op 20 juli 2000, aangevuld bij brief van 11 oktober 2000.

Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder,
gedagtekend 14 juni 2000, betreffende een beschikking waarbij
de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Z is
vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31
december 2000.

Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 30
september 1998 heeft verweerder de waarde van die zaak naar de
waardepeildatum 1 januari 1995 vastgesteld op f 280.000. Na
bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de
vastgestelde waarde verminderd tot f 165.000.

Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van
verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarde,
uiteindelijk tot negatief f 1.413.165.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert
tot ongegrondverklaring van het beroep.

Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend. De
Inspecteur heeft een conclusie van dupliek ingezonden.

Bij brief van 19 november 2001 heeft belanghebbende nadere
stukken ingezonden

Het beroep is behandeld ter zitting van 30 november 2001 te
zamen met het beroep van belanghebbende betreffende een
beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak A-straat
2 te Z is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en
met 31 december 2000 (kenmerk 00/02644). Van het verhandelde
ter zitting heeft de griffier proces-verbaal opgemaakt.

Op 14 december 2001 heeft het Hof mondeling uitspraak gedaan,
waarvan het proces-verbaal op 17 december 2001 aangetekend aan
partijen is verzonden. Bij brief van 3 januari 2002, ter
griffie ingekomen op 4 januari 2002, heeft belanghebbende
verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een
schriftelijke. Het verschuldigde griffierecht van EUR 36 is
tijdig betaald.


2. Tussen partijen vaststaande feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak
A-straat 1 te Z (hierna: de woning). De woning bestaat uit een
perceel grond met een oppervlakte van 106 m2 en daarop een
tussenhuis, gebouwd rond 1904, met een bruto vloeroppervlak
van circa 180 m2. De woning is gelegen in een wijk met
soortgelijke woningen. De grond onder de woning is vervuild.

2.2. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt
door een deskundige, waarin de waarde van de woning op 1
januari 1995 wordt getaxeerd op f 165.000. Deze waardering is
tot stand gekomen door vergelijking met de woningen A-straat
3, A-straat 4, A-straat OZ 5 en A-straat 6, welke objecten
enige tijd vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht. Bij de
waardering is verweerder uitgegaan van een waarde van de
woning indien de grond niet zou zijn vervuild van f 280.000 en
heeft hij daarop een aftrek toegepast van 40%, ofwel afgerond
f 115.000, in verband met de bodemvervuiling.

Belanghebbende verwijst naar de verkoop van het pand A-straat
7. Dit pand is op 30 december 1992, gedeeltelijk in verhuurde
staat, verkocht voor f 155.000.

Belanghebbende heeft - bij zijn brief van 19 november 2001 -
een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door B, makelaar
o.g./taxateur (B en C makelaardij te Z), dat onder meer als
volgt luidt:

" Ondergetekende,

B (...)

Verklaart (...) te hebben opgenomen en gewaardeerd;

de panden gelegen aan de a-straat nummer 1 en 2 te Z.

Verontreiniging

Reeds vanaf 1979 is bij de gemeente bekend dat de grond onder
deze panden is vervuild. In 1990 is een nader onderzoek
geweest. Vanaf 1993 is duidelijk geworden dat de grond onder
deze panden ernstig is vervuild dat men het kan plaatsen in de
categorie ernstige bodemverontreiniging. Uit de gegevens van
de Provincie D is ook moeilijk op te maken wat de kosten zijn
voor een dergelijke bodemsanering. Gezien de vervuiling van
zowel de grond als het grondwater onder deze beide panden
zullen de kosten bij benadering f 950.000,-- of meer per pand
gaan bedragen.

Onderhoud

Beide panden hebben achterstallig onderhoud. Nummer 1 is in
een redelijke staat van onderhoud en nummer 2 in een redelijk
tot slechte staat van onderhoud. Indicatief heeft nummer 1
circa f 150.000,-- achterstallig onderhoud en nummer 2 circa
f 225.000,-- achterstallig onderhoud.

Op basis van vergelijking van panden in de direkte omgeving en
het aantal m2 bruto vloeroppervlak is een waarde vast te
stellen. (...) Per saldo betekent dit dat deze panden zonder
rekening te houden met achterstallig onderhoud en
bodemverontreiniging een waarde hebben van f 360.000,-- per
pand. Rekening houdende met achterstallig onderhoud is de
waarde voor nummer 1 f 210.000,-- en voor nummer 2
f 135.000,--

(...)

Waarde in het economisch verkeer

a-straat nummer 1 te Z  negatief f 740.000,--

(...)

a-straat nummer 2 te Z  negatief f 815.000,-- "

Op 23 oktober 1998 heeft het Hof uitspraak (kenmerk 96/3280)
gedaan op het beroep van belanghebbende, als erfgenaam van E,
tegen een uitspraak van verweerder betreffende twee aan E
opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het
jaar 1992, die betrekking hebben op de woning. Het Hof
overwoog onder meer:

"5.2.2. Bij de waardebepaling is voorts rekening gehouden met
het achterstallige onderhoud aan het pand door op de waarde
(...) een bedrag van f 36.000 (...) in mindering te brengen.
(...)

5.2.4. Wat betreft de saneringskosten merkt het Hof op, dat de
door belanghebbende gestelde kosten ad f 1.500.000 kennelijk
betrekking hebben op het perceel a-straat x. Dit bedrag is dus
niet maatgevend voor de hoogte van de voor het pand te maken
saneringskosten. Voorts acht het Hof aannemelijk dat op
waardepeildatum nog niet zeker was in hoeverre die
saneringskosten zouden kunnen worden verhaald op de
veroorzaker van de vervuiling, maar dat zodanig verhaal toen
ook geenszins was uit te sluiten. Hiervan uitgaande schat het
Hof de waardedrukkende invloed van de verontreiniging in goede
justitie op 40% van de waarde van het pand, na toepassing van
de in punt 5.2.2 vermelde afwaardering met f 36.000.

5.2.5. De eventueel uit de Wet bodembescherming voor de
gemeente Z voortvloeiende verplichting om het pand te kopen
kan bij de onderwerpelijke waardering geen rol spelen. Die
verplichting ontstaat immers pas nadat bij beschikking is
vastgesteld dat sprake is van ernstige bodemverontreiniging.
Ten aanzien van het pand is van een zodanige beschikking (nog)
geen sprake. De door belanghebbende overgelegde
concept-beschikking van december 1997 heeft betrekking op een
andere onroerende zaak, te weten het perceel a-straat x. "


3. Geschil

In geschil is de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te
Z.


4. Standpunten van partijen

Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de
gedingstukken en het proces-verbaal van de zitting.


5. Beoordeling van het geschil

5.1. In de eerste plaats is in geschil welke waarde aan het
pand toegekend moet worden wanneer de bodemverontreiniging
wordt weggedacht. Bij de beoordeling hiervan kiest het Hof als
vertrekpunt het door belanghebbende overgelegde
taxatierapport-B, voorzover daarin de waarde van het pand
wordt gesteld op f 360.000, wanneer niet alleen de
bodemverontreiniging maar ook het achterstallig onderhoud
wordt weggedacht. Terzijde merkt het Hof op dat deze taxatie
goed lijkt te stroken met de transactieprijs van het door
verweerder aangedragen vergelijkingsobject a-straat 3,
overeenkomsten en verschillen in aanmerking genomen.

5.2. Bij de bepaling van de aftrek wegens achterstallig
onderhoud volgt het Hof niet het rapport-B (aftrek voor nr 1:
f 150.000), maar de schatting die belanghebbende zelf heeft
gemaakt in de aanvulling op het beroepschrift (aftrek voor nr
1: f 75.000). Gegeven (1) dat belanghebbende uit eigen
wetenschap bekend is met de toestand waarin het pand op 1
januari 1995 verkeerde, B niet; en (2) dat belanghebbende van
professie technisch ingenieur is behoefde nadere toelichting
waarom B het achterstallig onderhoud tweemaal zo hoog schat
als belanghebbende zelf. Zodanige toelichting is achterwege
gebleven.

5.3. Combinatie van de beide gegevens leidt tot een waarde van
f 285.000, bij de veronderstelling dat de grond schoon is. Bij
diezelfde veronderstelling heeft verweerder het pand
gewaardeerd op f 280.000. De waardering van verweerder wordt
door het Hof aanvaard.

5.4. Hoewel de vergelijking door belanghebbende met het pand
a-straat 7 reeds wordt ondergraven door het rapport-B,
overweegt het Hof daaromtrent nog het volgende. Uit de door
belanghebbende overgelegde stukken blijkt dat de door hem
maatgevend geachte transactieprijs van f 155.000 niet tot
stand gekomen is vlak vóór de overdrachtsdatum (29 december
1995), maar reeds op 30 december 1992, derhalve twee jaar vóór
de waardepeildatum van de onderhavige zaak; bovendien lijkt
aannemelijk dat de toen overeengekomen koopprijs was gebaseerd
op een taxatie naar peildatum 3 februari 1990, derhalve bijna
vijf jaar vóór de waardepeildatum van de onderhavige zaak;
tenslotte blijkt dat het pand is verkocht aan de zittende
huurder van de bovenwoning. De vergelijking gaat mank.

5.5. In de tweede plaats is in geschil met welk bedrag of
percentage het hierboven aanvaarde bedrag van f 280.000 moet
worden gecorrigeerd in verband met de waardedrukkende invloed
van de aanwezige bodemverontreiniging. Verweerder heeft een
correctie met 40% toegepast, belanghebbende komt na
verdiscontering van de verontreiniging (laatstelijk) op een
negatieve waarde voor het pand van f 1.413.165.

5.6. De onderhavige zaak verschilt in zoverre van die waarin
de Hoge Raad oordeelde in zijn arresten van 16 september 1992
(BNB 1994/287) en 14 april 1999 (BNB 1999/329) dat op de
waardepeildatum de aanwezigheid van bodemverontreiniging reeds
bekend was. Desgevraagd heeft de gemachtigde van
belanghebbende ter zitting echter het standpunt ingenomen dat
uit de genoemde arresten tevens valt af te leiden dat in een
geval als het onderhavige mede rekening moet worden gehouden
met al hetgeen tussen de waardepeildatum en de datum van
sluiting van het onderzoek ter zitting nader bekend geworden
is omtrent de precieze aard en omvang van de verontreiniging,
en omtrent de saneringskosten; en wel in beide richtingen, dat
wil zeggen zowel indien de situatie ernstiger blijkt, als
indien deze minder ernstig blijkt dan op de waardepeildatum
viel te schatten. De juistheid van dit standpunt kan in het
midden blijven, omdat de waardering van verweerder
aanvaardbaar is zowel wanneer uitsluitend wordt gelet op
gegevens die bekend waren op de waardepeildatum, als wanneer
mede rekening wordt gehouden met alle tot op heden bekend
geworden gegevens.

5.7. Op de voor deze zaak geldende waardepeildatum (1 januari
1995) waren niet méér of andere gegevens voorhanden dan die
waarmee het Hof rekening heeft gehouden in zijn uitspraak van
23 oktober 1998, kenmerk 96/3280, waarin het ging om de
waardering van ditzelfde object naar waardepeildatum 1 januari
1991. Hetgeen belanghebbende thans (in de onderhavige zaak)
naar voren heeft gebracht geeft het Hof geen aanleiding om
anders te oordelen dan toen, dat wil zeggen dat het Hof ook
thans - onder handhaving en overneming van de motivering onder
5.2.4-5 van zijn eerdere uitspraak - de waardedrukkende
invloed van de verontreiniging in goede justitie schat op 40%
van de waarde die het pand zou hebben indien de
verontreiniging wordt weggedacht. Correctie met dit percentage
is reeds door verweerder toegepast.

5.8. In het bijzonder geeft het thans overgelegde rapport-B
geen aanleiding tot zodanig ander oordeel. Daarin worden
immers de saneringskosten geschat op f 950.000,- per pand,
ofschoon in de voorafgaande volzin wordt vermeld dat uit de
geraadpleegde gegevens van de Provincie D moeilijk valt op te
maken wat de kosten zullen zijn; en worden de geschatte kosten
volledig toegerekend aan de waarde van het pand, ofschoon ook
wordt vermeld dat onduidelijk is voor wiens rekening de
saneringskosten zullen komen. In zoverre is de taxatie
onvoldoende onderbouwd. Bij de gegeven onzekerheden kwam en
komt het Hof in goede justitie tot een andere schatting dan B.

5.9. Evenmin geeft het thans door belanghebbende benadrukte
gezondheidsrisico aanleiding om thans anders te oordelen dan
in de eerdere uitspraak. Vast staat dat de verontreiniging aan
het licht is gekomen toen belanghebbende in 1993 een sleuf
hakte in de betonvloer van zijn kelder, waaruit benzinedampen
optrokken. Direct daarna is het eerste onderzoek verricht. Het
Hof acht aannemelijk dat de overheid maatregelen zou hebben
genomen of voorgeschreven indien sprake was van
gezondheidsrisico's. Daarvan is niet gebleken. Volgens F's
verklaring ter zitting zijn geen gezondheidsrisico's
aangetoond, noch door inademing noch door
drinkwaterconsumptie. Voorzover gegadigden voor het pand
niettemin een vermeend gezondheidsrisico zouden verdisconteren
in hun biedprijs, is daarmee voldoende rekening gehouden bij
de door verweerder toegepaste correctie met 40%.

5.10. Onder de gegevens die na de waardepeildatum bekend zijn
geworden springt in het oog dat volgens de gemeente (brief van
20 september 2001 aan belanghebbende) in de eerste helft van
2001 een succesvolle bodemsanering heeft plaatsgehad; dat men
verwacht de grondwatersanering medio 2002 te kunnen
beëindigen; en dat belanghebbende geheel buiten de kosten
blijft. Wanneer deze gegevens mede in aanmerking worden
genomen bij de vaststelling van de waarde van het pand per 1
januari 1995, is verweerders correctie met 40% naar 's Hofs
oordeel stellig niet te laag.

5.11. In dit verband verwerpt het Hof de stelling van
belanghebbende dat de sanering van begin 2001 zou zijn
"mislukt". Ter zitting is dit namens verweerder door F met
klem betwist. Deze betwisting was voor belanghebbende
voorzienbaar, nu de gemeente de sanering in haar zo-even
geciteerde brief "succesvol" had genoemd. Indien
belanghebbende meende dat de mislukking wordt gestaafd door de
inhoud van het evaluatierapport - ook dat is door F met klem
betwist - had het voor de hand gelegen om dat rapport (dat
door de gemeente als bijlage was gevoegd bij de brief die
(zonder bijlagen) wél op voorhand aan het Hof was toegezonden)
eveneens op voorhand aan het Hof toe te zenden. De mondelinge
behandeling leent zich niet voor adequaat hoor en wederhoor
(begrip van rechter en griffier daaronder begrepen) omtrent de
interpretatie van een rapport dat door de gemachtigde van
belanghebbende bij het tonen ervan dik en ingewikkeld is
genoemd, wanneer het pas ter zitting wordt overgelegd. Het Hof
is dan ook ter zitting niet ingegaan op het aanbod van de
gemachtigde van belanghebbende om het alsnog over te leggen.

5.12. Terzake van beide geschilpunten is het gelijk aan de
zijde van verweerder. Het beroep is ongegrond.


6. Proceskosten

Nu belanghebbende in het ongelijk wordt gesteld en zich
overigens geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan,
acht het Hof geen termen aanwezig voor een veroordeling van
een partij in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van
de Algemene wet bestuursrecht.


7. Beslissing

Het Hof verklaart het beroep ongegrond.


De uitspraak is ter vervanging van de mondelinge uitspraak
vastgesteld op 23 augustus 2002 door mr. Steenbergen, in
tegenwoordigheid van mr. Van de Merwe als griffier.


Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van
een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.