Gerechtshof te Leeuwarden
tweede meervoudige belastingkamer
20 februari 2004
Nr. BK1403/02


UITSPRAAK


op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de
heffingsambtenaar van de gemeente Wûnseradiel te Witmarsum
(hierna: de heffingsambtenaar respectievelijk: de gemeente),
gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de hem
gegeven waardebeschikking met betrekking tot de onroerende
zaak a-laan 5 te Z.


1. Ontstaan en loop van het geding

Bij beschikking van 21 maart 2001 is door de heffingsambtenaar
ten aanzien van belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker
van de onroerende zaak gelegen aan de a-laan 5 te Z (nader: de
onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak
vastgesteld.
De beschikking kent als waardepeildatum 1 januari 1999 en
geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31
december 2004.
De door de heffingsambtenaar aan de onroerende zaak toegekende
waarde bedraagt per waardepeildatum f 207.000,-- (EUR
93.932,--).
Op het tijdig ingediende bezwaar van belanghebbende heeft de
heffingsambtenaar bij de bestreden uitspraak van 2 mei 2002,
verzonden op 3 mei 2002, de waarde gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen deze uitspraak in beroep gekomen bij
een beroepschrift (met bijlagen), hetwelk op 11 juni 2002 is
ingekomen.
Nadat de heffingsambtenaar zijn verweerschrift (met bijlagen)
heeft ingezonden, heeft Belanghebbende een conclusie van
repliek ingezonden, waarop door de heffingsambtenaar is
gereageerd met een conclusie van dupliek. Daarna heeft
belanghebbende bij brief van 21 november 2003 een groot aantal
stukken ingezonden, waarvan afschrift is gezonden aan de
heffingsambtenaar.
Vervolgens heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden ter
zitting van 10 december 2003, gehouden te Leeuwarden, alwaar
aanwezig waren de belanghebbende en namens de
heffingsambtenaar de heer A, die werd vergezeld door mevrouw
B, taxateur.
Ter voormelde zitting heeft de gemachtigde van de
heffingsambtenaar een pleitnota voorgedragen en overgelegd. De
belanghebbende heeft geen bezwaar gemaakt tegen overlegging
van de als bijlage bij de pleitnota gevoegde foto's,
plattegronden en een samenvattende staat.
Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de
inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.


2. De feiten.

Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter
zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist,
tussen partijen vast:

2.1 De onroerende zaak betreft een in 1929 gebouwde
vrijstaande woning in het buitengebied. De bruto inhoud van de
woning bedraagt 239 m3. Bij de woning horen een garage, een
berging/schuur en een dierenverblijf. Het geheel staat op een
grondkavel van 1.082 m2.

2.2 Belanghebbende bewoont de woning reeds 21 jaar.

2.3 Op ongeveer 125 meter afstand van de woning ligt een door
de maatschap C geëxploiteerde kuikenmesterij, waarvoor in 1993
een oprichtingsvergunning is gegeven en die in 1995 van start
is gegaan. Bij brief van 17 september 1997 van de gemeente is
aan genoemde maatschap te kennen gegeven dat de bouw van een
tweede mestkuikenstal kan plaatsvinden. Deze tweede stal is
daadwerkelijk gebouwd. De daartoe vereiste milieuvergunning
was op dat tijdstip niet meer geldig. Een nieuwe
milieuvergunning (aangepast aan de actuele bedrijfsvoering) is
per 16 september 2003 verleend.

2.4 Belanghebbende ondervindt stank-, stof- en lawaaioverlast
van de kuikenmesterij alsmede van door de maatschap C zonder
vergunning gestarte activiteiten als loonwerkbedrijf.

2.5 Belanghebbende heeft vele klachten ingediend bij de
gemeente wegens door hem gestelde overtredingen van de
milieuwetgeving en -vergunningen. Ook heeft belanghebbende
diverse procedures gevoerd betreffende die overtredingen.

2.6 De door de heffingsambtenaar aan de onroerende zaak
toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999
f 207.000,-- (EUR 93.932,--). Bij de bestreden uitspraak is
deze waarde gehandhaafd.


3. Het geschil.

Te dezen is in geschil het antwoord op de vraag of de waarde
van de onroerende zaak op een te hoog bedrag is vastgesteld.


4. De standpunten van partijen.

Belanghebbende heeft op gronden, gelijk vervat in zijn
beroepschrift, het standpunt ingenomen dat de waarde op een te
hoog bedrag is vastgesteld. Hij voert daartoe aan dat bij de
door de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingspanden geen
sprake is van overlast zoals door hem wordt ondervonden en dat
hij bij eventuele verkoop van de onroerende zaak deze overlast
niet kan verzwijgen, zodat de verkoopwaarde daardoor wordt
gedrukt. Hij acht een waarde van f 100.000,-- of EUR 45.378,--
realistisch.
De heffingsambtenaar heeft daartegenover op gronden, gelijk
weergegeven in zijn verweerschrift en de pleitnota, het
standpunt verdedigd dat ook de vergelijkingspanden zijn
gelegen in de nabijheid van agrarische bedrijven, dus wat
betreft geur- en geluidsoverlast in dezelfde positie verkeren.
Partijen hebben ter zitting hun onderscheidene standpunten
gehandhaafd, zonder daartoe overigens nadere gronden te hebben
aangevoerd.


5. De overwegingen omtrent het geschil.

5.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18,
eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (nader: de
Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari
1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden
toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou
kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de
staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang
in gebruik zou kunnen nemen (nader: de waarde in het
economische verkeer).

5.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering
onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de
Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door
middel van een methode van vergelijking met
referentiewoningen.

5.3 Op de heffingsambtenaar rust -bij betwisting- de last
aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 -met
inachtneming van de Wet- niet hoger is vastgesteld dan de
waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter
onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst de
heffingsambtenaar onder meer naar de door mevrouw B, taxateur
namens D bv te L, aangevoerde en ter zitting toegelichte
vergelijkingspanden.

5.4 Naar het oordeel van het gerechtshof is de
heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast niet
geslaagd. Naar door belanghebbende onweersproken is gesteld
zijn de vergelijkingspanden gelegen op meer dan tien kilometer
afstand van de onroerende zaak, en gelegen op enige afstand
van veehouderijbedrijven en niet in de nabijheid van een
kippenbedrijf. Gezien het verschil tussen veehouderijbedrijven
en kippenbedrijven, ondervinden de aangevoerde
vergelijkingspanden daarom, volgens belanghebbende, beduidend
minder hinder en zijn daarom onvoldoende vergelijkbaar met de
onroerende zaak. Het Hof acht deze stellingname van
belanghebbende aannemelijk, zodat de onderbouwing van de
waardevaststelling door de heffingsambtenaar onvoldoende moet
worden geacht.

5.5 Nu de waardevaststelling daarmee is gebaseerd op
vergelijkingspanden die minder hinder ondervinden dan de
onroerende zaak, en anderzijds belanghebbende voor de door hem
gestelde waarde, naar 's Hofs oordeel, eveneens geen
gespecificeerde onderbouwing heeft gegeven, kan het Hof de
waarde in het economische verkeer slechts bij wijze van
schatting in goede justitie vaststellen. Het Hof bepaalt die
waarde op een bedrag van f 150.000,-- of EUR 68.067,--.

5.6 In de omstandigheden van het geval vindt het Hof
aanleiding op grond van artikel 8:75 van de Algemene wet
bestuursrecht de heffingsambtenaar te veroordelen in de
kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van
het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, welke kosten het
Hof op grond van het Besluit proceskosten fiscale procedures
bepaalt op EUR 19,60 aan reiskosten, welke kosten dienen te
worden gedragen door de gemeente Wûnseradiel.


6. De beslissing.

Het Hof
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
vermindert de vastgestelde waarde tot een waarde van
f 150.000,-- of EUR 68.067,--;
bepaalt dat het betaalde griffierecht ad EUR 29,--aan
belanghebbende wordt vergoed door de heffingsambtenaar;
veroordeelt de heffingsambtenaar de kosten aan belanghebbende
te vergoeden, die deze heeft moeten maken in verband met de
behandeling van het beroep, te bepalen op EUR 19,60 en
wijst de gemeente Wûnseradiel aan als de rechtspersoon die
deze kosten dient te dragen.


Gedaan op 20 februari 2004 door mr. Pruiksma, vice-president
en voorzitter, mr. Drion en mr. Van der Meer, raadsheren, en
op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde
vice-president in tegenwoordigheid van mr. Thomas als griffier
en ondertekend door de voorzitter en de griffier.


Op 25 februari 2004 afschrift aangetekend verzonden aan beide
partijen.
De griffier van het Gerechtshof te  Leeuwarden.