Gerechtshof te 's-Gravenhage
achtste enkelvoudige belastingkamer
9 december 2003
Nr. BK-02/02198


PROCES-VERBAAL


van de mondelinge uitspraak op het beroep van X te Z tegen de
uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente P (hierna:
de Inspecteur) op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen
de beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet
waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) betreffende de
onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 2 te Z.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter
zitting van het Gerechtshof van 25 november 2003, gehouden te
Dordrecht. Aldaar zijn verschenen A, B en C namens de
Inspecteur. Belanghebbende, die door de griffier bij
aangetekende brief met ontvangstbevestiging, verzonden op 8
oktober 2003, onder vermelding van plaats en tijdstip is
uitgenodigd om op de zitting te verschijnen, heeft
schriftelijk bericht niet ter zitting aanwezig te zullen zijn
en heeft daarbij niet om uitstel van de zitting verzocht.


Beslissing

Het Gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep,
- wijzigt de beschikking in dier voege dat de waarde van de
onroerende zaak nader wordt vastgesteld op f 418.705 (EUR
190.000), en
- gelast de gemeente P aan belanghebbende het voor deze zaak
gestorte griffierecht ad EUR 29 te vergoeden.


Gronden

1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens
eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak
a-straat 2 te Z (hierna: de woning). De woning is een
geschakelde woning met aangebouwde garage. De inhoud van de
woning is ongeveer 488 m3 en de oppervlakte van het perceel
bedraagt ongeveer 304 m2.

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum). De Inspecteur
heeft deze waarde uiteindelijk op f 457.750 (EUR 207.718)
vastgesteld, terwijl belanghebbende een waarde van f 398.184
(EUR 180.688) bepleit.

3. Belanghebbende heeft gesteld dat bij de waardebepaling van
de woning onvoldoende rekening is gehouden met de vervuilde
grond in zijn tuin. Belanghebbende gaat bij de door hem
voorgestane waarde uit van de bij de bestreden uitspraak
vastgestelde waarde van EUR 207.718 minus de volgens hem aan
het saneren van de grond verbonden kosten ad EUR 27.030.

4. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft
ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de
woning op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van
taxateur E, die de woning in opdracht van de Inspecteur op 24
februari 2003 heeft getaxeerd. Die taxateur heeft de woning op
de waardepeildatum getaxeerd op EUR 237.000. De taxateur heeft
hierbij rekening gehouden met een vermindering van de
grondwaarde als gevolg van "rompslomp" in verband met de
bodemverontreiniging.

5. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van
de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17,
lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen
waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding
ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte
wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende
gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden
uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en
onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de
verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt
onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

6. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding
hebben aangedragen is het Hof van oordeel dat de Inspecteur
met het in het geding gebrachte taxatierapport niet
aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1
januari 1999 f 457.750 bedroeg. Hierbij heeft het Hof het
volgende in aanmerking genomen. De taxateur heeft in zijn
taxatierapport de volgende zinsnede opgenomen: "De sanering
van de grond op zich drukt de waarde niet, daar deze voor
rekening van de vervuiler is. Het waardedrukkend effect van de
vervuiling zit vooral in de 'rompslomp' welke de potentiële
koper van de eventuele sanering verwacht". Het Hof kan de
taxateur hierin niet volgen aangezien in het onderhavige geval
aannemelijk is dat de eigenaar de kosten van de sanering niet
kan verhalen op de overheid of op de vervuiler. Naar 's Hofs
oordeel heeft de taxateur bij zijn taxatie derhalve
onvoldoende rekening gehouden met de aanwezige bodemvervuiling
en is het waardedrukkend effect daarvan onvoldoende in de
vastgestelde waarde verdisconteerd.

7. Voorts kan naar 's Hofs oordeel niet worden gezegd dat de
vastgestelde waarde van de woning in een juiste verhouding
staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de
vergelijkingsobjecten. Bij de door de Inspecteur aangevoerde
vergelijkingsobjecten is, behoudens bij het object a-straat 1,
geen sprake van bodemverontreiniging. De verkoopprijzen van de
overige vergelijkingsobjecten kunnen dan ook niet als
vergelijkingsmaatstaf dienen. Het object a-straat 1 is goed
vergelijkbaar met de woning van belanghebbende met dien
verstande dat hier sprake is van een minder ernstige vorm van
vervuiling. Zoals de Inspecteur ter zitting heeft gesteld en
het Hof ook overigens aannemelijk acht, zijn de kopers die
a-straat 1 op 14 januari 2000 voor een bedrag van EUR 256.386
hebben gekocht, ervan op de hoogte geweest dat er sprake was
van enige vorm van bodemvervuiling zodat de
waardeverminderende werking van deze (lichtere) vervuiling in
dit verkoopcijfer is verdisconteerd.

8. Van de zijde van de Inspecteur is bij zijn conclusie van
dupliek een afschrift overgelegd van een rapportage over de
verontreinigde tuingrond op het perceel aan de a-straat 2 te
Z, opgemaakt door F van G B.V. In dit rapport is onder meer
het volgende vermeld:

"(...) Uit het onderzoek is gebleken dat vrijwel alle zware
metalen in meer of minder sterk verhoogde waarden in de tuinen
van a-straat 2 t/m 5 zijn gemeente. Opvallend is wel, dat in
de tuin van nummer 2 de hoogste gehalten zijn gemeten. (...)
Uit deze labaratoriumresultaten blijkt - getoetst aan de
huidige streef- en interventiewaarden van mei 1994 - dat de
grond sterk (tot boven de interventiewaarde) verontreinigd is
met lood en zink. Daarnaast is een matige verontreiniging
vastgesteld met cadmium en koper en een lichte verontreiniging
met kwik en nikkel.(...) Een perceel met grond die tot boven
de interventiewaarde is verontreinigd, is moeilijk
verkoopbaar. (...) De saneringkosten worden geraamd op een
bedrag van circa f 30.000. (...)"

9. Gelet op al het vorenstaande en na afweging van hetgeen
partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is het
Hof van oordeel dat waardering van de woning op de
waardepeildatum op een van de door beide partijen geschatte
waarden niet als juist kan worden aanvaard. Nu in het geding
de waarde van de woning niet duidelijk is geworden, bepaalt
het Hof die waarde in goede justitie op f 418.705 (EUR
190.000). Het Hof heeft hierbij in aanmerking genomen dat het
genot van de tuin is verminderd door de bodemverontreiniging.
Voorts zal een potentiële koper van de woning bij het bepalen
van zijn bod rekening houden met deze vervuiling.

10. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep gegrond.

11. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in
de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene
wet bestuursrecht aangezien gesteld noch gebleken is dat
belanghebbende dergelijke kosten heeft gemaakt. Wel dient de
gemeente aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte
griffierecht te vergoeden.


Deze uitspraak is vastgesteld op 9 december 2003 door mr.
Savelbergh en op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken,
in tegenwoordigheidvan de waarnemend griffier mr. De Fouw.


(De Fouw)  (Savelbergh)