Gerechtshof te 's-Gravenhage
achtste enkelvoudige belastingkamer
4 november 2003
Nr. 03/00180


PROCES-VERBAAL

van de mondelinge uitspraak op het beroep X te Z tegen de
uitspraak van het hoofd van de sector Middelen van de gemeente
Rijnwoude (hierna: de Inspecteur), op het bezwaarschrift van
belanghebbende tegen de beschikking, genomen op de voet van
hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna:
de Wet) betreffende de onroerende zaak, plaatselijk bekend als
a-straat 1 te Q.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter
zitting van het Gerechtshof van 21 oktober 2003, gehouden te
Den Haag. Aldaar zijn verschenen A namens belanghebbende,
alsmede B namens de Inspecteur.


Beslissing

Het Gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep,
- wijzigt de beschikking in dier voege dat de waarde van de
onroerende zaak nader wordt vastgesteld op EUR 100.000,
- veroordeelt de Inspecteur in de kosten van het beroep, aan
de zijde van belanghebbende gevallen en vastgesteld op EUR
110, onder aanwijzing van de gemeente Rijnwoude als de
rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden, en
- gelast de gemeente Rijnwoude aan belanghebbende het voor
deze zaak gestorte griffierecht ad EUR 29 te vergoeden.


Gronden

1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens
eigendom van de onroerende zaak a-straat 1 te Q (hierna: de
woning). De woning is een tot recreatiewoning omgebouwde stal
op een recreatieperceel waar volgens het vigerende
bestemmingsplan permanente bewoning niet is toegestaan. De
inhoud van de woning is ongeveer 293 m3 en de oppervlakte van
het perceel bedraagt volgens de kadastrale gegevens ongeveer
2.240 m2. Van het totale perceel bestaat ongeveer 1.100 m2 uit
grond en de rest uit water.

2. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet is
de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1
januari 1999 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op
f 556.000 (EUR 252.301). Na daartegen door belanghebbende
gemaakt bezwaar is de waarde verminderd tot op f 399.865 (EUR
181.451) op de grond dat bij de waardebepaling in onvoldoende
mate rekening is gehouden met het ontbreken van een
aansluiting op de riolering, aardgas en telefoon, alsmede met
de beperkte bereikbaarheid van de onroerende zaak en de staat
van het onderhoud waarin de onroerende zaak verkeert.

3. In geschil is de waarde van de woning op de
waardepeildatum. De Inspecteur heeft nader het standpunt
ingenomen dat deze waarde moet worden verminderd tot op
f 377.142 (EUR 171.140), terwijl belanghebbende een waarde van
f 137.731 (EUR 62.500) bepleit.

4. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van
de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17,
lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen
waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding
ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte
wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende
gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden
uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en
onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de
verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt
onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

5. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft
ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de
woning op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van
taxateur C, verbonden aan C WOZ-taxaties & -advies, die de
woning in opdracht van de Inspecteur op 14 juli 2003 heeft
getaxeerd. Die taxateur heeft de woning op de waardepeildatum
getaxeerd op EUR 171.140. In het taxatierapport zijn de
gegevens en foto's van een drietal woonhuizen als
vergelijkingsobject opgenomen, die zijn gelegen aan de
b-straat en de c-straat te Q en aan de d-straat te R.


6. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding
hebben aangedragen is het Hof van oordeel dat de Inspecteur
met het in het geding gebrachte taxatierapport niet
aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1
januari 1999 EUR 171.140 bedroeg. Hierbij heeft het Hof in het
bijzonder het navolgende in aanmerking genomen.

7.1. Volgens het vigerende bestemmingsplan heeft de woning de
bestemming van recreatiewoning. De Inspecteur heeft gesteld
dat, in strijd met het bestemmingsplan, permanente bewoning
door de gemeente wordt gedoogd. Voorts kan volgens de
bestemmingsplanherziening 1996 van de gemeente een verzoek tot
permanente bewoning worden ingediend, in welk geval de woning
bouwkundig zal worden getoetst aan het Bouwbesluit alvorens
toestemming tot permanente bewoning wordt verleend. De
Inspecteur stelt op grond hiervan dat de woning moet worden
gewaardeerd als een woning die permanent mag worden bewoond.

7.2. Belanghebbende heeft bestreden dat de gemeente op het
punt van het gedogen een beleid voert en heeft voorts gesteld
dat de woning in de staat waarin deze op de waardepeildatum
verkeerde niet door de toets van het Bouwbesluit zou komen.

7.3. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur niet,
althans onvoldoende, aannemelijk gemaakt dat feitelijk gedogen
door de gemeente berust op een beleid op de voortzetting
waarvan belanghebbende en een potentiële koper van de woning
kunnen rekenen. Voorts heeft de Inspecteur ten onrechte geen,
althans onvoldoende, rekening gehouden met de omstandigheid
dat een potentiële koper voor de woning een lagere prijs zal
willen besteden in verband met deze onzekerheid. Daarbij is
tevens in aanmerking te nemen dat de Inspecteur niet
aannemelijk heeft gemaakt dat de woning voor permanente
bewoning geschikt zal worden geacht bij een bouwkundige
toetsing ingeval een verzoek tot permanente bewoning wordt
gedaan.

8.1. De Inspecteur heeft voorts nog gesteld dat de woning voor
belanghebbende bereikbaar is per auto. Belanghebbende heeft
een recht van overpad (een erfdienstbaarheid) verkregen
waarbij de woning wordt aangemerkt als heersend erf. Van de
door belanghebbende gestelde beperkte bereikbaarheid gaat
volgens de Inspecteur dan ook geen waardedrukkend effect uit.

8.2. Belanghebbende heeft hiertegen ingebracht dat blijkens de
akte van 18 juni 1993, verleden voor de notaris D te Z, de
volgende erdienstbaarheid is gevestigd, waarbij
belanghebbendes perceel het heersend erf is:
"Ten deze worden gevestigd en aanvaard:
a. de erfdienstbaarheid van pad, ten laste van het bij deze
akte verkochte als lijdend erf en ten behoeve van het aan de
verkoper in eigendom verblijvende gedeelte van het perceel
kadastraal bekend gemeente S, sectie...., nummer 00, als
heersend erf, inhoudende het recht om daarover met een
kruiwagen, (motor)rijwiel of ander klein vervoermiddel aan de
hand te komen en te gaan van en naar de openbare weg
(e-straat).
Indien door de koper op het lijdend erf een weg zal worden
aangelegd zal de verkoper in zeer bijzondere gevallen met
toestemming van de koper gebruik mogen maken van deze weg;
(...)"

8.3. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende hiermee
aannemelijk heeft gemaakt dat toegang tot het perceel waarop
de woning zich bevindt met een auto niet is toegestaan. De
Inspecteur heeft ten onrechte geen rekening gehouden met het
waardedrukkend effect dat van deze omstandigheid uitgaat.

9. Met betrekking tot de door belanghebbende voorgestane
waarde oordeelt het Hof dat de in 1993 voor de woning betaalde
koopsom niet als uitgangspunt kan dienen voor de waardering op
de waardepeildatum. Voor elk tijdvak dient immers de waarde op
de waardepeildatum te worden bepaald. Voor de vaststelling van
de waarde kan niet worden uitgegaan van een gemiddeld
jaarlijks stijgingspercentage van acht percent. Een gemiddeld
stijgingspercentage is te algemeen van aard om te dienen als
middel ter vaststelling van de waarde van een individuele
onroerende zaak. De wijze van vaststelling van de waarde zoals
door belanghebbende wordt voorgestaan, vindt dan ook geen
steun in de Wet.

10. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het
geding hebben aangedragen is het Hof van oordeel dat de door
partijen aangedragen waarden van de woning op de
waardepeildatum beide niet als juist kunnen worden aanvaard.
Nu in het geding de waarde van de woning niet duidelijk is
geworden, bepaalt het Hof die waarde in goede justitie op EUR
100.000 (f 220.371).

11. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep gegrond.

12. Gelet op het vorenstaande acht het Hof termen aanwezig de
Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte
proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet
bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van het
Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit), vast
op EUR 10 wegens reiskosten en EUR 100 wegens verletkosten
(vier uur ad EUR 25 per uur), in totaal derhalve op EUR 110.
Het Hof is van oordeel dat onder de reis- en verletkosten van
een partij in de zin van artikel 1, onderdelen c en d van het
Besluit tevens dienen te worden begrepen de reis- en
verletkosten van een procesgemachtigde die niet beroepsmatig
rechtsbijstand verleent (vgl. Centrale Raad van Beroep 2 juli
1996, nummer AAW 95/2426, AB 1996/404). Voorts dient de
gemeente aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte
griffierecht te vergoeden.


Deze uitspraak is vastgesteld op 4 november 2003 door mr.
Savelbergh en op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken,
in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier mr. Kwestro.

(Kwestro)  (Savelbergh)