Gerechtshof te Leeuwarden
vijfde enkelvoudige belastingkamer
21 november 2003
Nr. BK 1235/02


UITSPRAAK


op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de
heffingsambtenaar van de gemeente Delfzijl (: de
heffingsambtenaar) gedaan op het bezwaarschrift van de
belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen
beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken
(hierna: de Wet).


1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Ingevolge de Wet heeft de heffingsambtenaar de waarde met
betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 58
te Z bij beschikking vastgesteld op een bedrag van
f 476.000,-- ( EUR 215.999,--).

1.2. Op het tijdig ingediende bezwaar van de belanghebbende
heeft de heffingsambtenaar voormelde waarde bij de bestreden
uitspraak van 5 april 2002 gehandhaafd.

1.3. De belanghebbende is tegen deze uitspraak in beroep
gekomen bij een beroepschrift, hetwelk op 14 mei 2002 ter
griffie is ingekomen.

1.4. De heffingsambtenaar heeft op 26 juli 2002 een
verweerschrift (met bijlagen) ingediend.

1.5. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden ter
zitting van het gerechtshof op 29 augustus 2003, gehouden te
Groningen, alwaar aanwezig waren namens de heffingsambtenaar
de heer A en de heer B, taxateur. De belanghebbende, van wie
het gerechtshof vóór de zitting een ontvangstbevestiging met
handtekening betreffende de aan hem (aangetekend) gezonden
uitnodiging voor de zitting retour heeft ontvangen, is niet
ter zitting verschenen.

1.6. Het gerechtshof heeft in deze zaak op 12 september 2003
in het openbaar mondeling uitspraak gedaan, waarvan het
proces-verbaal bij aangetekend schrijven, ter post bezorgd op
26 september 2003, aan partijen is verzonden.

1.7. Bij schrijven ingekomen op 13 oktober 2003 heeft de
heffingsambtenaar op de wijze als bedoeld in artikel 27d van
de Algemene wet inzake rijksbelastingen verzocht vorenbedoelde
uitspraak te vervangen door een schriftelijke.

1.8. De griffier heeft de heffingsambtenaar bij aangetekend
schrijven, ter post bezorgd op 16 oktober 2003, gewezen op het
verschuldigde griffierecht en de heffingsambtenaar heeft
vervolgens op 3 november 2003 dat griffierecht voldaan.

1.9. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet
de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.


2. De feiten

Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter
zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist,
tussen partijen vast:

2.1. Bij beschikking van 21 augustus 2001 is door de
heffingsambtenaar ten aanzien van de belanghebbende als
eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de
a-straat 58 te Z (: de onroerende zaak) de waarde van die
onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het
tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De
onroerende zaak betreft een in 2000 gebouwde semi-bungalow.

2.2. De door de heffingsambtenaar aan de onroerende zaak
toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999
f 476.000,-- (EUR 215.999,--). Bij de bestreden uitspraak is
deze vastgestelde waarde gehandhaafd.


3. Het geschil en de standpunten van partijen

3.1. Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak
per 1 januari 1999.

3.2. De belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar
de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft
vastgesteld. Hij bepleit een waarde van f 390.000,-- à
f 400.000,--.

3.3. De heffingsambtenaar houdt vast aan de bij de onderhavige
beschikking vastgestelde waarde.

3.4. Voor een uitgebreide weergave van de standpunten van
partijen en de gronden waarop deze berusten verwijst het
gerechtshof naar de van partijen afkomstige stukken alsmede
het proces-verbaal van de zitting.


4. De overwegingen omtrent het geschil

4.1. Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18,
eerste lid, van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde
die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak
dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde
eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de
verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt,
onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

4.2. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering
onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de
Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door
middel van een methode van vergelijking met
referentiewoningen.

4.3. Indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande
aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt
vastgesteld, wijzigt als gevolg van bouw, wordt, ingevolge
artikel 19, eerste lid, onderdeel b, van de Wet, de waarde
bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van dat
tijdvak. Mitsdien is, nu de onroerende zaak in het jaar 2000
is gebouwd, in casu van belang de staat van de onroerende zaak
per 1 januari 2001 en de waardepeildatum 1 januari 1999.

4.4. Op de heffingsambtenaar rust - bij betwisting - de last
aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 - met
inachtneming van de Wet - niet hoger is vastgesteld dan de
waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter
onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst de
heffingsambtenaar onder meer naar het op 11 juli 2002 door B,
gediplomeerd WOZ-taxateur, verbonden aan C B.V. te L,
opgemaakte taxatierapport.

4.5. De belanghebbende heeft gesteld dat bij de
waardevaststelling onvoldoende rekening is gehouden met de
overlast ten gevolge van de incomplete infrastructuur van de
nieuwbouwwijk "D", waarin zijn onroerende zaak is gelegen. De
heffingsambtenaar heeft erkend dat op 1 januari 2001 sprake
was van overlast als gevolg van de slechte infrastructuur,
doch heeft gesteld dat de waarde van de onroerende zaak gezien
de grootte en de oppervlakte in vergelijking met de in het
taxatierapport opgevoerde vergelijkingspercelen, die in een
wijk liggen met een complete infrastructuur, op een laag
bedrag is bepaald. Het gerechtshof kan deze stelling van de
heffingsambtenaar evenwel niet volgen. De transactieprijzen
van de vergelijkingspercelen zijn immers lager dan de voor de
onroerende zaak vastgestelde waarde, terwijl drie van de vier
vergelijkingspercelen qua inhoud dan wel oppervlakte groter
zijn dan belanghebbendes onroerende zaak. Ter zitting heeft de
taxateur desgevraagd verklaard dat de waarde van de onroerende
zaak op een hoger bedrag is bepaald dan de transactieprijzen
van de vergelijkingspercelen, omdat de grondprijs van
belanghebbendes onroerende zaak hoger is dan die van de
vergelijkingspercelen. Belanghebbendes onroerende zaak is
namelijk tegen het centrum aan gelegen, terwijl de
vergelijkingspercelen ongeveer 1,5 kilometer van het centrum
zijn gesitueerd. Het gerechtshof acht het evenwel niet
voorstelbaar dat door deze omstandigheid het verschil in
grondprijs zodanig groot is dat hierdoor het verschil tussen
de vastgestelde waarde van de onroerende zaak en de (lagere)
transactieprijzen van de in een reeds ingerichte wijk gelegen
vergelijkingspercelen kan worden gerechtvaardigd. Het
gerechtshof overweegt voorts dat in casu niet kan worden
gezegd dat op 1 januari 2001 slechts sprake was van overlast
met een tijdelijk karakter, omdat - naar het gerechtshof
opmaakt uit de gedingstukken alsmede hetgeen ter zitting is
verklaard - op die datum vaststond dat het bouwproject nog
circa vier jaar zou duren. Al met al is het gerechtshof van
oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft
gemaakt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening is
gehouden met de omstandigheid dat de onroerende zaak is
gelegen in een wijk met een incomplete infrastructuur. In dit
verband zij nog opgemerkt dat het gerechtshof geen gewicht
toekent aan het zijdens de heffingsambtenaar ter zitting
aangedragen vergelijkingsperceel gelegen aan de a-straat 78,
omdat dit perceel te ver na de waardepeildatum 1 januari 1999
is verkocht.

4.6. Het gerechtshof gaat voorbij aan hetgeen belanghebbende
heeft gesteld omtrent de aan de aanwezigheid van een
transportbedrijf verbonden geluidsoverlast. Namens de
heffingsambtenaar is ter zitting namelijk verklaard, hetgeen
het gerechtshof geloofwaardig acht, dat op 1 januari 2001
bekend was dat het transportbedrijf (op korte termijn) zou
worden verplaatst, hetgeen inmiddels is geschied. Van
structurele geluidsoverlast was op 1 januari 2001 derhalve
geen sprake, zodat het gerechtshof van oordeel is dat aan de
door de belanghebbende gestelde overlast geen meer dan te
verwaarlozen waardedrukkende factor dient te worden toegekend.

4.7. Hetgeen de belanghebbende heeft gesteld omtrent de
aansprakelijkheid van de gemeente, kan in deze procedure -
waarin alleen de waardevaststelling van de onroerende zaak
onderwerp van geschil is - niet aan de orde komen.

4.8. Uit het onder punt 4.5 overwogene volgt dat de bij de
onderhavige beschikking vastgestelde waarde dient te worden
verminderd. Het gerechtshof stelt de waarde aldus in goede
justitie vast op een bedrag van f 450.000,-- (EUR 204.201,--).
Hierbij heeft het gerechtshof aanknoping gezocht bij het
zijdens de gemeente overgelegde taxatierapport, waarvan de
belanghebbende de juistheid - behoudens hetgeen onder punt 4.5
is overwogen - overigens niet met steekhoudende argumenten
heeft betwist. Aan de door de belanghebbende voorgestane
waarde gaat het gerechtshof voorbij, omdat de belanghebbende
deze onvoldoende heeft onderbouwd.

4.9. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat belanghebbendes
beroep doel treft.


5. Proceskosten:

Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een
veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75
Algemene wet bestuursrecht.


6. De beslissing:

Het gerechtshof
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
stelt de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat
58 te Z vast op een bedrag van f 450.000,-- (EUR 204.201,--);
gelast dat de heffingsambtenaar het door de belanghebbende
betaalde griffierecht ad EUR 29,-- aan hem vergoedt.


Gedaan op 21 november 2003 door mr. H.H.A. Fransen, raadsheer,
lid van de vijfde enkelvoudige belastingkamer, in
tegenwoordigheid van de griffier mr. Hiemstra en ondertekend
door voornoemde raadsheer en doorvoornoemde griffier.


Op 26 november 2003 afschrift aangetekend verzonden aan  beide
partijen.