Gerechtshof te Amsterdam
zestiende enkelvoudige belastingkamer
23 april 2003
Nr. 02/03112 PV


PROCES-VERBAAL

van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Z,
belanghebbende,

tegen

de uitspraak met dagtekening 4 april 2002 van de
heffingsambtenaar van de gemeente Heiloo, verweerder,
betreffende een beschikking waarbij de waarde van de
onroerende zaak a-straat 1 te Z is vastgesteld voor het
tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.

Het beroep is ter zitting behandeld op 9 april 2003.


Beslissing

Het Hof
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de
onroerende zaak a-straat 1 te Z tot f 550.927 (EUR 250.000);
- gelast de gemeente Heiloo het betaalde griffierecht van EUR
29 aan belanghebbende te vergoeden; en
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende
tot het beloop van EUR 224,36 en wijst de gemeente Heiloo aan
dit bedrag aan belanghebbende te voldoen.


Gronden

1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende
zaak a-straat 1 te Z. Bij een op naam van belanghebbende
gestelde beschikking van 8 maart 2001 heeft verweerder de
waarde welke met inachtneming van artikel 17, tweede lid, van
de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) op 1
januari 1999 aan die zaak moeten worden toegekend (hierna: de
woz-waarde) vastgesteld op f 592.000 (EUR 268.637). In de
bestreden uitspraak heeft verweerder de beschikking
gehandhaafd.

2. De onroerende zaak a-straat 1 (hierna: de woning) bestaat
uit een perceel grond met een oppervlakte van 318 m² en daarop
een geschakelde woning, gebouwd omstreeks 1975, met een inhoud
van circa 467 mn, een berging en een garage. Op 28 juni 1999
is op circa 90 meter van de woning een zogenoemde 'half pipe'
geplaatst (hierna: de skatebaan). De aanvraag van een
bouwvergunning daarvoor is gepubliceerd in de plaatselijke
krant de "Uitkijkpost" van 31 maart 1999. De vergunning is
vervolgens op 11 mei 1999 verleend.
Belanghebbende heeft in een brief van 14 juli 1999 aan het
college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heiloo
(hierna: B&W) onder meer het volgende over de skatebaan
geschreven:

"Slechts gescheiden door het kruispunt (...) is de overlast,
die wij ervaren, enorm. Het heen en weer roetsen, de
sprong-/kantelbeweging aan de bovenkant, het onder de voeten
wegschieten van een skate-board, dat vervolgens hard op of
naast de baan klettert, het stampen met skates op de baan bij
rustpauzes maakt het verblijf in onze achtertuin tot een crime
en dreunt door tot in onze woning. Het niet zelf kunnen
waarnemen van de sprongen/wegschieten boards, e.a.
(onzichtbaar geluid) levert voortdurend schrikreacties bij ons
op. En vooral s'avonds, wanneer andere geluiden afnemen, komt
de geluidsoverlast nog veel harder over, en wordt een
aangenaam verblijf in onze achtertuin, juist ook nu bij het
mooie weer, onmogelijk gemaakt. En dan aanhoudend tot zo'n
22.30 - 23.00 uur ---> nachtrust niet eerder mogelijk".

Belanghebbende is vervolgens samen met zijn mede-buurtbewoners
in overleg getreden met B&W. In een brief van 7 oktober 1999
schrijven B&W aan deze bewoners onder andere het volgende:

"Hoewel door het aanwezige verkeer exacte geluidsmetingen niet
mogelijk bleken te zijn is onze afdeling Milieu met u van
mening dat de piekbelasting als storend kan worden ervaren.
Hierover zijn wij in contact getreden met de firma A, de
leverancier van de halfpipe. Zij hebben ons toegezegd in week
39 zodanige voorzieningen aan de baan te zullen treffen, dat
zowel in uw achtertuin als op uw gevel geen geluidsoverlast
meer mag worden geconstateerd".

In een ongedateerde brief schrijven belanghebbende en zijn
mede-buurtbewoners vervolgens aan B&W:

"Via een schrijven (...) is bij de direkt betrokken
a-straatbewoners reaktie gevraagd. In de bijlage treft U de
bundeling aan van deze ruim 20 reakties. Wij concluderen dat
een groot aantal bewoners problemen heeft met de geplaatste
skate-baan en verzoeken U om verplaatsing van de baan naar een
meer geschikte lokatie (...)
Tenslotte delen wij U mede, dat de recentelijk aangebrachte
voorzieningen aan de baan door de leverancier (...) geen
enkele vermindering van de geluidsoverlast heeft opgeleverd".

3. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem
vastgestelde woz-waarde van de woning een taxatierapport
overgelegd waarin foto's en de onderstaande gegevens van de
woning en de objecten a-straat 7, 12 en 16 zijn opgenomen:

Object Verkoopprijs Verkoopdatum Inhoud Oppervlakte Woz-waarde
a-straat 1 - - 467 mn 318 m² EUR 268.637
a-straat 2 EUR 242.772 02-07-1998 420 mn 368 m² EUR 280.436
a-straat 3 EUR 226.890 04-05-1998 463 mn 253 m² EUR 245.495
a-straat 4 EUR 304.214 02-04-1999 463 mn 304 m² EUR 259.108

In het taxatierapport staat vermeld dat er ten aanzien van de
woning geen waardedrukkende omstandigheden zijn.

Ter zitting heeft verweerder de onderstaande verkoopgegevens
van de objecten a-straat 4, 8, 9 en 16 overgelegd:

Object Verkoopprijs Verkoopdatum Inhoud Oppervlakte Woz-waarde
a-straat 1 467 mn 318 m² EUR 268.637
a-straat 5 EUR 347.596 28-03-2000 477 mn 397 m² -
a-straat 6 EUR 284.520 02-07-1999 477 mn 648 m² -
a-straat 7 EUR 349.411 02-09-1999 505 mn 372 m² -
a-straat 4 EUR 370.058 04-10-2000 463 mn 304 m² -

4. Tussen partijen is uitsluitend in geschil of in de
vastgestelde woz-waarde voldoende rekening is gehouden met de
omstandigheid dat in de nabijheid van de woning een skatebaan
is geplaatst, meer in het bijzonder of hieraan overlast is
verbonden die een waardedrukkende invloed heeft. Niet in
geschil is dat de vastgestelde woz-waarde van de woning
afgezien van dit aspect op basis van de door verweerder
aangevoerde waardering en daarbij gebruikte
vergelijkingsobjecten voldoende aannemelijk is gemaakt en dat
met een eventuele waardedrukkende invloed van de op 28 juni
1999 geplaatste skatebaan, indien die zich zou voordoen,
rekening zou moeten worden gehouden, naar het Hof begrijpt op
de voet van artikel 19, eerste lid, onderdeel c, van de Wet
woz. Het Hof volgt partijen hierin, nu zij daarmee geen blijk
geven van een onjuiste rechtsopvatting.

5. Belanghebbende bestrijdt de taxatie van verweerder dus op
zichzelf genomen niet doch stelt - samengevat - dat verweerder
daarbij ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het
waardedrukkende effect van de nabij de woning gelegen
skatebaan. Belanghebbende stelt dat de mate van de hieraan
verbonden geluidsoverlast in het voor- en najaar en gedurende
het zomerseizoen zodanig groot is en een zodanige aantasting
van zijn woongenot met zich mee brengt dat daarvan een
duidelijk verlagend effect op de waarde van de woning uitgaat.
Als het verkeer langskomt overstemt dat volgens belanghebbende
weliswaar tijdelijk het geluid van de baan, doch de
verkeersfrequentie is van dien aard dat met name overdag, 's
avonds en in de weekeinden van het verkeer nauwelijks last
wordt ondervonden. Verkeersdrukte is er vooral 's ochtends
vroeg en aan het einde van de middag en het begin van de avond
en de overlast van de baan wordt daarom niet of nauwelijks
overtroffen door het geluid van het verkeer. Volgens
belanghebbende moet voor dit aspect voorbij worden gegaan aan
de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten aangezien
in de verkoopprijzen die zijn gerealiseerd vóór het plaatsen
van de skatebaan dit aspect niet zal zijn meegenomen en
verweerder de na het plaatsen daarvan gerealiseerde
verkoopprijzen niet heeft herrekend naar de waardepeildatum,
noch anderszins nader heeft onderbouwd, zodat onduidelijk is
of en in welke mate daarin naast de algemene prijsstijging ook
een waardedrukkende invloed van de skatebaan zal zijn
begrepen.

6. Verweerder heeft hiertegen ingebracht dat het
parkeerterrein waarop de skatebaan is geplaatst is omgeven
door groen, dat de woning van belanghebbende is gelegen in een
wijk die omgeven is door struiken en bomen en dat de afstand
tussen de woning en de skatebaan zodanig groot is dat daarvan
geen invloed uitgaat op het waardeniveau van de in de wijk
gelegen woningen. Na de aanpassingen die de leverancier aan de
skatebaan heeft verricht kan volgens verweerder geen sprake
meer zijn van een mate van geluidsoverlast die zodanig is dat
daarvan een waardedrukkende invloed uitgaat. Geluidmetingen
toonden volgens verweerder niet aan dat de skatebaan teveel
geluid produceerde, omdat het geluid van het verkeer daarboven
uitging. Een eventueel waardedrukkend effect zal volgens
verweerder eveneens tot uitdrukking zijn gekomen in de
verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Omdat de
plaatsing van de skatebaan tijdelijk is en de indruk wordt
gewekt dat sprake is van overlast van subjectieve aard is
verweerder van mening dat de situatie ter plaatse geen invloed
heeft op de woz-waarde en dat de door hem vastgestelde waarde
juist is. Verweerder heeft tot steun van zijn betoog foto's en
een plattegrond van de omgeving overgelegd. Ter zitting heeft
verweerder verklaard dat de gerealiseerde verkoopprijzen van
de vergelijkingsobjecten bij het maken van de vergelijking met
de waarde van de woning niet zijn herrekend naar het
waardeniveau ervan op 1 januari 1999 en dat dit evenmin is
geschied met de door hem in zijn pleitnota vermelde
verkoopgegevens.

7. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om
aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te
hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 3 vermelde
taxatierapport en de daarin opgenomen gegevens van drie andere
objecten aangevoerd die enige tijd vóór of na de
waardepeildatum zijn verkocht. Indien deze objecten gelet op
de objectieve kenmerken daarvan, zoals type, bouwstijl,
uiterlijk, ligging, inhoud en oppervlakte, in voldoende mate
te vergelijken zijn met de woning kan aan de hand van de
daarvoor gerealiseerde verkoopprijzen de waarde van de woning
aannemelijk worden gemaakt, mits daarbij voldoende rekening
wordt gehouden met eventuele onderlinge verschillen tussen
deze objecten en de woning. Het Hof is met partijen van
oordeel dat de door verweerder aangedragen objecten voldoende
vergelijkbaar zijn, doch acht door verweerder onvoldoende
aannemelijk gemaakt dat een eventuele waardedrukkende invloed
die uitgaat van de nabije aanwezigheid van de skatebaan in de
verkoopprijzen daarvan tot uitdrukking zal zijn gekomen nu die
verkoopprijzen alle vóór plaatsing van de skatebaan in juni
1999 zijn gerealiseerd en de veronderstelde bekendheid daarmee
voor onder meer de (nieuwe) eigenaren van de woningen door
belanghebbende gemotiveerd is bestreden. Daar komt bij dat die
objecten ten opzichte van de woning anders en verder van de
geplaatste skatebaan zijn gelegen. Indien het aannemelijk is
dat van de aanwezigheid van de skatebaan een waardedrukkende
invloed op de waarde van de woning uitgaat, kunnen de
verkoopprijzen van die objecten om deze redenen naar het
oordeel van het Hof niet als uitgangspunt fungeren ter
onderbouwing van de waarde van de woning. Dat geldt eveneens
voor de door verweerder aangedragen gegevens van in de wijk
gelegen woningen die na het plaatsen van de skatebaan zijn
verkocht, reeds omdat verweerder, hoewel hij daartoe
ruimschoots de gelegenheid heeft gehad, heeft verzuimd
informatie te overleggen aan de hand waarvan de verkoopprijzen
daarvan kunnen worden herrekend naar het waardeniveau van 1
januari 1999. Verweerder heeft evenmin aangegeven hoe hij
daarbij rekening heeft gehouden met de verschillen in inhoud
en oppervlakte tussen de woning en de in zijn pleitnota
vermelde objecten.

8. Het Hof is gelet op de geringe afstand van de woning tot de
skatebaan, de ligging daarvan ten opzichte van de woning, de
omstandigheid dat belanghebbende een groot aantal
buurtbewoners - die blijkens de overgelegde stukken kennelijk
dezelfde mening waren toegedaan omtrent de door belanghebbende
gestelde geluidsoverlast - heeft kunnen bewegen protest aan te
tekenen tegen de plaatsing van de skatebaan en het overigens
door belanghebbende daarover in de stukken en ter zitting
gestelde van oordeel dat het aannemelijk is dat voor de woning
van belanghebbende sprake is van een zodanige mate van
geluidsoverlast dat die van invloed is op de waarde van de
woning. Het Hof acht verweerders stelling dat de
geluidsoverlast in belangrijke mate wordt overstemd door het
geluid van het verkeer op de tussen de woning en de skatebaan
gelegen weg, gelet op de gemotiveerde weerspreking daarvan
door belanghebbende, onvoldoende aannemelijk gemaakt. Het lag
gelet op het vorenoverwogene naar het oordeel van het Hof op
de weg van verweerder om zijn stelling dat de geluidsoverlast
geen invloed heeft op de waarde van deze specifieke woning,
nader te onderbouwen. Hierin acht het Hof verweerder niet
geslaagd.

9. De slotsom van het vorenoverwogene is dat verweerder met de
onder 3 vermelde gegevens en daarop gegeven toelichting de
vastgestelde woz-waarde van de woning onvoldoende aannemelijk
heeft gemaakt. Partijen hebben over de mate waarin de
geluidsoverlast van invloed is op de waarde van de woning
niets aangevoerd. Het Hof acht het - ook gelet hierop - niet
aannemelijk dat van die geluidsoverlast een meer dan geringe
invloed op de waarde van de woning uitgaat en stelt de
woz-waarde overeenkomstig dit uitgangspunt in goede justitie
vast op EUR 250.000.

10. Het vorenoverwogene brengt mee dat het gelijk aan
belanghebbende is.


Proceskosten

Nu de uitspraak moet worden vernietigd, acht het Hof termen
aanwezig verweerder op de voet van artikel 8:75 van de
Algemene wet bestuursrecht te veroordelen in de proceskosten
van belanghebbende. Gelet op het Besluit proceskosten
bestuursrecht komen voor vergoeding in aanmerking de
reiskosten per openbaar vervoer, niet zijnde taxi, laagste
klasse om de zitting in Amsterdam bij te wonen en de
verletkosten van belanghebbende. Het Hof stelt deze kosten
vast op EUR 224,36 (EUR 12 plus 4 maal EUR 53,09). Van andere
voor vergoeding in aanmerking komende kosten is niet gebleken.


De uitspraak is vastgesteld op 23 april 2003 door mr.
Kostense, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van
mr. Couperus als griffier. De beslissing is op die datum ter
openbare zitting uitgesproken. Waarvan is opgemaakt dit
proces-verbaal, door genoemd lid van de belastingkamer en de
griffier ondertekend.

Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van
een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde  vorm.