Gerechtshof te Arnhem
derde meervoudige belastingkamer
3 februari 2003
Nr. 02/01901


UITSPRAAK

op het beroep van [X] te [Z] (hierna te noemen:
belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar
van de gemeente [P](hierna: de Ambtenaar) op het
bezwaarschrift van belanghebbende tegen de na te noemen
beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken
(hierna: Wet WOZ).


1. Beschikking en bezwaar

1.1. De beschikking voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met
31 december 2000, genummerd [01] en gedagtekend 15 april 1997,
is door de Ambtenaar vastgesteld ter zake van de onroerende
zaak [a-weg 1 te P] en vermeldt een waarde van f 214.000. De
peildatum is 1 januari 1995.

1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de
Ambtenaar bij uitspraak van 4 december 1998 de beschikking
gehandhaafd.


2. De loop van het geding en de stukken van het geding

2.1. Op het beroep van belanghebbende tegen voormelde
uitspraak heeft het Gerechtshof Leeuwarden bij uitspraak van 2
februari 2001, nr. 55/99, de uitspraak van de Ambtenaar
bevestigd.

2.2. Op het door belanghebbende ingestelde beroep in cassatie
heeft de Hoge Raad bij arrest van 7 juni 2002, nr. 36.868, de
uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden vernietigd en de zaak
ter verdere behandeling en beslissing met inachtneming van het
arrest verwezen naar dit Hof.

2.3. Tot de stukken van het geding rekent het Hof de door
partijen voor de behandeling van de zaak bij het Gerechtshof
Leeuwarden ingediende stukken. Na verwijzing heeft
belanghebbende op 20 augustus 2002 een conclusie met bijlagen
ingediend. De Ambtenaar heeft op 4 november 2002 een conclusie
met bijlagen ingediend. Hierna zijn op 24 december 2002
ontvangen een brief van belanghebbende van 19 december 2002
met bijlagen en een brief, namens belanghebbende, van [A], met
bijlagen.

2.4. Bij de mondelinge behandeling op 14 januari 2003 te
Arnhem zijn gehoord belanghebbende, zijn echtgenote [X-Y], en
tot bijstand [A] voornoemd, alsmede [de Ambtenaar, bijgestaan
door taxateur B, verbonden aan taxatiebureau-2 te R].

2.5. De notities van het door de Ambtenaar ter zitting
gehouden pleidooi, waarvan exemplaren aan belanghebbende en
het Hof zijn overgelegd, worden tot de stukken van het geding
gerekend.

2.6. Op 24 januari 2003 is ter griffie van het Hof een nader
stuk van belanghebbende ontvangen. Nu het Hof het onderzoek in
de zaak aan het einde van de zitting op 14 januari 2003 heeft
gesloten, kan op dat stuk geen acht worden geslagen.


3. De vaststaande feiten

Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter
zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een
der partijen gesteld en door de wederpartij niet weersproken,
de volgende feiten vast.

3.1. In voormeld arrest is door de Hoge Raad het volgende
overwogen:


3. Beoordeling van 's Hofs uitspraak naar aanleiding van de
klachten en ambtshalve

3.1. Blijkens rechtsoverweging 5.5 van de bestreden uitspraak
heeft belanghebbende aangevoerd dat bij de vaststelling van de
waarde ten onrechte geen rekening is gehouden met (onder meer)
bouwkundige gebreken, waaronder een ontoereikende
hemelwaterafvoer. In rechtsoverweging 5.6, eerste volzin,
heeft het Hof de reactie daarop van de heffingsambtenaar
weergegeven, te weten dat schade als gevolg van bouwkundige
gebreken, waaronder een ontoereikende hemelwaterafvoer, in een
civiele procedure tot compensatie behoort te leiden. In de
tweede volzin heeft het Hof daarop laten volgen dat derhalve
niet aannemelijk is dat zodanige gebreken invloed hebben op de
waarde per peildatum.

3.2. Indien deze (tweede) volzin van rechtsoverweging 5.6
aldus moet worden begrepen dat het Hof ook daarin slechts het
standpunt van de heffingsambtenaar heeft willen weergeven, dan
heeft het zijn uitspraak niet naar de eis der wet met redenen
omkleed, omdat het in dat geval in rechtsoverweging 5.6 noch
elders is ingegaan op het betoog van belanghebbende dat geen
rekening is gehouden met de door hem gestelde gebreken.

3.3. Indien de tweede volzin van rechtsoverweging 5.6 een
eigen oordeel van het Hof behelst, dan berust dat op een
onjuiste rechtsopvatting. Immers, de omstandigheid dat
belanghebbende ter zake van de door hem gestelde gebreken
aanspraken jegens derden kan doen gelden, is zonder betekenis
voor de waardering van de onroerende zaak, die ingevolge
artikel 18, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken moet
geschieden naar de staat waarin de zaak op de waardepeildatum
verkeert, derhalve met inachtneming van op die datum aanwezige
gebreken. Een aanspraak jegens derden is niet een aspect van
de staat waarin de onroerende zaak verkeert.

3.4. Onzeker is of de tweede volzin van rechtsoverweging 5.6
in de ene dan wel in de andere zin moet worden begrepen. Het
Hof heeft derhalve onvoldoende inzicht in zijn gedachtegang
gegeven, zodat 's Hofs uitspraak niet naar de eis der wet met
redenen is omkleed. 's Hofs uitspraak kan mitsdien niet in
stand blijven. Verwijzing moet volgen.


4. Proceskosten

De Hoge Raad acht geen termen aanwezig voor een veroordeling
in de proceskosten. Door het verwijzingshof zal worden
beoordeeld of aan belanghebbende voor de kosten van het geding
voor het Hof een vergoeding dient te worden toegekend.

4.1. De onroerende zaak [a-weg 1 te P] dient belanghebbende
tot woning. Het betreft een vrijstaande recreatiewoning (type:
[_]) gelegen in [recreatiepark-C] (hierna: het park) in de
gemeente [P]. Oppervlak perceel: 441 m2. Inhoud: ongeveer 258
m3. Belanghebbende heeft in 1993 de grond aangekocht en de
recreatiewoning is in 1994 gebouwd. Voor grond en woning heeft
belanghebbende f 221.065 inclusief omzetbelasting betaald aan
[C] B.V. (hierna: de verkoper). Belanghebbende heeft zelf de
badkamer aangelegd.

4.2. Aan de rand van het park bevindt zich een voormalige
vuilstortplaats van de Gemeente [P]. Blijkens artikel 6,
onderdeel a, van de akte van levering van de grond van het
park door de Gemeente [P] aan de verkoper is bij de levering
melding gemaakt van de aanwezigheid van de voormalige
vuilstort. Bij de levering van de grond aan de kopers heeft de
verkoper daarvan geen gewag gemaakt.

4.3. In een in opdracht van de Provincie Groningen op 16 juni
2000 door [D] B.V. uitgebracht rapport wordt geconstateerd dat
sprake is van een in de bodem van het park aanwezige verhoogde
concentratie sulfaat in het grondwater ter hoogte van de
stort. Geconcludeerd wordt dat er geen actuele risico's
bestaan, die op korte termijn maatregelen nodig maken.

3.5. Enkele jaren na de oplevering werden kopers van de
recreatiewoningen geconfronteerd met een aantal gebreken van
constructieve aard. In opdracht van elf kopers, waaronder
belanghebbende, zijn hun recreatiewoningen op 27 januari 2000
door twee deskundigen geïnspecteerd op bouwkundige en/of
constructieve gebreken. Het rapport van deze inspectie van 10
februari 2000 noemt de volgende bevindingen:
- krimpscheuren in gevelmetselwerk van de zijgevels;
- scheuren in het binnenspouwblad;
- scheuren in het spuitwerk bij de aansluiting van wanden en
plafonds;
- lekkage binnen de woning van hemelwater als gevolg van
onjuiste detaillering van de goten;
- door gebrekkige waterafvoersystemen op het park ontstaat
vocht en wateroverlast in de kruipruimte onder de woningen;
- het constructieve deel van het woningtype van belanghebbende
is volstrekt instabiel en is uitgevoerd in afwijking van de
door de Gemeente [P] goedgekeurde funderingstekening;
- onderspoeling fundering ter plaatse van de grindkoffers.

3.6. Op 18 mei 2001 hebben belanghebbende en acht andere
kopers de Raad van Arbitrage voor de Bouwbedrijven in
Nederland onder meer verzocht, primair om ontbinding van de
koopovereenkomsten onder terugbetaling van de betaalde
koopsommen, vermeerderd met kosten etc., subsidiair om de
verkoper te veroordelen op haar kosten de geconstateerde
gebreken en tekortkomingen te herstellen en meer subsidiair om
de kopers te machtigen dit herstel op kosten van de verkoper
zelf te doen uitvoeren. De kopers hebben in die procedure het
onder 3.5. vermelde rapport ingebracht. Verkoper heeft een
contra-rapport ingebracht.

3.7. De Ambtenaar heeft zich voor de vastgestelde waarde van
f 214.000 van belanghebbendes recreatiewoning in de procedure
voor het Gerechtshof Leeuwarden gebaseerd op een
taxatierapport van april 1999 van [taxatiebureau-1 te R]
(hierna: het eerste rapport). Dit rapport vermeldt onder het
opschrift 'onderhoud, kwaliteit': 'De gevels, vloeren en dak
verkeren in goede staat. Kozijnen zijn uitgevoerd in hardhout.
De afwerking van het schilder en geveltimmerwerk is goed.'
In de procedure na verwijzing voor dit Hof heeft de Ambtenaar
een taxatierapport van oktober 2002 van [taxatiebureau-2 te R]
(hierna: het tweede rapport) ingebracht. Onder het opschrift
'onderhoud, kwaliteit' is aan hetgeen in het eerste
taxatierapport is vermeld nog toegevoegd: 'Het geheel is
complexmatig gebouwd waarbij thans blijkt dat onvoldoende
aandacht is besteed aan de afwerking van het geheel. Als
resultaat zijn kleine mankementen aan het licht gekomen
(krimp- en zetscheuren, vochtoverlast).' In het tweede rapport
noemt de taxateur eveneens een waarde van f 214.000.

3.8. In de uitspraak op het bezwaarschrift en in de beide door
de Ambtenaar in het geding gebrachte rapporten ter
onderbouwing van de gehanteerde waarde van belanghebbendes
onroerende zaak zijn de volgende door de verkoper aan andere
kopers verkochte recreatiewoningen genoemd:
[a-weg 2], oppervlak perceel 473 m2, inhoud 258 m3, verkoop op
4 februari 1996 voor f 244.000;
[a-weg 3], oppervlak perceel 473 m2, inhoud 258 m3, verkoop op
6 januari 1996 voor f 260.579.

3.9. Belanghebbende heeft geen taxatierapport van een
deskundige in het geding gebracht.


4. Het geschil, de standpunten en conclusies van
partijen

4.1. Partijen houdt verdeeld welke de waarde is van de
onroerende zaak van belanghebbende per 1 januari 1995.

4.2. Belanghebbende heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd:

In de stukken:
Ook nog in 1999 was zijn recreatiewoning niet goed opgeleverd.
Het hemelwater waterde niet af op het riool. Hij heeft zelf
een voorziening moeten treffen. Door de leemlaag onder de
woning is er in de woning veel last van vocht. De Gemeente [P]
heeft niet goed toezicht gehouden op de bouw van de
recreatiewoningen. In 1998 is naast zijn woning een
recreatiewoning verkocht voor f 130.000. In 1999 stonden
diverse recreatiewoningen lange tijd te koop. Zijn
recreatiewoning is onverkoopbaar. Hij is van mening dat de
grond hem niet toebehoort en dat de Gemeente nog steeds de
grond in onderpand heeft.
Ter zitting:
De verkoper heeft alle recreatiewoningen verkocht zonder
melding te maken van de aanwezigheid van de aangrenzende
vuilstort. Op de peildatum was ook nog niet bekend dat de
recreatiewoning ernstige tekortkomingen had. De verkoper is
gewoon doorgegaan met het verkopen van nieuw gebouwde
recreatiewoningen. Ook in 1996 zijn nieuwe recreatiewoningen
verkocht zonder melding te maken van de toestand van de grond
en van de tekortkomingen bij de bouw.
Naar zijn mening is de waarde van zijn onroerende zaak per 1
januari 1995 ten hoogste f 50.000. Indien hij zelf alle
benodigde werkzaamheden zou moeten laten uitvoeren schat hij
de kosten daarvan zeker op f 100.000.

4.3. Namens de Ambtenaar is - zakelijk weergegeven -
aangevoerd:

In de stukken:
Er is geen sprake van bodemverontreiniging of van een
verdachte locatie. De voormalige vuilstortlocatie is ook niet
als zodanig in het Kadaster opgenomen. De gemeente heeft de
aanwezigheid van de voormalige vuilstort naast het park bij de
verkoop aan de verkoper niet verzwegen. Bij de taxatie is
rekening gehouden met de bouwkundige staat van het object.
Gelet op de verkoopcijfers van vergelijkbare woningen met deze
mankementen na de peildatum is de waarde correct bepaald.
Belanghebbende kon zich bovendien op een door de verkoper
afgegeven garantie beroepen.
Ter zitting
Van de 250 eigenaren van recreatiewoningen op het park hebben
slechts tien eigenaren, waaronder belanghebbende, aan hun
bezwaren vastgehouden en zijn procedures aangegaan. De verkoop
van de recreatiewoning van de buurman op het park van
belanghebbende was een veiling in opdracht van de bank.
Vandaar de lagere opbrengst. Van een onderpand van de grond
ten behoeve van de gemeente is geen sprake. Op het moment dat
de grond aan eigenaren werd verkocht verviel dat onderpand,
alsmede elke hypotheekstelling.
De gebrekkige hemelwaterafvoer is te verhelpen door eenvoudige
ingrepen. De benodigde herstelwerkzaamheden bedragen slechts
enkele duizenden guldens. In het tweede taxatierapport is met
de onderhoudstoestand rekening gehouden. Het eerste rapport
was op dit punt niet volledig. Hij handhaaft zijn standpunt
inzake de waarde. Hij is wel van mening dat de waarde op de
peildatum moet worden gesteld op de waarde die een koper, die
bekend zou zijn met de werkelijke toestand, voor de
recreatiewoning zou willen betalen.
De waarde per 1 januari 1999 is inderdaad gesteld op
f 179.000. Die lagere waarde is veroorzaakt door
marktfactoren.

4.4. Belanghebbende verzoekt vernietiging van de bestreden
uitspraak en wijziging van de beschikking in een naar een
waarde van f 50.000.

4.5. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de bestreden
uitspraak.


5. Beoordeling van het geschil

5.1. Belanghebbende heeft aangevoerd dat hij nog steeds geen
eigenaar is van de onroerende zaak. Het Hof verstaat deze
grief van belanghebbende aldus, dat hij stelt dat de Ambtenaar
ten onrechte de bestreden beschikking op zijn naam heeft
afgegeven.

5.2. Blijkens een als bijlage bij de conclusie na verwijzing
van belanghebbende gevoegd afschrift van een notariële akte
van 27 maart 1996 zijn belanghebbende en zijn echtgenote in
het kadaster ingeschreven als eigenaren van de door hen in
1993 gekochte grond. In het verzoekschrift van 18 mei 2001 van
de kopers van recreatiewoningen, waaronder belanghebbende, aan
de Raad van Arbitrage voor de Bouwbedrijven in Nederland staat
vermeld, dat belanghebbende krachtens
koop-/aanneemovereenkomst van 22 augustus 1993 heeft gekocht
een bungalow met aanhorigheden gelegen aan de [a-weg 1 te P].
In een brief van 27 november 2000 van de advocaat van een
zevental kopers van recreatiewoningen, waaronder
belanghebbende, aan de verkoper, ontbindt de raadsman namens
de kopers buitengerechtelijk de gesloten
koop-/aannemingsovereenkomsten.

5.3. Gelet op het vorenstaande is het Hof van oordeel dat
belanghebbende door de Ambtenaar terecht is aangemerkt als
degene die het genot heeft van de recreatiewoning dan wel als
degene die de woning gebruikt, een en ander zoals bedoeld in
artikel 24, derde lid, van de Wet WOZ. Daarbij verdient
opmerking, dat in een procedure inzake enige heffing waarbij
de waarde van de onroerende zaak als heffingsmaatstaf geldt,
zoals bij de heffing van onroerende zaakbelastingen,
belanghebbende de gestelde eigendom of het gebruik van de
onroerende zaak kan betwisten. De beschikking is mitsdien
terecht door de Ambtenaar ten name van belanghebbende
vastgesteld.

5.4. De waarde ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ
wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te
worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom
daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de
zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in
volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

5.5. Bepalend voor die waarde is de prijs die gegadigden, die
bekend zouden zijn met alle omstandigheden die de waarde
beïnvloeden, op of rond de peildatum voor die onroerende zaak
zouden willen betalen. Anders dan de Ambtenaar ook nog na
cassatie stelt, speelt de omstandigheid dat belanghebbende
mogelijk kosten van herstelwerkzaamheden van de
recreatiewoning op de verkoper kan verhalen geen rol.

5.6. In het onderhavige geval is op de peildatum sprake van
een onroerende zaak bestaande uit een perceel op of in de
nabijheid van grond met - overigens niet tot directe
maatregelen nopende - vervuiling en een daarop gebouwde
recreatiewoning met bouwkundige tekortkomingen.

5.7. In het eerste door de Ambtenaar overgelegde
taxatierapport is geen melding gemaakt van de bouwkundige
tekortkomingen. In het tweede taxatierapport is daarvan wel
melding gemaakt, echter onder handhaving van de in het eerste
rapport vastgestelde waarde van f 214.000. De namens de
Ambtenaar optredende taxateur heeft ter zitting aangevoerd dat
hij de kosten van herstel van de tekortkomingen schat op
enkele duizenden guldens. Noch de Ambtenaar noch de taxateur
die in opdracht van de Ambtenaar de waarde heeft bepaald is
inhoudelijk ingegaan op het onder 3.5. vermelde rapport van de
twee deskundigen inzake de tekortkomingen van de
recreatiewoning, welk rapport in opdracht van onder meer
belanghebbende is opgemaakt. Het vorenstaande leidt het Hof
tot het oordeel dat de Ambtenaar onvoldoende verklaring heeft
gegeven voor het antwoord op de vraag waarom de waarde in het
tweede rapport ten opzichte van de waarde in het eerste
rapport geen wijziging heeft ondergaan.
Het Hof is voorts van oordeel dat voor dit geding geen waarde
kan worden gehecht aan de door de taxateur aan zijn taxatie
ten grondslag gelegde, door verkoper begin 1996 gerealiseerde
verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken. De
Ambtenaar maakt tegenover de betwisting door belanghebbende
niet aannemelijk, dat de verkoper bij die verkopen de kopers
volledig over de toestand van die onroerende zaken heeft
geïnformeerd, noch dat zich bij die recreatiewoningen niet
dezelfde gebreken voordeden.
Deze oordelen omtrent de waardering van de onroerende zaak
door de Ambtenaar en diens taxateur brengen het Hof ertoe de
twee taxatierapporten niet als maatgevend te aanvaarden.
Belanghebbende heeft met betrekking tot de kosten van uit te
voeren herstelwerkzaamheden geen rapport of andere opinie van
een deskundige ingebracht.

5.8. Het Hof zal de per 1 januari 1995 in aanmerking te nemen
waarde in goede justitie bepalen. Daarbij neemt het Hof het
volgende in aanmerking. Uit het door belanghebbende
ingebrachte rapport van de twee deskundigen inzake de
bouwkundige tekortkomingen van de recreatiewoningen blijkt van
gebreken die zonder twijfel een aspirant koper ertoe zullen
bewegen een aanmerkelijk lagere prijs voor de onroerende zaak
te willen betalen dan de prijs die gevraagd zou kunnen worden
indien die gebreken zich niet voordoen. Vast staat dat
belanghebbende voor de kavel en de recreatiewoning, zonder
badkamer, in 1993 en 1994 in totaal f 221.065 heeft betaald en
dat - zij het op een veiling - een naastgelegen
recreatiewoning in 1998 f 130.000 heeft opgebracht. Het
vorenstaande leidt het Hof ertoe de in aanmerking te nemen
waarde per 1 januari 1995 - in goede justitie - te bepalen op
f 150.000.

5.9. In dit geding is geen plaats voor een beslissing van het
Hof over geschillen tussen belanghebbende of mede-eigenaren
van recreatiewoningen enerzijds en de verkoper anderzijds,
alsmede niet over een geschil inzake het toekennen van de
zogenoemde Zalmsnip.


6. Slotsom

Het beroep van belanghebbende is gedeeltelijk gegrond.


7. Proceskosten

Uit de stukken van het geding voorzover dit is gevoerd voor
het Gerechtshof Leeuwarden en voor dit Hof blijkt niet van ter
zake van het onderhavige beroep aan belanghebbende door een
derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
In zijn aan het Hof gerichte brief van 19 december 2002 heeft
belanghebbende onder meer verzocht om vergoeding van reis- en
verblijfkosten voor het bijwonen van de zittingen voor beide
gerechtshoven, alsmede om verletkosten in verband met die
zittingen. Nu de Ambtenaar ter zake geen verweer heeft gevoerd
zal het Hof de vorderingen van belanghebbende ter zake
toewijzen. Daarbij moeten voor reiskosten op grond van het
Besluit proceskosten fiscale procedures (hierna: het Besluit)
in aanmerking worden genomen de kosten van openbaar vervoer
Het Hof stelt met inachtneming daarvan de te vergoeden reis-
en verblijfkosten - in goede justitie - vast op EUR 300. De
andere door belanghebbende in zijn brief van 19 december 2002
of in de op 24 december 2002 ter griffie van het Hof ontvangen
brief van [A] genoemde kosten komen gelet op het Besluit niet
voor vergoeding in aanmerking.


8. Griffierechten

Het door belanghebbende voor het instellen van beroep bij het
Gerechtshof Leeuwarden betaalde griffierecht wordt vergoed
door de Gemeente [P]. Omtrent het voor het instellen van het
beroep in cassatie door belanghebbende betaalde griffierecht,
inclusief het betaalde griffierecht voor vervanging van de
mondelinge uitspraak van het Gerechtshof Leeuwarden door een
mondelinge uitspraak, is reeds door de Hoge Raad beslist.


9. Beslissing

Het Gerechtshof
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- wijzigt de beschikking in een naar een waarde van EUR 68.067
(f 150.000);
- veroordeelt de Ambtenaar in de proceskosten van
belanghebbende voor een bedrag van EUR 300, te vergoeden door
de Gemeente [P];
- verstaat dat de Gemeente [P] aan belanghebbende het voor het
instellen van het beroep bij het Gerechtshof Leeuwarden
betaalde griffierecht van EUR 36,30 (f 80) vergoedt.

Aldus gedaan en in openbaar uitgesproken op 3 februari 2003
door mr. Röben, vice-president, als voorzitter, mrs De Kroon
en Kooijmans, raadsheren, in tegenwoordigheid van mr Sitsen
als griffier.

De griffier,                                    De voorzitter,

(J.M. Sitsen)                          (J.B.H. Röben)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 3  februari
2003.