Hoge Raad der Nederlanden
derde kamer
20 december 2002
Nr. 37.558


ARREST

gewezen op het beroep in cassatie van het college van
burgemeester en wethouders van de gemeente Liemeer te
Liemeer (hierna: het college) tegen de uitspraak van
het Gerechtshof te 's-Gravenhage van 31 juli 2001, nr.
BK-99/30280 betreffende ten aanzien van X1 en X2
gegeven beschikkingen op grond van de Wet waardering
onroerende zaken.


1. Beschikkingen, bezwaar en geding voor het Hof

Ten aanzien van belanghebbenden is bij beschikkingen de waarde
van de onroerende zaken a-straat 1 en a-straat 2 te Z voor het
tijdvak 1 januari  1997 tot en met 31 december 2000
vastgesteld op f 296.000 respectievelijk f 123.000.
Na door belanghebbenden daartegen gemaakt bezwaar heeft het
sectorhoofd financiën van de gemeente Liemeer bij uitspraak de
waarde van de onroerende zaak a-straat 1 nader vastgesteld op
f 268.000 en de waarde van a-straat 2 gehandhaafd.
Belanghebbenden zijn tegen die uitspraak in beroep gekomen bij
het Hof.
Het Hof heeft de uitspraak vernietigd en de beschikkingen
gewijzigd in die zin dat de waarden van de onroerende zaken
a-straat 1 en 2 te Z op de waardepeildatum 1 januari 1995
worden vastgesteld op f 145.000 respectievelijk f 80.000. De
uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.


2. Geding in cassatie

Het college heeft tegen 's Hofs uitspraak beroep in cassatie
ingesteld. Het beroepschrift in cassatie is aan dit arrest
gehecht en maakt daarvan deel uit.
Belanghebbenden hebben een verweerschrift ingediend.
Het college heeft een conclusie van repliek ingediend.
Belanghebbenden hebben een conclusie van dupliek ingediend.


3. Beoordeling van het middel

3.1. Het Hof heeft met juistheid vooropgesteld dat de in
artikel 17, lid 2, van de Wet waardering onroerende zaken
opgenomen overdrachtsfictie, waarmede het Hof kennelijk in het
bijzonder op het oog had dat bij de waardebepaling van de
onroerende zaken moet worden uitgegaan van de onbezwaarde
eigendom, niet zo ver gaat dat de invloed van wettelijke
voorschriften, waaronder begrepen planologische
bestemmingsvoorschriften, bij de waardebepaling moet worden
uitgeschakeld. Dit oordeel wordt in cassatie dan ook terecht
niet bestreden.

3.2. Bij de waardering van de waardedrukkende invloed van het
bestemmingsplan heeft het Hof ook rekening gehouden met het
"persoonsgebonden gedoogbeleid" van de gemeente, dat inhoudt
dat de gemeente slechts aan belanghebbenden, niet tevens aan
hun rechtsopvolgers onder bijzondere titel wil toestaan de
onderhavige objecten te blijven gebruiken overeenkomstig de
huidige (feitelijke) bestemming, die strijdig is met het
bestemmingsplan.
In de toelichting op het middel wordt betoogd dat de onder 3.1
omschreven overdrachtsfictie zich ertegen verzet rekening te
houden met het "persoonsgebonden gedoogbeleid". De gemeente
beroept zich daartoe op HR 25 november 1998, nr. 33212, BNB
1999/18.
Dit betoog faalt. Juist de omstandigheid dat het door de
gemeente gevoerde gedoogbeleid persoonsgebonden is, brengt mee
dat de waardedrukkende invloed van het bestemmingsplan zich
reeds thans ten volle doet gelden, omdat immers iedere
potentiële koper ermee heeft te rekenen dat de gemeente dat
plan jegens hem zal willen handhaven.

3.3. In de toelichting op het middel wordt voorts betoogd dat
de waardedrukkende invloed van het bestemmingsplan voldoende
tot uitdrukking is gekomen in de vastgestelde kavelwaarde.
In de overwegingen 6.3 en 6.4 van de bestreden uitspraak ligt
evenwel het oordeel besloten dat het bestemmingsplan mede de
waarde van de opstal drukt, en wel tot op een lager bedrag dan
dat waarvan de gemeente (laatstelijk) is uitgegaan. Blijkens
het hiervoor overwogene geeft dit oordeel geen blijk van een
onjuiste rechtsopvatting. Voor het overige kan het als van
feitelijke aard in cassatie niet op zijn juistheid worden
getoetst. Het is niet onbegrijpelijk, en behoefde geen nadere
motivering.

3.4. Eveneens faalt de klacht tegen 's Hofs oordeel dat de
waarde van de onderhavige objecten mede wordt bepaald door de
- op zichzelf niet bestreden - omstandigheid dat zij dusdanig
klein zijn dat de exploitatie van een agrarisch bedrijf daarop
niet lonend is; dat oordeel geeft geen blijk van een onjuiste
rechtsopvatting en kan, als verweven met waarderingen van
feitelijke aard, voor het overige in cassatie niet op zijn
juistheid worden getoetst. In het bijzonder ligt in dat
oordeel niet besloten dat het Hof geen rekening zou hebben
gehouden met de mogelijkheid dat een gegadigde de objecten zou
toevoegen aan een ander agrarisch bedrijf.
3.5. De slotsom luidt dat het middel in al zijn onderdelen
faalt.


4. Proceskosten

Het college zal worden veroordeeld in de kosten van het geding
in cassatie.


5. Beslissing

De Hoge Raad:
verklaart het beroep ongegrond, en
veroordeelt het college in de kosten van het geding in
cassatie aan de zijde van belanghebbenden, vastgesteld op EUR
1288 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand, en wijst de
gemeente Liemeer aan als de rechtspersoon die deze kosten moet
vergoeden.


Dit arrest is gewezen door de vice-president E. Korthals Altes
als voorzitter, en de raadsheren A.R. Leemreis en C.J.J. van
Maanen, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier A.I.
Boussak-Leeksma, en in het openbaar uitgesproken op 20
december 2002.





Beroepschrift in cassatie (gedeeltelijk opgenomen)

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente
Liemeer heeft de eer beroep cassatie in te stellen tegen de
uitspraak van het Gerechtshof te 's-Gravenhage van 28 maart
2001, kenmerk BK-99/30280.

De uitspraak van het Gerechtshof is gegeven op het beroep van
X1 tegen de uitspraak op het bezwaar tegen de door de
gemeente, onder beschikkingsnummer 001 genomen beschikkingen
op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende
zaken (hierna: de Wet) betreffende de onroerende zaken
a-straat 1 en a-straat 2 te Z.

1. Het cassatiemiddel
Het college heeft de eer tegen deze uitspraak het volgende
middel van cassatie voor te dragen:

Middel:

Verzuim van vormen waarvan de niet-inachtneming met nietigheid
is bedreigd en/of schending en/of verkeerde toepassing van het
recht, meer in het bijzonder schending van artikel 17, tweede
lid van de Wet, doordat het Gerechtshof in rechtsoverweging
6.4 heeft beslist dat niet aannemelijk is geworden dat met de
persoonsgebondenheid van belanghebbende en de geringe
oppervlakte van de zaak, waardoor de exploitatie van een
agrarisch bedrijf daarop niet lonend is, als waardedrukkende
omstandigheden rekening is gehouden bij de waardebepaling,
zulks ten onrechte omdat, bij de waardebepaling onverkort
rekening is gehouden met de agrarische bestemming die op de
zaak rust waarbij aan de persoonsgebondenheid geen
zelfstandige betekenis toekomt en dat gelijk van de
omstandigheid van het al dan niet lonend zijn van een
agrarisch bedrijf op onderhavig perceel geen waardedrukkende
invloed op de waardebepaling uitgaat.

2. De feiten

2.1. Ten aanzien van belanghebbende zijn beschikkingen genomen
als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende
zaken. Belanghebbende is eigenaar en bewoner van de onroerende
zaak op nummer 1 en eigenaar en verhuurder van de onroerende
zaak op nummer 2.

2.2. De waarden zijn bij beschikking, dagtekening 28 februari
1999, onder beschikkingsnummer 001, als volgt vastgesteld:
a-straat 1 te Z: fl 296.000;
a-straat 2 te Z: fl 123.000.

2.3. Naar aanleiding van het bezwaarschrift is de waarde van
a-straat 1 verlaagd tot fl 268.000 en de waarde van a-straat 2
gehandhaafd. In de beroepsfase is de waarde van a-straat 1
verlaagd tot fl 219.000 en de waarde van a-straat 2
gehandhaafd.

2.4. Op beide zaken is op waardepeildatum 1 januari 1995 het
bestemmingsplan Landelijk Gebied Nieuwveen, 1e herziening van
toepassing. Op grond hiervan geldt voor beide zaken de
bestemming "agrarische doeleinden, kastuinbouw".

2.5. Ten tijde van de inwerkingtreding van vorenvermeld
bestemmingsplan waren belanghebbende en zijn huurder reeds
woonachtig in de woningen op nummer* respectievelijk nummer 1
respectievelijk 2.

2.6. Op grond van het in het bestemmingsplan opgenomen
overgangsrecht wordt het gebruik van de woningen als
burgerwoning gedoogd.

2.7. In de procedure voor het Gerechtshof is in geschil de
waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum 1
januari 1995 van betreffende onroerende zaken. Meer in het
bijzonder stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de
percelen grond dermate klein zijn dat daarop geen agrarisch
bedrijf kan worden uitgeoefend.

2.8. Het Gerechtshof heeft uit bovengenoemde feiten en
standpunten van belanghebbende geconcludeerd dat bij de
waardebepaling geen rekening is gehouden met de
persoonsgebondenheid alsmede met het feit dat de percelen te
klein zijn om hierop een agrarisch bedrijf uit te oefenen.

3. Toelichting op het cassatiemiddel

3. 1. De waarde van woningen wordt bepaald op de waarde die
aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de
volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden
overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die
zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou
kunnen nemen (art. 17, lid 2, Wet WOZ, Stb. 1994, nr.
874). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift
bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de
prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij
aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte
wijze na de beste voorbereiding (Waarderingskamer,
Waarderingsinstructie 1995, Deventer 1995, 2e dr, blz.
blz. 28).

3.2. De waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid Wet WOZ,
wordt bepaald voor woningen door middel van een methode van
vergelijking met referentiewoningen, door middel van een
methode van vergelijking binnen een homogene groep van
woningen, door middel van een methode van modelmatige
vergelijking dan wel door middel van een combinatie van deze
methoden (art. 4, lid 1, onderdeel a.
Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering
onroerende zaken, St. crt. 1994, nr. 252).

3.3. Onderhavige woningen zijn gewaardeerd, overeenkomstig de
wettelijke bepalingen, naar een waarde in het economisch
verkeer door aansluiting te zoeken op het referentienet
woningen. Hierbij is gekeken welke woningen qua ligging,
fysieke kenmerken, bouwjaar en inhoud het meest geschikt zijn
om te vergelijken met de onderhavige woningen.

3.4. Nu echter op onderhavige objecten het bestemmingsplan
Landelijk Gebied Nieuwveen, 1e herziening van toepassing is en
op grond hiervan onverkort een agrarische bestemming voor deze
objecten geldt, dient op de eerder vastgestelde waarde een
correctie plaats te vinden.
Het economisch verkeer laat (namelijk) zien dat voor
het gebruik voor woondoeleinden in de praktijk een veel hogere
prijs betaald wordt, dan voor het gebruik voor agrarische
woningen (Waarderingskamer, Vraagbraak waardebepaling in
het kader van de Wet WOZ, Kluwer Deventer, 2e druk 2000,
blz. 54, vraag en antwoord 82.).

3.5. Dat voorts uit (...) artikel 5, eerste lid, van het
Besluit gemeentelijke onroerendgoedbelastingen, alsmede uit de
op deze bepaling gegeven toelichting moet worden afgeleid dat
bij de bepaling van de waarde welke aan een aan de
gemeentelijke onroerendgoedbelastingen onderworpen goed
toekomt in het economische verkeer, de invloed van een
bestemmingsplan, welke uitsluitend een bepaald gebruik van de
grond toelaat, niet mag worden uitgeschakeld (Hof
's-Gravenhage, 19 december 1982, rolno. 87/80 E V, BNB
1982/58).

3.6. (Aldus dient) bij de waardebepaling van agrarische
complexen en voormalig agrarische complexen (...) zorgvuldig
aandacht geschonken (te) worden aan de bestemming
volgens het bestemmingsplan (is een agrarische bestemming
vastgesteld en sluit deze gebruik voor woondoeleinde die niet
zijn gerelateerd aan een agrarisch bedrijf uit), aan het
beleid voor het wijzigen van het bestemmingsplan of het
verlenen van ontheffing van de bestemming en tenslotte aan de
vraag of "niet-agrarisch wonen" wordt gedoogd
(Waarderingskamer, Vraagbraak waardebepaling in het kader
van de Wet WOZ, Kluwer Deventer, 2e druk 2000, blz. 54,
vraag en antwoord 82.).

3.7. Het waarde drukkende effect, dat wordt veroorzaakt door
de andere ligging (ten opzichte van het bedrijf) en beperking
van gegadigden (agrarische bestemming), komt tot uitdrukking
in de kavelwaarde (Kafi B.V., Basiscursus WOZ, 16
november 1998, blz. 182).

3.8. Voor de totale kaveloppervlakte is een prijs gehanteerd,
voor beide objecten, van 29 per vierkante meter. De waarden
voor onderhavige objecten zijn dan als volgt opgebouwd:

a-straat 1
Kaveloppervlakte: 1.177 m2 à 29  =              fl  34.000
Inhoud opstal   :   290 m3 à 475 =              fl 137.000
Bijgebouw       : serre, 2 loodsen, 1 dakkapel
=fl 48.000
Totaal                                           fl 219.000

a-straat 2
Kaveloppervlakte: 400 m2 à fl 29               = fl  11.000
Inhoud opstal   : 290 m3 à fl 475              = fl
112.000
Totaal                                            fl 123.000

Bij de waardebepaling van onderhavige objecten is onverkort
rekening gehouden met de agrarische bestemming, die tot
uitdrukking komt in de kavelwaarde van fl 29 per m2.

3.10. De Inspecteur heeft zich op het juiste standpunt gesteld
dat bij de bepaling van de waarde van de woning (punt
4.1., 2e alinea, Verweerschrift) het gevoerde
persoonsgebonden gedoogbeleid niet relevant is. Immers, de
strekking en de wetsgeschiedenis van artikel 17, tweede lid
van de Wet verhinderd hiermee rekening te houden bij de
waardebepaling. De objectievering van de waarderingsficties
van voornoemd artikel laten evenmin als huur en erfpacht
ruimte voor een waardeverlagende invloed van de
persoonsgebondenheid. Uw Raad (Hoge Raad 25 november 1998, nr.
33 212, Belastingblad 1999/93) heeft in gelijke zin
geoordeeld door te stellen dat de maatstaf voor het al dan
niet toekennen van een waardedrukkende invloed aan een
zakelijk dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting aan te
houden of door die verplichting de omvang van het genot van de
zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de
zakelijk gerechtigde of gebruiker, beperkt wordt. Het
persoonsgebonden gedoogbeleid levert geen beperking van het
genot van de zaak op en derhalve gaat hiervan geen
waardedrukkende invloed uit.

3.11. Wat bij de waardebepaling niet kan worden uitgeschakeld
is de overdraagbaarheid van het object (de onroerende zaak)
welke, nu er een agrarische bestemming op rust, de kring der
gegadigden aanzienlijk verkleint. Het Hof heeft in deze
onvoldoende gemotiveerd waarom er naast de invloed van de
agrarische bestemming (beperking van gegadigden) tevens
rekening moet worden gehouden met het persoonsgebonden
gedoogbeleid. Mitsdien heeft het Hof onvoldoende gemotiveerd
waarom, nu in onderhavige waardering de agrarische bestemming
voldoende tot uitdrukking is gekomen in de kavelwaarde, een
zelfstandige betekenis toekomt aan het persoonsgebonden
gedoogbeleid.

3.12. Het Hof heeft voorts niet gemotiveerd waarom het al dan
niet lonend zijn van een agrarisch bedrijf op onderhavige
percelen van invloed zou zijn op de waarde. Niet valt in te
zien wat hiervan de dieper liggende gedachte is. De grond is
immers gewaardeerd voor fl 29 per m2 overeenkomstig haar
agrarische bestemming. Voor zover het Hof een zelfstandige
ondernemer op het oog heeft als gegadigde miskend zij de markt
voor agrarische objecten die zich niet laat beperken door de
afbakening van het object als zodanig maar deze kan toevoegen
als een onderdeel van een groter agrarisch bedrijf. Evenwel
blijft in het midden wat de motivering van het Hof is om aan
deze omstandigheid een waardedrukkende invloed toe te kennen.
Op grond hiervan kan 's Hof s oordeel niet in stand kan
blijven.

3.13. Het Hof heeft in haar oordeel (r.o 6.4) onvoldoende
gemotiveerd waarom de persoonsgebondenheid als zelfstandige
waarde beïnvloedende factor naast die van agrarische
bestemming (beperking kring der gegadigden) heeft te gelden.
Voorts heeft zij niet gemotiveerd wat het waardedrukkende
karakter is van een exploitatie afweging.

4. CONCLUSIE

Op grond van het voorgedragen middel, dan wel door uw Raad bij
te brengen gronden, hebben wij de eer te concluderen tot
vernietiging van de uitspraak van het Gerechtshof d.d. 28
maart 2001 en te concluderen tot bevestigingvan de uitspraak
van het sectorhoofd financiën waarvan beroep.