Gerechtshof te 's-Hertogenbosch
zevende enkelvoudige belastingkamer
24 juni 2002
Nr. 99/00203


UITSPRAAK


Uitspraak van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch, zevende
enkelvoudige Belastingkamer, op het beroep van X te Y, tegen
de uitspraak van het Hoofd van de afdeling bedrijfsmiddelen en
organisatie van de gemeentesecretarie van de gemeente Y
(hierna: de ambtenaar), hiertoe aangewezen bij besluit van
Burgemeester en Wethouders van die gemeente van 24 maart 1998,
nr. 1 op het bezwaarschrift betreffende de in het kader van de
Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) aan
belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van
belanghebbendes onroerende zaak Astraat 1 te Y (hierna:
Astraat 1) per de peildatum 1 januari 1995 is vastgesteld voor
het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000.


1. Ontstaan en loop van het geding

Bij de beschikking heeft genoemd college van Burgemeester en
Wethouders de waarde in de zin van artikel 17, lid 2, van de
Wet (hierna: de waarde) van Astraat 1 per de waardepeildatum 1
januari 1995 vastgesteld op f 261.000,=.
Na tijdig door belanghebbende hiertegen gemaakt bezwaar heeft
de ambtenaar bij de bestreden uitspraak de waarde van Astraat
1 verminderd tot een waarde van f 253.000,=. Belanghebbende is
tegen die uitspraak tijdig en op regelmatige wijze in beroep
gekomen. Ter zake hiervan heeft de Griffier van belanghebbende
een recht geheven van f 80,=. De ambtenaar heeft het
beroepschrift bij vertoogschrift bestreden.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden met
gesloten deuren ter zitting van 18 maart 2002 te
's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord
belanghebbende, alsmede, de ambtenaar.
Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en
exemplaren hiervan overgelegd aan het Hof en aan de
wederpartij. Zonder bezwaar van de ambtenaar heeft
belanghebbende tevens exemplaren van de acht daarbij behorende
bijlagen aan het Hof en aan de ambtenaar overgelegd.


2. Vaststaande feiten

Op grond van de stukken en de verklaringen van partijen ter
zitting staat tussen hen het volgende vast.

2.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens
eigendom van Astraat 6. Het betreft een
twee-onder-één-kap-woning met als bijgebouw een garage. Het
bouwjaar van woning en garage is 1979, de inhoud van de woning
is ongeveer 437 m3, de kaveloppervlakte 490 m2.

2.2. Het door de ambtenaar overgelegde taxatierapport (hierna:
het taxatierapport) vermeldt als met Astraat 1 vergelijkbare
objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten) de volgende
objecten met de volgende gegevens:
- Astraat 10, een vrijstaande woning met garage van het
bouwjaar 1979 met een inhoud van de woning van ongeveer 490 m3
en een kaveloppervlakte van 420 m2. Dit object is op 3
februari 1992 verkocht voor f 325.000,=.
- Astraat 3, een twee-onder-één-kap-woning met als bijgebouw
een garage, van het bouwjaar 1979, met een inhoud van de
woning van ongeveer 390 m3 en een kaveloppervlakte van 355 m2.
Dit object is op 13 april 1995 verkocht voor f 250.000,=.

2.3. Van de twaalf woningen van de Astraat zijn er 10 gebouwd
in eigen beheer en twee, te weten Astraat 1en Astraat 3, in
opdracht van een projectontwikkelaar. Deze twee objecten zijn
verkocht in vrije verkoop in 1979. Bij de bouw van
vorenbedoelde in eigen beheer gebouwde tien woningen zijn
aanzienlijk kostbaarder en luxueuzere materialen gebruikt. Met
name is de dakconstructie van laatstbedoelde twee woningen
veel goedkoper uitgevoerd. De uitvoering hiervan bestond uit
een golfplaten dak van asbest, een geringere isolatie en een
lichtere balkconstructie. In tegenstelling tot vorenbedoelde
in eigen beheer gebouwde tien woningen is bij de bouw van
Astraat 1 en Astraat 3 zacht hout gebruikt en ontbreekt bij
deze twee woningen glasisolatie.

2.4. Astraat 3 heeft in tegenstelling tot Astraat 1 een droge
kelder. Astraat 3 noch Astraat 1 hebben een zolder.

2.5. Bij de aankoop van Astraat 1 is door belanghebbende
vanwege de vochtsituatie in de kelder van de koopsom een
bedrag schuldig gebleven van f 10.000,=. In de daarop
betrekking hebbende schuldbekentenis, welke in kopie als
bijlage 6 bij het beroepschrift tot de stukken behoort, staat,
voor zover te dezen van belang, het volgende vermeld:

"1. Gemelde hoofdsom (d.w.z. de f 10.000,=; Hof) is te allen
tijde aflosbaar en opeisbaar wanneer de kelder in het pand
Astraat 1 te Roermond naar behoren is afgedicht en watervrij
is, zulks ter beoordeling van ondergetekenden uiterlijk een
jaar na heden;
4. Indien een jaar na heden mocht blijken dat gemelde
werkzaamheden aan de voornoemde kelder niet naar behoren zijn
uitgevoerd zullen de ondergetekenden ontslagen zijn van het
terugbetalen der hoofdsom met rente;".

De kelder is niet vochtvrij gemaakt. De overmatige
vochtsituatie daarvan is niet gewijzigd.

2.6. De eigenaren tot 13 april 1995 van Astraat 3 hebben dit
object, waarvan de woning eveneens als Astraat 1 een asbest
dak had, naar aannemelijk is, na de beste voorbereiding en op
de meest geschikte wijze ten verkoop aangeboden, met als
gevolg dat zij dat object op 13 april 1995 het voor
f 250.000,= hebben verkocht. De kopers -belanghebbendes
huidige buurman en zijn echtgenote (hierna: de nieuwe buren)-
hebben blijkens het als bijlage bij het beroepschrift in kopie
tot de stukken behorend, op 30 december 1998 ondertekend stuk
het volgende verklaard:
"Ondergetekenden, bewoners/eigenaars van Astraat 3, hebben
bij het sluiten van de (voorlopige) overeenkomst geen rekening
gehouden met de steeds toenemende waardedrukkende werking van
de asbest bevattende golfplatendakbedekking.".


3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van
partijen

3.1. In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van
Astraat 1 gesteld moet worden op f 253.000,=.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend, de ambtenaar
daarentegen bevestigend.

3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke
daartoe zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken,
waaronder de onder 1 genoemde pleitnota van belanghebbende met
de acht bijlagen, van al welke stukken de inhoud als hier
ingevoegd moet worden aangemerkt. Zij hebben hieraan ter
zitting, zakelijk weergegeven, nog het volgende toegevoegd.

3.2.1. Belanghebbende

Bij de waardevaststelling per de waardepeildatum 1 januari
1999 voor het volgende tijdvak is op belanghebbendes
bezwaarschrift betreffende de asbest in het dak en de vocht in
de kelder door de ambtenaar positief beslist.
De vochtproblematiek van de kelder heeft op 1/3-gedeelte van
belanghebbendes woning betrekking. Een vaststelling van de
waarde van Astraat 1 op f 245.000,= is dan ook te hoog.
De asbestproblematiek van Astraat 3 was bij de verkoop daarvan
niet bekend.
De kelder is vanwege het vocht gedurende een groot deel van
het jaar niet te gebruiken. Ik ben zo langzamerhand aan het
eind van mijn latijn en ben er na aan toe om de kelder dicht
te storten.

3.2.2. De ambtenaar

Wij hebben het vochtprobleem van de kelder afgedaan door de
waarde van Astraat 1 met f 8.000,= te verminderen. Dat vonden
wij op dat moment genoeg.
Anders dan belanghebbende meent, is Astraat 1 van de panden in
de Astraat niet het laagste in waarde.
Astraat 10 is niet het beste met Astraat 1 te vergelijken.
De verschillen tussen de objecten zijn bij de
waardevaststelling hiervan voldoende tot uitdrukking gebracht.
De taxatie vindt plaats door middel van de
vergelijkingsmethode. De waarde wordt niet berekend op grond
van m2- en m3-prijzen.

3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de
bestreden uitspraak en vaststelling van de waarde van Astraat
3 van f 235.000,=. De Ambtenaar concludeert tot bevestiging
van de bestreden uitspraak.


4. beoordeling van het geschil

4.1. In aanmerking nemende dat Astraat 10 een vrijstaande
woning is met een inhoud die 53 m3 groter is dan Astraat 1, de
feiten onder 2.3 vermeld en de verkoopdatum die meer dan 2
jaar en 11 maanden is gelegen vóór de waardepeildatum 1
januari 1995, met op die datum een verkoopprijs van
f 325.00,=, is het Hof van oordeel dat Astraat 10 zich niet
goed leent als vergelijkingsobject voor Astraat 1.

4.2. Tussen partijen is niet in geschil dat, met inachtneming
van de bestaande verschillen, Astraat 1 en Astraat 3, gezien
ook de wijze waarop de bouw en de verkoop van deze objecten
heeft plaatsgevonden, goed met elkaar te vergelijken zijn.

4.3. De omstandigheid dat Astraat 3 met een asbest dak op 13
april 1995 is verkocht voor f 250.000,=, houdt in dat dit op
die datum de vrije verkoopwaarde was voor een dergelijke
woning. De verklaring van de nieuwe buren, als vermeld onder
2.6, houdt, naar het oordeel van het Hof in, dat destijds, in
ieder geval bij de nieuwe buren met een waardebeïnvloedende
werking van asbest geen rekening is gehouden. Indien die
verklaring aldus moet worden verstaan dat de nieuwe buren op
grond van ondeskundigheid met die waardebeïnvloedende werking
geen rekening hebben gehouden, merkt het Hof hierover op dat
de oorspronkelijke eigenaren van Astraat 3 meenden en, naar
mag worden aangenomen, redelijkerwijze konden menen, daar niet
zonder door belanghebbende bij te brengen bewijs mag worden
aangenomen dat die eigenaren de bedoeling hadden te bedriegen,
een dergelijk huis met een asbest dak, van welke
asbestsamenstelling zij zich al dan niet bewust waren, op de
markt te brengen voor die koopprijs.

4.4. In aanmerking nemende, als onder 2.5 vermeld, dat
belanghebbende in verband met de vochtproblemen met zijn
kelder in 1979 f 10.000,= van de koopsom is schuldig gebleven
en hij bij het niet naar behoren uitgevoerd zijn van de daarop
betrekking hebbende werkzaamheden ontslagen zou zijn van
betaling van dat bedrag met de bijbehorende rente, is het Hof
van oordeel dat de ambtenaar met een vermindering van de
waarde van Astraat 1 vanwege dit vochtprobleem met f 8.000,=
in onvoldoende mate hiermee rekening heeft gehouden.

4.5. Op grond van het hiervóór onder 4.2 tot en met 4.4
overwogene en het onder 2.4 vermelde feit, tezamen en in
onderling verband beschouwd, is het Hof van oordeel dat de
waarde van f 253.000,= als door de ambtenaar bij de bestreden
uitspraak vastgesteld voor Astraat 1 te hoog is. Het Hof stelt
in goede justitie de waarde van Astraat 1 per de
waardepeildatum 1 januari 1995 vast op f 245.000,=.



5. Griffierecht en proceskosten

Nu het beroep van belanghebbende gedeeltelijk gegrond is,
dient de ambtenaar, gelet op het bepaalde in artikel 5,
zevende lid, eerste volzin, van de Wet administratieve
rechtspraak belastingzaken belanghebbende het griffierecht ad
f 80,= (EUR 36,30) te vergoeden.

Daar geen sprake is van door een derde beroepsmatig verleende
rechtsbijstand en belanghebbende geen opgave heeft gedaan van
reis-, verblijf en verletkosten, acht het Hof geen termen
aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld
in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak
belastingzaken.


6. De beslissing

Het Hof vernietigt de bestreden uitspraak;
vermindert de waarde van Astraat 1 tot f 245.000,=;
gelast dat de ambtenaar belanghebbende het griffierecht ad EUR
36,30 (f 80,=) vergoedt.


Aldus vastgesteld op 24 juni 2002 door M.E. van Hilten, lid
van voormelde kamer, en op die datum in het openbaar
uitgesproken in tegenwoordigheid van D.G. Moll van Charante,
waarnemend-griffier.


Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden op: 24  juni
2002