FiscaalUpToDate

25-01-2012

Aanvechten woz-waarde is de moeite waard

HEFFING HUIS MELKKOE VOOR GEMEENTEN

Van de Telegraaf, woensdag 25 januari 2012, Amsterdam

Huiseigenaren kijken elk jaar rond deze tijd met angst en beven uit naar de woz-beschikking van hun gemeente. Plakken de ambtenaren een hogere of juist een lagere woz-waarde op de woning? Zeker in deze tijd van dalende huizenprijzen hoopt menigeen op een forse verlaging. Maar dat betekent lang niet altijd dat er minder onroerendezaakbelasting hoeft te worden betaald. Hoe kan dat? En wat kan een huizenbezitter doen als hij het totaal niet eens is met de beschikking?

Het lijkt een onbeduidend cijfer, de woz-waarde die in de brief van de gemeente staat. Maar de afgelopen jaren zijn steeds meer belastingen hieraan gekoppeld. Het gaat al lang niet meer alleen om de onroerendezaakbelasting die in dezelfde brief vermeld staat. Maar bijvoorbeeld ook om het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting, de waterschapsbelasting en de erftaks. Goed bekijken of de woz-waarde niet te hoog is, kan dus erg zinvol zijn. Want niemand betaalt natuurlijk graag te veel belasting.

De cijfers die het CBS gisteren presenteerde, beloven wat dat betreft weinig goeds. In vergelijking met vorig jaar levert deze heffing gemeenten 174 miljoen euro extra op, een stijging van 5,7%. In 2011 bedroeg de stijging van de ozb nog 3,4%, aldus het CBS. Dat lokale overheden dit jaar meer vangen, komt volgens de onderzoekers vooral vanwege tariefsverhogingen. Maar de opbrengst voor gemeenten stijgt ook omdat er simpelweg meer woningen zijn.

Overigens wordt een lagere huizenprijs niet ’a la minute’ vertaald in een lagere woz-waarde. De gemeente kijkt elke keer een jaar extra terug. De waarde die op de beschikking van 2012 staat, verhaalt over 1 januari 2011. Maar vriend en vijand is er over eens dat de woz-waarden over de hele linie zouden moeten dalen. Immers, de laatste paar jaar zijn de huizenprijzen steevast gedaald. De eerste signalen wijzen juist op het tegenovergestelde.

Meer kwijt

Een woordvoerder van Vereniging Eigen Huis wijst erop dat zelfs bij een lagere woz-waarde een huizenbezitter toch meer kwijt kan zijn aan ozb. „Dat komt omdat gemeenten het tarief van deze melkkoe zelf mogen bepalen. De meeste hebben de percentages verhoogd als reactie op de dalende huizenprijzen.” Dat huizenbezitters in 2012 meer moeten betalen aan ozb, blijkt ook uit onderzoek van het Centrum voor Onderzoek van de Economie van Lokale Overheden (zie illustratie).

Huizenbezitters die de woz-waarde willen aanvechten, hebben de beschikking over een arsenaal aan middelen. „Er zijn echt heel veel zaken die je kunt aanvoeren om de waardering omlaag te krijgen”, weet belastingexpert Monique Ligtenberg van Fiscaal up to Date. „Dat kan gaan om structurele zaken – een woning die in de slagschaduw van een windmolen staat – of tijdelijke omstandigheden.” Zelfs alleen al de dreiging dat er iets in de buurt gaat veranderen, bijvoorbeeld een gepland nabij bouwproject, kan tot waardevermindering leiden. „Het gaat eigenlijk om alles waarvan de rechter het aannemelijk acht dat het voor een potentiële koper aanleiding is om minder voor je woning te bieden”, aldus Ligtenberg.

Succesvolle argumenten zijn soms ronduit verrassend. Zo spreekt een rechterlijke uitspraak die een verband legt tussen de waarde van een woning en een dip van de Amsterdamse beursindex AEX, jaren later nog steeds tot de verbeelding. Het gerechtshof in Amsterdam oordeelde dat een slechte beursontwikkeling de waarde van huizen in het topsegment negatief had beïnvloed. Omdat potentiële kopers simpelweg minder geld te besteden hadden als gevolg van verliezen op hun aandelenbezit. Het AEX-argument leidde tot een waardevermindering van maar liefst 10 procent.

Geluidsoverlast door een spoorweg of vliegveld is een veelgehoord argument. Ook het café om de hoek of een nabijgelegen studentenhuis kan als overlast aan de rechter worden voorgelegd. Topper is een drugspand als ongewenste buur: het kan een waardedaling voor de woning opleveren tot wel 50 procent.

Aanvullende bronnen

In het artikel van de Telegraaf vindt u meer tips hoe u een hoge woz-waarde kunt aanvechten: Vier op de tien bezwaarschriften leiden tot lagere ozb-belasting

Lees de special over waardedrukkende omstandigheden voor de woz-waarde

Proefabonnement

Wilt u op de hoogte worden gehouden van al het fiscale nieuws? Neem dan een proefabonnement op de nieuwsbrief Fiscaal up to Date (al vanaf €95,-).